2009-10-30 11:00:51**: iba-033-00-0300000-2009-114作者:尚豔
近幾年來，東勝區經濟一直在保持「平穩」的勢態下快速增長，自2023年開始gdp增長率保持在17%以上。經濟的快速發展是保證房地產行業發展的經濟基礎與前提，經濟的蓬勃發展帶動了社會對住宅、寫字樓、商業營業用房和物業等的投資與消費。截止到2023年8月房地產業開發投資完成額達102.
43億元，同比增長22.9%。開發企業資金**中自籌資金大幅提公升，土地開發規模以及商品房**量有所提高，各類房屋銷售**漲幅均呈穩步增長態勢。
為了更好地了解今後東勝區房地產業的發展前景，本文採用了swot方法對東勝區房地產業的優勢、劣勢、機會和威脅等方面進行了全面的分析。
一、優勢（strength）
1、需求日益旺盛助推房地產市場迅猛發展。從近幾年東勝區經濟的運**況來看，房地產行業將會是乙個充滿發展前景的行業。從2023年以來，東勝區商品房的銷售額年均增長速度達到63%，銷售面積平均每年增長37.
8%。特別是人們對住宅穩定、持續、大量的需求給房地產行業帶來不計其數的利潤，住宅需求的增長主要**於：第一，東勝區城鎮居民收入的增加及房地產金融的發展，使得居民住房購買力和購買慾望
大大增強。第二，為加快東勝區城市建設的步伐，對舊城區大批量的拆遷、改造增加了對住宅的需求。第三，隨著東勝區社會保障體系的逐步完善，人們減少了後顧之憂，敢於用手中的錢以致未來的收入購買住房。
第四，人們對住宅投資性消費動機的增強，也將為東勝區房地產業的中長期發展帶來巨大商機。第五，隨著東勝區經濟的迅猛發展，**越來越關注民生，關注居民的生活環境，對城市進行了規劃，配套了各種公共設施，大大改善了人們的生活環境，吸引了很多前來創業的外地人，這在一定程度上增加了對住房的需求。尤其是隨著城鎮戶口制度的改革和人才的合理流動，能動地創造出了新的住房需求。
2、城鎮化程序的加快推動房地產市場的發展。人口城鎮化既是經濟發展到一定階段的必然產物，也是推動東勝區經濟增長的重要手段。按照鄂爾多斯市委、市**關於「轉移收縮、集中發展」的戰略要求，東勝區為了加快城鄉統籌發展步伐，近幾年來積極推進農村人口轉移工作。
2023年結合鄂爾多斯市的「三區規劃」和資源開發計畫，東勝區預計完成生態移民和礦區移民共約8300戶的移民任務。大規模的城鎮化移民工程將帶動大規模的城鎮住宅建設,這為房地產業的發展提供了巨大的商機。
二、劣勢（weakness）
1、房地產開發企業整體競爭力不夠強。根據2023年經濟普查資料顯示，目前東勝區房地產行業中擁有二級以上資質的企業只有25家，僅僅佔所有開發商總數的10.9%。
近七成公司集中在10—35萬平方公尺之間，各開發商的實力體現出乙個整體競爭力不夠強的房地產市場參與主體構成特徵。
2、房地產開發企業投資結構不盡合理。目前東勝區大平公尺高層電梯樓的開發比重與日俱增，目前已逐步成為主力供給產品。通過調查我們了解到目前開發商所推出的住宅業態中，以140平公尺以上的中高檔住宅和別墅、高檔公寓為主，分別佔到開發總量的63.
