目錄一、 總則 1
二、房地產成本管理職責 1
（一） 集團總部的成本管理職責 1
（二） 開發企業的成本管理職責 2
三、房地產成本監控 4
（一）成本監控系統 4
（二）成本監控的要求 4
四、房地產開發環節的成本控制 6
（一）立項環節的成本控制 6
（二）規劃設計環節的成本控制 7
（三）施工招標環節的成本控制 8
（四）施工過程的成本控制 8
（五）工程材料及裝置管理 10
（六）竣工交付環節的成本控制 11
（七）工程結算管理 12
（八）其他環節的成本控制 13
五、 附則 13
萬科企業股份****
房地產成本管理制度
（討論稿）
1、 為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合集團成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。
2、 成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規範操作為手段，提高經濟效益為目的。
3、 成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。
1、 制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；並跟蹤、檢查執**況，對成本實行制度監控。
2、 進**地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給集團和各開發企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規政策和集團成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。
3、 組織各方面專業人士對擬建專案進行實地考察、立項聽證，按立項審批程式審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好專案前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：
◆ 立項資料是否齊全、規範；
◆ 市場定位是否明確、恰當；
◆ 投資成本估算是否經濟、合理；
◆ 投資回報是否符合集團利潤目標要求；
◆ 投資風險能否有效控制。
4、 跟蹤、落實各專案成本計畫及其執**況，適時了解各專案成本的實際構成，彙編集團成本報表；分析、總結專案成本控制情況，協助、督促各開發企業做好專案操作過程中的成本控制工作。
5、 建立成本資訊監控中心，及時收集各專案成本動態資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，並按要求將有關意見反饋給各開發企業。
6、 組織集團成本管理的資訊交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。
7、 根據管理的需要，派出審計小組對專案成本進行階段審計和決算審計，對專案成本發生的合理性、成本管理的規範性提出審計意見。並結合專案收益情況，考核專案的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。
8、 逐步推行成本管理及其資訊交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。
1、 認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，並自覺接受總部監督。
2、 根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定專案開發計畫，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，並按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程式。
3、 規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規範，又體現成本控制的意識和要求。
4、 客觀、認真地進行專案成本費用測算，編制專案成本費用計畫，確定專案及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。
5、 遵循基本建設程式，進行專案實際操作，對房地產成本實行專案經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。保證將成本控制在目標成本範圍內。
6、 正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關係，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制專案的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
7、 組織專案開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映專案成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本資訊交流的及時、有效。
8、 熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
9、 定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，並將分析報告報集團總部財務部。
1、 根據集團的管理體制，集團建立總部以管理監控為中心、各開發企業以操作監控為中心的房地產成本監控系統。實行總經理領導下、專案經理負責、各職能部門具體實施的執行機制。
2、 各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。
3、 各開發企業應根據管理需要和專案實際情況，設定審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行
制度建設
1、 根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，並報集團總部備案：
◆ 成本管理責任制及監控程式；
◆ 計畫管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)；
◆ 招、投標管理制度；
◆ 合同管理制度；
◆ 工程(質量、進度、監理、現場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；
◆ 預決算(包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付)管理制度；
◆ 費用控制制度；
◆ 材料裝置管理制度。
以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。
2、 集團總部應不斷總結各開發企業成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善集團房地產成本管理制度。
計畫管理
1、 各開發企業應按根據專案開發的節奏，及時編制成本計畫，並跟蹤、檢查、考核計畫的執**況：
◆ 開發產品成本計畫(按完全成本口徑)；
◆ 期間費用計畫；
◆ 降低成本技術組織措施計畫。
2、 成本計畫以設計概算、施工圖預算、成本**和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量資料化、圖表化。
3、 各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、專案投資回報率等成本考核指標。
分析檢查
1、 各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析， 以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：
◆ 計畫及其執**況；
◆ 實際成本與預算成本、計畫成本對比差異及其原因；
◆ 分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；
◆ 評價、結論與提示。
2、 集團總部根據管理需要，應按專案就成本控制情況進行分析檢查。
資訊交流
1、 應報集團總部的常規性成本資料主要包括：
◆ 專案基本情況；
◆ 按會計制度規定應編報的成本核算報表；
◆ 成本動態情況及其分析資料；
◆ 當地政策性收費專案、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。
2、 按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應隨時報集團總部：
◆ 當地有關法規政策的重大調整；
◆ 成本超降率佔單項工程成本總額10%以上、佔其本身預算成本或計畫成本30%以上的的專案、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計畫外增減專案、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減專案、事件)；
◆ 合作條件更改；
◆ 補交地價。
3、 各開發企業應建立成本資訊庫，互相交流成本控制的經驗教訓。
1、 各單位新專案立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，並經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：
◆ 成本費用估算和控制目標及措施；
◆ 投資及效益測算、利潤體現安排；
◆ 稅務環境及其影響；
◆ 資金計畫；
◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣專案）；
◆ 投資風險評估及相應的對策；
◆ 專案綜合評價意見。
2、 《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。
3、 若專案立項後，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，並將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。
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