根據建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》的規定，土地使用權者可以以在建的建築物或其他附著物作抵押擔保，購房者也可以對依法獲准建造的預購商品房設定抵押，因此預售商品房是可以設定抵押的。那麼針對具體情況，不同主體對▲預售期房抵押的效力是怎樣的？以下是對這個問題做的具體介紹。
▲1、房地產開發企業對預售商品房設立的抵押
商品房預售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權人是房地產開發企業，所有權人對自己的財產有完全的自主權，房地產開發企業當然可以用在建的房屋進行抵押。但此時，如果預售方已經通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方，購買方依據預售合同享有針對特定物件的一種請求權和獲得將來利益的期待權，在性質上屬於債權。而預售方將待售房屋抵押後，抵押人獲取的抵押權則是一種物權。
如果預售方不能如期與抵押權人結清債務，依據物權優於債權的原理，抵押權人特優先對房屋行使抵押權，這對購買方是極為不利的。因此對已經預售的商品房再抵押應屬無效。
對於特殊情況，須以預售房屋設立抵押的，應嚴格規定設立條件和設立抵押貸款佔開發房屋價值的比例，避免開發商完全「借雞下蛋」。並且，對於設立已抵押的合同，在開發商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存於銀行，在交易房屋權利無瑕疵的保證的前提下，開發商才能得到該筆房款。
▲2、購買方對頂售商品房設立的抵押
購買方對頂售商品房設立的抵押，實際上多為預售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權益作為抵押物。由於我國對預售商品房合同實行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產，經過登記、備案已經特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產抵押的特定性並不矛盾，況且，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的。
因此，預售商品房的購買方對預購的房屋設立抵押是有效的。
▲3、雙方重複抵押。
實踐中，經常出現開發商已設立抵押的預售房屋，購買方在購房時又以該房為標的設立抵押，使抵押權人和預購方的利益風險係數明顯增加。對重複抵押行為，應當認定無效。
▲二、預售商品房抵押有效嗎
購買方以預售商品房設立抵押，應當同時具備以下條件，抵押行為方可有效：
1、抵押人是預售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房後，對所預購商品房享有所有權之期待權，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的權利進行的處分。
2、購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。
3、商品房預售合同須為有效合同。預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的，要使抵押行為有效，預售人與購買人之間的預售關係合法有效是重要前提。若預售行為違法無效，建立在此基礎上的抵押行為必然無效。
4、預售商品房抵押須辦理抵押登記。《擔保法》規定，當事人以房地產抵押時，應當向縣級以上人民**規定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。
在購房時，所購房屋的產權有無暇疵是購買者最關心的事，因此為了保證購房者的利益，一定要對開發商是否對標的房屋設定抵押有清楚的了解。對於設立抵押的房屋，在開發商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存於銀行，在交易房屋權利無瑕疵的前提下，再付給開發商該筆房款。
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