本案產品定位及廣告建議
一、產品屬性定位
定位語的確立根據以上的分析，我們可以總結出市場定位的主體思路：
1 把專案定位在xx路，強調位置感。
2 形象要溫馨、舒適、可融入現代的元素。
3 原味生活、樸實無華的生活品質
4 樓盤形象定位為健康的、有活力的、清爽的、現代的、耳目一新的形象。
專案定位：「提倡「自由生活」為主題的社群
「我們塑造我們的建築物之後，建築物塑造我們」邱吉爾名言錄
這種生活方式適度超前的研究、昇華和提煉，將其融合、演繹到房地產開發之中形成一種運動、健康、和諧的生活方式，旨在倡導一種健康、科學、文明的生活。為業主構築融入健康的身心、健康的生活觀念、健康的家庭、健康的人際關係、健康的成長、健康的環境、健康的文化為一體的社群生活。
定位語:「xx路。xx生活代表作」
拒絕平庸，讓生活充滿個性；拒絕奢華，讓生活充滿品味。
生活的智慧型在於慮出那些不重要的雜質，
我們的生活空間，更是一種文化的環境，
它的每乙個細節，都應該富有靈魂。
保留重要的部分，享受家庭，享受生活，與大自然的樂趣，創造出新的生活品質。
二、案名
1 「蔚藍。新遠」
釋意：蔚藍：蔚藍的天空，諧音「未來」
新遠代表地產公司
2、「新遠。生活賞」
釋意：生活賞喻為對生活的鑑賞力
對生活的鑑賞歸納為生活五態：
第一種是自然狀態。享受著回歸大自然的樂趣，生活的現實感就非常淡然了。
第二種是社會狀態。工作是必須要做的，每天感受著人世間的親情、友情和愛情，生命因此而充盈著喜悅，便加倍意識到活著的美好了。
第三種是歷史狀態，懷舊之情，傷感而溫馨，追憶著似水的流年，沉浸在對往事的回憶中。曾經的美好，曾經的理想，曾經的浪漫，曾經的憧憬，曾經的友情，現在還余多少呢？只有過去的，才真正是屬於自己的擁有，能留在記憶中的，才是生命的真正珍藏。
普希金說得好：「那過去了的，都會變成美好的回憶。」
第四種是虛擬的狀態，虛擬的世界裡，找到了自己的人生定位，找到了自己的歸屬，找回了夢想，找回了憧憬，找回了希望，找回了青春。生命的時空因此而擴大，生命也因此而得以日日重新整理，這時才感到「太陽每天都是新的」這話的生活哲理的真正含義所在。
第五種是未來狀態，人總在追求完美，而完美的人生又總在未來之中。於是不斷給自己提出新的追求，把已成的事業，都視作過眼煙雲。一人只能有一條命，然而生存在這五種狀態之中，就彷彿擁有了五次生命。
三、**組合建議
主流**
1、主流平面**：
《xx報》、《xx晚報》
此類**是房地產業、也是我們將主要選擇投放的一類**。
2、主要優勢：
1 發行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛。
非主流**
1、《xx報》
讀者群體是以廣大投資者、企業投資人、機構投資者等白領階層為閱讀物件的財經類報紙。
1 2、交通臺、**臺
打車族、開車族的首選廣播頻道，受眾人群含概面廣層次較高。
3、《企業家》《經理人雜誌》
高收入、高消費人群、老闆級人物為目標物件讀者。
4、《新地產》
針對性強，以高收入消費人群為目標物件；
在百餘家寫字樓、高檔物業直投，咖啡廳、高爾夫球場等高階娛樂休閒場所直投。
四、銷售道具製作說明(及前期開盤前準備工作)
1、售樓處設定
1）售樓處的選址：
2）售樓處規劃
內部功能區域的劃分上堅持一定的專業性、合理性、美觀性和實用性,將各個區域的功能標示劃分清楚,充分體現：接待區、展示區、洽談區、簽約區、辦公區、兒童活動區六大功能分割槽的統一性和各異性。
當地售樓處：
建設面積：100－150平公尺
1 銷售大廳（接待、展示、洽談）——50平公尺
2 會議室兼簽約室——10平公尺
3 銷售經理辦公室——10平公尺
4 財務室——10平公尺
5 行政辦公室——10平公尺
6 客戶服務部——10平公尺
7 兒童活動區——20平公尺
8 男女衛生間－10平公尺
3）售樓處裝置配置
1、當地售樓處：
業務辦公區：
回訪**：3部
銷售經理辦公室：**1部，傳真1部，電腦1臺
