楊楠 2013-05-16 09:53:54 **：《中國房地產》學術版2023年第04期
摘要：我國房地產業在國民經濟中佔據著重要地位，然而在經濟不斷增長產業逐步公升級的背景下，房地產業在國民經濟中所面臨的深層次問題也逐漸顯現。新時期房地產業急需進行轉型，在轉型的過程中需要與實體經濟發展相協調，與居民的居住需求相匹配，要演變為實體經濟的重要支撐產業。
關鍵詞：房地產業，支柱產業，轉型，實體經濟
房地產業是城市經濟增長和產業發展的重要推動力。房地產業為產業的生產活動和居民的居住生活提供了空間服務，是城市正常運轉的必要保證，同時，房地產業的發展為改善城市面貌、發展優勢產業、吸引優質勞動力、提高居民居住水平和生活質量奠定了基礎。作為國民經濟的重要產業部門，房地產業增加值是gdp的重要組成部分，2023年佔國內生產總值的5.
6%，與房地產業密切相關的建築業佔國內生產總值的7.1%。2023年8月***首次在檔案《***關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文）中明確肯定了房地產業的支柱產業地位。
隨著中國經濟的快速增長，房地產業在國民經濟中面臨的深層次問題逐漸暴露出來。首先，經濟增長高度依賴房地產開發投資，存在導致巨集觀經濟過度波動的風險。房地產開發投資在短期內能夠刺激經濟增長，但其劇烈波動亦會增加國民經濟執行的不穩定性。
特別是住房投資，其增長不可能脫離與gdp之間的長期均衡關係，否則就很可能造成住房投資的陡然下滑，從而對國民經濟的穩定發展造成危害。其次，過度重視房地產業，會擠壓實體經濟發展空間，不利於經濟可持續發展，且房地產開發對財政收入的支援缺乏可持續性。房地產開發雖然能夠通過土地出讓收入為地方財政增收，但後期持有期間不能創造穩定的稅收收入，因此對於地方財政的貢獻是一次性的，不能形成長期穩定的現金流。
最後，商品住宅**上公升較快，居民住房支付能力受到影響。住房問題已經成為**關注的重要議題，尤其近些年來屢次出台的房地產調控政策，昭示著房地產業轉型的必要性。
房地產業在轉型的過程中需要與實體經濟發展相協調，需要與居民的居住需求相匹配，要轉化為實體經濟的重要支撐產業。具體而言，就是應該充分發揮房地產業對城市重點產業發展的支撐和服務作用，為產業發展提供充足和高質量的勞動力保障；房地產業在發展過程中應該與城市發展相協調，充分發揮房地產開發對城市建設的推進作用，充分利用土地出讓金對基礎設施建設的支援作用，改善基礎設施和公共服務質量；高度重視保障性住房建設在改善民生中發揮的重要作用，站在城市整體發展的角度，高度協調商品房開發與保障性住房建設的關係，合理安排保障性住房建設的規模與布局，切實改善低收入家庭的居住條件。
從具體措施上來看，房地產業的轉型應該實現以下幾個方面的轉變。
1 引導房地產業適度發展，實現對實體經濟的有效支撐
在經濟增長方式轉變和產業轉型的過程中，房地產業應從單純依靠房地產開發投資拉動經濟增長的發展方式調整為充分支撐實體經濟和產業發展的發展方式，為居住和產業提供空間服務，以優質的居住條件和宜居環境吸引高質量勞動力；以良好的投資環境吸引優勢產業，為社會經濟可持續發展做出更持久的貢獻。
在優化產業結構，逐步引導房地產業適度發展的同時，切不可過度抑制房地產業的合理發展，否則會對地區經濟的平穩執行帶來負面衝擊。因此，仍然需要重視房地產業對經濟的直接拉動作用，在結構調整上把握「分階段、有節奏」的原則，實現產業結構優化的「軟著陸」。
2 保證住房供給規模，優化**結構，調整空間布局，促進重點產業發展
保證住房供給規模、優化**結構及調整建設空間布局均應符合統籌兼顧、綜合考慮的要求，既要與當地居民家庭的住房需求相匹配，又要與產業發展戰略密切結合。要協調好近期和遠期的關係，合理把握**與市場的關係，一方面加強**的調控和保障作用，另一方面要防止直接干預市場的微觀經濟活動。為此需要做好以下幾點。
第一，保證住房供給規模，遏制住房**過快**。住房供給需要有效滿足住房需求，避免由於供給不足帶來的****壓力。
第二，住房建設結構應與人們的住房需求相匹配。應充分調研當地人口特徵和實際住房需求，以實現住房建設與住房需求的良性互動。