89%和13.89%。100平公尺以下小戶型住宅在經歷了04年、05年的開發高峰後，隨著東勝區居民住房取向和品味的改變如曇花一現，開始逐步退出開發商的視線，而120—140平公尺的住宅處於供不應求的局面。
雖然目前很多企業已作出改變，但仍存在120—140平公尺住房比例偏低、結構單一的問題。
3、房價過高導致競爭力不強。通過調查了解到，有意向到外地購買房子的東勝區居民人數逐漸增多。一是考慮到孩子上學、就業、養老等方面，由居民自發組織的「看房團」時常出現在呼市、北京、威海、海南等地街頭；二是由於目前東勝區的房價過高，其漲幅已經遠遠超出居民收入的漲幅，使得一部分在東勝購買不起住房的居民選擇在周邊城市如包頭、呼市
等地購買住房。
4、房地產專業人才的缺乏。雖然目前從事房地產業的人數很多，但受過專業教育和訓練、經驗豐富的房地產專家很少，大多數房地產企業的領導人都是半路出家，其中不少是當地的「煤老闆」。在房地產業發展初期不規範、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功，但隨著房地產業向規範方面發展和競爭的加劇，特別是像萬科等大地產商入駐東勝之後，許多過去有效的方法不再適用新的形勢，一些人不得不退出地產業，人才缺乏將更加明顯。
5、物業管理准入門檻較低。物業管理是與房地產業發展密切相關的行業，房地產業必須有物業管理的配合，才能有效的發展。但目前東勝區非常缺乏合格的物業管理專家和隊伍，且物業管理准入門檻較低。
很多住宅的物業管理與消費者的要求有很大的差距，隨著住戶消費意識的提高，差距將會更大。三、機會（opportunity）
1、對於房地產開發商來說，2023年應該是充滿了挑戰和機遇的一年，規模比較大的開發商可以利用**出台的相關政策來發展壯大自己。目前東勝土地資源極其稀缺，手中有大量未開發土地的大開發商不僅擁有「土地資本」，而且較那些小開發商來說可以更容易地獲得銀行貸款。房地產是乙個需要大量資金的行業，沒有資金支援是不可能有發展的。
所以我認為
未來的幾年將是東勝區房地產業重新洗牌的乙個時期，也是其快速發展和成熟的時期。
2、社會配套條件基本具備。近幾年與房地產業發展有關的房地產交易市場、中介服務市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已初步建立並逐漸走向規範。
3、眾多有實力的、大型的地產開發企業如萬科地產等進駐東勝後，不僅可以帶來充足的資金，提供戶型更新、質量更好的產品，而且它們的進入必然引發與本土地產企業間的激烈競爭，這必將有助於本土企業在管理模式、融資模式、開發模式上學習和改進，有利於東勝區本土地產市場的發展，使其盡快與發達地區接軌。
4、**「陽光拆遷」工程的順利實施，使得居民住房需求與日俱增，帶動了東勝區居民進入以住房消費為熱點的消費階段。
四、威脅（threat）
機遇與挑戰共存，同時也與威脅相伴。以後的幾年將是東勝區房地產業快速發展、自我整合的時期，將會形成行業的旗艦，同時也會淘汰一些在競爭中處於劣勢的企業，對那些剛進入房地產的企業和那些小規模的企業來說都是一種嚴重的威脅。
1、雖然現在可以說是房地產有效需求旺盛的時期，但由於受全球性經濟危機的影響，國家、地方**有關房地產檔案和法規的出台，使得人們認為在國家和**的巨集觀調控下，房價會出現大幅度的下降，導致東勝區大量居民都在「持幣觀望」。如果房屋成交量下降，將會出現資金斷裂等一系列的問題。同時，可開發土地的減少，建築市場、建材**和人工費用的日益增加，使得房地產開發成本也隨之增加，這將直接加重開發商的負擔，這些都應該是房地產開發商需要考慮的問題。
2、房地產市場最大的危險就是出現「泡沫」問題，可以說這是任何人都不希望發生的。「泡沫」一旦發生意味著東勝這艘「經濟航母」就會失去乙個發動機，這樣銀行貸款可能收不回，與房地產相關的各種行業都將面臨著危機，如鋼鐵，礦業，水泥等行業都會發生可怕的災難。所以，在東勝區房地業執行過程中要謹防「泡沫」的出現。
3、由於當前東勝區經濟的高速執行，很多投資商看好東勝區房地產市場，藉此機會進行炒房，使得目前東勝區房地產市場上的投機現象比比皆是，這在一定程度上擾亂了房地產市場的正常秩序，將使得有真正需求的居民購房越發困難。
4、房地產業資金**渠道狹窄，融資方式單一，企業自身融資相對來說較困難，對銀行等金融部門的依賴性較高，且
金融風險較大。一旦銀行嚴格控制與房地產相關的貸款，企業的發展就相當困難了。
縱觀近幾年來東勝區房地產的發展趨勢和方向，開發商們應該審時度勢，發揮優勢、迴避劣勢、把握機會，規避風險。
中國房地產業發展分析
作者 何涯李江 商情 2016年第13期 摘要 房地產行業是拉動我國國民生產總值的一大產業，且房產與我國民生息息相關，因此本文對房地產行業從產業組織方面對其發展現狀 市場結構 市場績效以及面臨的問題進行分析，同時給出針對性建議。關鍵詞 房地產產業組織市場結構市場績效 從2002房價快速 直到近年依然...
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