行政辦公室：**1部，傳真1部，電腦1臺，印表機1臺，影印機1臺
客戶服務部：
**1部、電腦1臺、傳真機1臺、印表機1臺、檔案櫃
財務部：
**1部、電腦1臺、檔案櫃、保險櫃
4）售樓處銷售道具配置
沙盤、展板、談判桌椅、空調、視聽裝置、公共區域花卉、飲水機等
2、戶外包裝建議
1）工地圍牆的包裝：訴求兩種不同產品特性及產品要素（可分段來訴求），期房階段提公升專案品質，給客戶以認同感。
2）戶外看板的包裝：在xx路沿線醒目位置設立大型廣告牌。
3、沙盤製作：
沙盤尺寸：因專案體量小，建議做成1：75比例
製作時間：開盤前乙個月
製作前工作準備：平、立、剖完整規劃設計圖乙份（最好由設計院提供電子檔案）
4、dm單頁：
產權酒店：對開6p，200克銅
製作時間：開盤前乙個月
5、產品說明書手冊：
適情況可製作產品說明書，內容包括公司篇、產品篇、周邊配套篇、物業篇、銷售流程篇、答客問篇
6、手提帶：
尺寸：40＊30＊10（標準紙帶）
設計風格：延續dm單頁風格及色彩運用
設計要素構成：
案名、logo、slogan、****、開發商、**商名稱、售樓中心位址
製作時間：開盤前乙個月
7、戶型圖：
戶型圖設計風格：延續dm單頁風格及色彩運用
戶型圖構成要素：
2 戶型的內部功能分割槽示意並配有家具，註明開間進深的尺寸
3 每套戶型的建築面積、套內建面
4 案名及logo
5 ****
6 開發商、**商名稱
7 售樓中心位址
製作時間：開盤前乙個月
製作前工作準備：
1 工程部提供圖紙
2 廣告公司拆圖（不同樓層的平面）
3 銷售面積最終以測繪隊實測面積為準
8、效果圖製作
製作內容：社群全景鳥瞰圖（一張）、樓體效果圖（一張）、社群園林圖（一張）
製作要求：由專業的效果圖公司製作
製作時間：開盤前乙個月
製作前工作準備：平、立、剖完整規劃設計圖乙份（最好由設計院提供電子檔案）
9、售樓處室內外的整體包裝設計（導視系統、售樓處門頭看板、售樓處室內包裝、售樓處內展板設計等）
根據售樓處的平面方案再行確定
營銷推廣
一、銷售分期
二、推廣次序
先推一期部分，再推二期（當工程形象出到地面二層以上後再行銷售，能給予投資客信心和實力的保障）
三、分階段營銷推廣策略
＜一＞內部內購期
1）主要任務：市場預熱，開盤前準備和進行內部認購。
a 開盤期以前的各項銷售道具、業務體培訓、銷售現場包裝、戶外廣告推廣工作準備到位。
b 內部認購期間，客戶只要交納10000元定金，簽訂認購書即可享受內部認購的***格。
2) 銷售策略: 內部認購階段，通過銷售控制，先推出可售樓座的部分樓層，留有一些樓層，做為開盤後期加推銷售。
3) **策略:
4) **方式:
a 認購期間如交定金簽定認購書的客戶，可享受98折優惠
b 選定銷控範圍外的戶型，不享受優惠。
c 認購期間舉辦」來就送禮品活動」 為期乙個月，在此期間凡前來
售樓處諮詢、購房的客戶都可得到精美禮品乙份。
5） 廣告配合：通過報紙、網路、戶外等媒介廣為宣傳，營造新聞炒作，達到市場預熱效果。硬性廣告及軟文配合。
1、先期戶外廣告付之先行，環島兩邊戶外廣告、工地圍牆等戶外廣告亮相公眾，形成造勢熱點，吸引人的注目。
4 以軟性文章造勢為主，輔以硬性廣告的支援，
軟性新聞炒作內容：
通過平面**、網路等**以記者的觀點對本案產品、區位特色等進行炒作。
硬性廣告平面訴求：
發布內部認購資訊，製造內部內購驚喜懸念。
6）**選擇：
地方網、萬信網、焦點房地產網等**
＜二＞開盤期
1）主要任務：正式開盤強銷，塑造產品整體氣勢。
2）銷售策略：消化已推出的單元。
3）**策略：
4）**方式：舉辦開盤活動。
形式：娛樂及**活動，自助餐。
地點：選擇適當酒店宴會廳
凡內部認購期及開盤當天已交認購金的購房者，均可參加**活動。獎項設定可送實物，也可折上折優惠。
5）廣告配合:
a 樓書製作完成：
b 硬性廣告配合
c客戶通訊：第一期的客戶通訊，可對本案產品作系列報道，以及開發商發展狀況及專案進度及銷售情況分析等.
