2015北京住宅市場執行環境分析
管122 吳羽卿 19號
我國房地產市場飛速發展，逐漸成為各地經濟發展的引擎，這得益於對房地產市場進行的大量投資，其中國際資本在房地產投資中的比重不容小覷。據統計，自2023年以來，我國已經連續18年成為利用外商直接投資最多的發展中國家，房地產業也已成為僅次於製造業的第二大吸收外資產業。國際資本的流入為我國房地產業的發展提供了資金動力，促進了房地產市場的繁榮；同時，國際資本中的投機性資本過度流入也易造成房價的巨幅波動，催生我國房地產市場的泡沫。
鑑於房地產具有與各產業關聯度高的特點，其風險很容易波及到其他產業，進而影響整個國民經濟的安全和社會的穩定，2023年亞洲金融風暴中國際資本大量撤離對日本房地產業的重創就是最好的佐證。因此，在當前我國房價虛高、泡沫積聚的情況下，研究房地產和國際資本的走向是否具有聯動效應，對於解決房地產業面臨的問題和引導國際資本的流入具有重要的理論和實踐意義。
國際資本流動對我國房地產市場的影響途徑
（1）直接途徑
國際資本流入直接進入房地產市場可涉及開發商和購買者兩方面。
從開發商看，有兩個主要渠道。一是外商投資企業可以通過直接投資進入房地產產業。二是外資可以通過向國內房地產開發企業融資的方式影響房地產市場。
從購買方來看，非居民機構和個人可直接購買房產。2023年以來，我國取消了內外銷房的差別化政策。根據國家外匯管理局規定，我國對於境外機構和個人購買境內房產沒有限制，而**其房產後所得人民幣可通過購匯方式將所得匯出，這意味著境外機構和個人可自由參與房地產投資的投機。
目前此類投資主要集中在上海、北京和廣州等熱點城市。
（2）間接途徑
多年來人民幣匯率基本保持不變，為此我國央行就必須在外匯市場干預匯率。近幾年來，大量國際資本流入我國，央行為穩定匯率不斷**外匯累積了巨大的外匯儲備，同時發出大量人民幣，成為基礎貨幣的**，具體地講就是增加了商業銀行作為放貸基礎的超額準備金。雖然央行對此進行了沖銷操作，例如央行發行了大量央行票據以減少商業銀行超額準備金，同時還採取了提高法定準備金等等措施，以達到控制信貸和貨幣增長的目的。
但由於資本流入勢頭很猛，央行沖銷操作越來越困難，使得貨幣市場流動性過剩，為銀行信貸擴張性提供了可能。
2 國際資本流動對我國房地產市場的影響
（1）房地產**不斷**，供給結構失衡
國際資本與國內房地產開發企業對接，增加了國內企業的融資渠道。但是，當大量資本湧入市場，房地產開發企業可接觸、可利用的資本過多時，逐利性將驅使企業過度開發，造成房地產市場的虛假繁榮，與真實購房者爭奪有限的**，直接的後果就是抬高房價。又因為房地產不是可分割的市場，高階上揚必定帶動中低端物業漲價。
最後，無論以哪種方式進入，只要人民幣公升值的預期繼續存在，就將吸引更多的國際資本流入房地產市場，促使央行不得不加大人民幣發行來消化這些外幣並擴大信貸規模，這無疑加劇了國內通貨膨脹的壓力，弱化貨幣政策效應，削弱國家巨集觀調控效果。
（2）造成嚴重資源流失
商業銀行會通過一定量的資本收購「爛尾樓」從而解決銀行的不良資產，合理利用資源、發揮效益。但是當大量資本湧入時，銀行為了迅速減少不良資產而降低「爛尾樓」的交易**，使交易**遠低於物業實際價值，便造成了嚴重的資源流失。
（3）產生擠出效應
大量國際資本留存於我國房地產市場，將會產生擠出效應。擠出效應是指**通過向公眾 （企業、 居民）和商業銀行借款來實行擴張性的財政政策，引起利率上公升和借貸資金需求上的競爭，導致民間部門（或非**部門）支出減少，從而使財政支出的擴張部分或全部被抵消。這種擠出效應不僅存在於國家的擴張性財政政策上，也體現在國際游資大量流入的影響上。
土地的稀缺性和我國「居者有其屋」的傳統思想，簡單明瞭地詮釋了為何當下房價猛漲而真實購房者仍然對買房有極大熱情。房價**必然將擠出更多購買力， 真實購房者為了支付高昂的房價不得不削減其他消費品支出，使更多的錢流向房地產市場， 加劇泡沫形成。
（4）國際資本一旦撤離將對房地產市場造成衝擊
國際資本湧入中國很大一部分原因是對人民幣公升值的預期。一旦境外熱錢認為人民幣公升值已經見頂，再加上政策的調控和物價的穩定，國際資本很可能會選擇獲利後大規模退出。金融穩定受到衝擊，房地產市場泡沫破滅，這對中國的房地產市場將是巨大的打擊。
大量的空置房屋拋向市場，將導致房價的大幅**，不僅拖累中國經濟的增長，整體低迷也將給金融經濟帶來負增長。2023年亞洲金融風暴中國際資本大量撤離對日本房地產業的重創就是最好的佐證。
權衡分析，從長遠來看，國際資本的大量湧入，對中國房地產市場造成的影響是弊大於利的。
3 建議
（1）面對這些利益和風險，我國應加快金融體系的改革和深化發展，採取積極的措施規避風險，促進經濟更好的發展，提高資本的使用效率，促進全球範圍內資本的優化配置，增強金融機構的競爭力。並且通過調整國民經濟結構，更加完善資本市場，應對隨時可能出現的經濟泡沫和帶來的經濟危機。
（2）採取更為靈活的匯率制度。我國雖然宣布匯率制度的改革，但由於浮動幅度仍然偏小，國際投機資本仍然不斷流入我國，增加了**銀行貨幣政策操作難度。
（3）加強對國際資本尤其是短期和投機資本流動的控制。在考慮進一步放開資本賬戶管制時要十分審慎，不能盲目行事。另外還要提高資本賬戶管理水平，作好統計、監測、核查工作。
（4）提高對國際資本流動的監管水平，提高外商直接投資的質量和創匯能力，保持國際收支平衡；保持合理的外債規模，提高清償能力，防範債務風險，完善監管體系等措施，有效規避國際資本流動給中國經濟帶來的風險。
（5）大力發展資本市場和貨幣市場。對於商業銀行來說，可以增加資產選擇品種，合理分散風險；對於居民來說，可以拓展投資渠道，避免集中於房地產投資。
綜上所述，在繼續實**地產住宅限購的大背景下，2023年北京北京住宅市場執行穩健，有小幅上公升趨勢。
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