第三章房地產業政策解答
30.房地產一般納稅人老專案，選擇按一般計稅方法計稅，5月1前收到售房預收款，已繳納營業稅，5月1日後收到剩餘的售房尾款，如何計算土地扣除款？
答：根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅2023年36號）附件2第一條第八款規定，房地產企業銷售自行開發房地產專案適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產專案對應的土地價款後的餘額為銷售額。5月1日後收取的售房尾款，以按規定扣除按該套房對應的土地款後的餘額為銷售額。
31.4月30前開具的地稅預收款收據，現退房，5月1日後能否紅字開具國稅領取的預收款收據？
答：不得開具國稅部門監製的紅字預收款收據，應按規定向地稅部門申請退還預繳的營業稅。
32.房地產開發公司已交營業稅未開具預收款收據的預收款是否可以補開國稅局領取的預收款收據？
答：已交營業稅的預收款，不得補開國稅部門監製的預收款收據。
33.房地產公司返還給拆遷戶的住房，是否視同銷售？銷售收入如何確認？
答：房地產公司將拆遷還建的不動產交付被拆遷人，按銷售自行開發房地產專案繳納增值稅。
根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干徵管規定的公告》（2023年第70號）第二條規定，其銷售額按下列方法和順序確認：
（1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均**確定；
(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場**或評估價值確定。
34.房地產企業從其他房地產企業購買的土地未開發建設，按照36號文的規定不能對土地價款進行差額扣除，企業反映如不能扣除土地價款稅收負擔很重，可否視為老專案適用簡易徵收計稅呢？
答：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案（選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向**部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。從其他單位和個人購買土地使用權，取得合法有效的增值稅專用發票註明的進項稅額可按規定抵扣。
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