d根據目前從房地產營銷來看,更多的專案開始採用網路營銷並通過網上銷售增寬銷售渠道,網上推廣是目前本案應採取的有效方式。所以開盤後製作專案網頁設計方案並招標設計公司開始製作。
6）**選擇：
本地各大報紙
＜三＞強銷期
1）主要任務: 利用主流**將產品自身賣點逐一向市場**，通過不同賣點的宣傳吸引不同需求之買家，達到銷售之目的。
2）銷售策略：推出剩餘未售的樓座，適當加推銷控層，加大客戶的選擇餘地。
3）**策略：
4）**方式：
a、製作友情卡，對於已購客戶發放友情卡，新客戶持老客戶的友情卡，新客戶可享受**上的優惠，老客戶給予實物或現金獎勱。
b、夾報直投：隨本地各大報紙夾報派發。
c、適情況建設樣板間，增強買家的購買慾，強消不好銷的戶型。
5）廣告配合:
報紙、電台、電視廣告立體宣傳，加大廣告力度。
6）**選擇：
製作《文藝臺》、《交通臺》30秒套播廣告。
＜四＞續銷期
1）主要任務：這一階段，基本完成總銷售金額的60%以上，已無太大銷售壓力，應將廣告投放量繼續壓縮，將主要精力用於已購客戶簽約及後期服務上，同時，力爭將前階段已有購買意向但未下決心之客戶拉回下定。
2）銷售策略：消化已推戶型，加推珍藏戶型。
3）**策略：
4）**方式：
a、全面封頂活動
b、dm派發：在當地有針對性地直報派發dm單頁。
5）廣告配合: 多元廣告推廣渠道，在準現房階段加大力度，促進銷售。
6）**選擇：
2 主流**:本地報紙。輔助**:直投雜誌。
3 主流、輔助**連續以軟性文章進行強勢訴求。
（3）電台廣播（文藝臺、交通臺）外圍配合。
＜五＞尾銷期
1）主要任務:完善後期服務，準備辦理入住
2）銷售策略：消化未銷戶型。
3）**策略：進入現房銷售階段,可採取讓利**（**優惠或實物贈送）。
4）**方式：
b、裝修公司先期提供裝修設計方案，與業主商討，開發商提供正確無誤的圖紙、進屋量房的便利條件，保證客戶在拿到鑰匙後，可立即裝修，節省時間盡快入住。
c、在樓體外立面形象亮相後，做社群引導系統（道路交通引導牌）及樓體實物冠名。
d、在銷售後期，開發商回款資金穩定的情況下，可以採取免首付款提前入住計畫。由於個別客戶存在短期資金的壓力，開發商可以與業主簽定擔保協議，開發商為業主做擔保，在入住後雙方協商的期限內，業主向開發商付清首期款。
e、招開入住說明會（工程、銷售及相關部門的工作總結及入住流程說明會）。
5）廣告配合: 以少量平面廣告投入。
房地產專案營銷策劃書
目錄 第一章市場調查 1.深圳市總體社會及經濟發展概況 2.深圳市房地產總體市場現狀及走勢分析 3.內外銷市場需求分析 4.競爭片區市場調研與分析 5.中心區市場調研與分析 第二章專案分析 1.專案概況 2.專案地盤解析 3.專案規劃設計方案評析 a 總體布局規劃及空間布局分析 b 主力戶型面積評析...
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新環境房地產營 銷策劃書 長沙民政職業技術學院商學院電商1032班 黃鵬鵬 張發清 目錄摘要 2 長沙新環境房屋經紀連鎖 簡稱新環境 於2001年6月在中國長沙成立，是一家以從事房地產買賣 銷售 租賃 銀行按揭等經紀業務為主業的集團公司。3 一 市場調查 3 二 4 三 市場與環境分析 4 一 市場...
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摘要 房地產營銷的出發點應是以人為本及誠信經營，房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的關鍵，關係到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。文章主要論述了房地產營銷策略，並提出了房地產營銷的對策和建議。關鍵詞 房地產 營銷策劃 新模式 房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的...