第三，住房供給的質量結構應與勞動力質量和需求特徵相匹配。應注重各檔次住房產品的差異性建設，以及商業設施和公共服務的良好配套。
第四，加強居住區配套設施建設和管理，改變重住宅建設、輕居住區配套服務設施建設，商業服務設施多、公益服務設施少的狀況，切實加強與人民群眾切身利益相關的居住區配套服務設施的管理機制建設。
3 合理安排保障性住房建設，改善民生
加強**的社會管理和公共服務職能，通過制定規劃、完善政策、深化機制體制改革，進一步明確住房保障目標，逐步健全分型別、多層次的住房保障體系。
加強廉租房和公租房建設。建立長期穩定的廉租房和公租房財政預算資金**，利用土地出讓淨收益等途徑加大財政支援力度，利用規劃條件、土地出讓、稅收優惠及其他優惠政策吸引社會資金有序參與。新建廉租房和公租房要科學規劃，合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域，同步做好小區內外市政配套設施建設。
應建立和執行更加科學合理的准入和退出機制，加強動態監管。
規範發展經濟適用住房。繼續抓好經濟適用住房建設，進一步嚴格規範管理，科學確立經濟適用住房的政策目標，界定並嚴格審查經濟適用住房的**物件，合理確定經濟適用住房的建設規模，嚴格執行經濟適用住房建設標準。
4 加強節能減排政策引導，加快推進住宅產業化
4.1 通過政策法規引導房地產開發專案節能減排
建立有利於促進發展節能省地型住宅的法規制度，不斷完善節能省地型住宅的標準和規範。通過規劃和建築設計從源頭上引導開發專案集約化和節約化。通過政策支援企業發展節約型居住區和節能省地型住宅。
4.2 推動住宅產業化發展
建立住宅產業化引導激勵和推進機制，在政策性住房中確保安排一定比例的建築面積用於產業化試點；進一步通過規劃、稅收等激勵政策，促進綠色建築和住宅產業化專案的開發建設。培育住宅產業化實施主體，鼓勵開發、設計、部品生產、施工、物流企業和科研單位組成聯合體，形成優勢互補、實力雄厚、信譽良好的大型產業集團。
5 進一步規範和發展存量房市場和租賃市場
5.1 繼續發展存量房市場
搭建規範化和專業化的交易平台，加大推行存量房資金監管方案的實行力度，從行政管理措施上完善交割制度。推廣買賣合同律師簽約制度，有效保障買賣雙方的合法權益。推動存量房市場成為滿足居民首次購房的主要途徑和改善性購房的重要渠道。
5.2 培育和規範租賃市場
加強房屋租賃備案管理，規範租賃市場交易雙方的行為。完善住房租賃市場的機制建設，通過金融、稅收和土地政策鼓勵開發企業持有租賃**，以及機構投資者進入租賃市場，形成規範化的管理和穩定的租權關係，以滿足租賃者的不同需求。
6 完善資訊披霹機制，規範房地產市場秩序
6.1 完善統計與資訊披露機制，提高市場有效性
目前，國內很多城市的房地產市場統計和資訊披露機制尚不健全，房地產**等熱點統計指標的資料真實性和可信性較差，不利於市場參與者做出最優決策。針對當前房地產市場趨向多樣化、產品多元化和區位差異化的特點，相關**主管部門需不斷完善房地產統計方法、制度、指標體系和報表制度，加強統計資訊的有效整合，加快房地產市場資訊系統和資訊披露機制建設，做好相關規劃、土地**情況、房地產市場供求及房價、地價變動等資訊發布，做到資訊披露真實、準確、完整、及時，方便公眾更好的了解和使用，提高房地產資訊市場透明度和市場有效性，促進市場理性發展。
6.2 規範市場交易秩序
房地產管理部門應加快制定和完善規範房地產市場的政策，並按照**和北京市的相關法規政策加大執法力度，建立房地產交易誠信機制，發展和規範房地產中介服務。重點從加強商品房預售和銷售管理、商品房銷售合同管理、房地產經紀管理等方面入手，依法嚴肅查處虛假宣傳、合同欺詐、捂盤惜售等違規行為。營造良好的市場環境，切實保護居民的住房消費。
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作者簡介：楊楠，中海投資發展集團人力資源部總經理、天津大學土木工程專業學士、香港浸會大學mba。
（作者單位：中海投資發展集團）
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