土地估價理論方法精講班第7講講義
一、區位概念
第三章區位理論區位理論考試大綱要求:(一)考試目的
測試應考人員對區位理論的理解與掌握程度。(二)考試基本要求
掌握：區位概念，區位的影響因素。熟悉：幾種主要的區位論。
了解：區位理論在土地估價中的作用。1．區位概念(1)區位的定義(2)區位的實質2．區位的影響因素3．幾種主要的區位論(1)農業區位論(2)工業區位論(3)中心地理論
4．區位理論在土地估價中的作用
一、區位概念1、區位定義：
區位是乙個綜合的概念，除解釋為地球上某乙個事物的空間幾何位置外，還強調自然界的各種地理要素與人類社會經濟活動之間的相互聯絡和相互作用在空間位置上的反映。2、區位實質：
區位就是自然地理區位、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現。自然地理區位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環境的空間位置關係，以及該位置上的地質、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特徵。
經濟地理區位是指地球上某一事物在人類社會經濟活動過程中創造的人地關係。就城市整體而言，則是指乙個城市在特定的經濟區內所處的具體位置及其與其他市鎮、或農村居民點之間經濟上的相互關係。就城市內部來說，是某一街區或某一地段在城市中的具體方位，以及它與其他街區或其他地段之間的相對地理位置和相互之間的社交、工作、購物、娛樂等多方面的社會經濟活動的關係。
交通地理區位主要是指某城市或市內某地段與交通線路和設施的關係。二、區位的影響因素：
影響土地區位的主要因素包括自然、社會經濟和行政等因素。1、社會經濟因素
社會經濟的發展水平是影響土地區位的最重要因素，它包括以下幾個方面：(1)繁華程度
繁華是指城市某些職能的集聚，對企事業和居民產生巨大的引力的結果，並在土地上創高額的收益和利潤，在外觀上則表現為城市生活中交往最頻繁、最活躍的地區。由於商業的集聚具有很大的吸引力，而且獲得的級差收益最高，因此商業服務設施的集聚程度可以用來表示繁華程度。商業的集聚經濟效益主要**於它的互補性。
由於商業集聚中心區商品繁多，服務專案齊全，可供選擇餘地大，具有很大的吸引力,因而吸引顧客就多,也就意味著商家的收益多，利潤高。
高階商務金融集聚程度。在城市中，銀行、保險、**交易、進出口**、房地產、高階賓館等商務金融組織，這些組織由於服務物件和相互之間的業務都有密切聯絡，往往集聚在同乙個地段，國外稱為中心商務區，這類職能通常靠近城市最高商業服務中心。(2)交通狀況或通達程度
通達程度就是把通行距離和時間作為乙個整體，既要求通行距離短，以節約運費，同時又要有四通八達的交通網路，把出行的時間減少到最低程度。
反映通達程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷度和對外設施的分布狀況。
(3)基礎設施和公用設施的完備程度
城市的基礎設施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環境保護、抗災防災等設施，它是城鎮發展必不可少的物質基礎，其配套程度和質量直接影響生產、生活等城鎮功能的正常運轉。公用設施與城鎮居民正常生活和工作有密切關係，它包括醫療、教育、銀行、儲蓄、郵政、商業服務業、行政管理機構等設施，對城鎮的經濟效益和社會效益也能產生間接影響。(4)人口密度
人口密度反映人地之間的相互關係，即單位土地面積的人口數量。人口密度越高，越有利於促進商業中心的形成,越能配套建設比較完善的城市基礎設施和服務設施，土地利用的集約化程度也相應提高，土地的區位就越好。城鎮人口密度和土地區位的關係基本遵循這一規律，即：
城區人口最高，邊緣區次之，郊區最少，與此相對應，土地區位也隨之由城鎮中心逐漸變差。但是,人口的集聚效益是有一定限度的，當人口密度超過了合理的環境容量，非但不能繼續產生新的效益，反而使城鎮環境惡化，交通擁擠，市容混亂，從而影響土地的區位。因此必須保持乙個合理的人口密度，才能有利於城鎮發展，使城鎮土地發揮最佳的經濟效益。
2、自然因素
自然因素是影響土地區位的重要因素之一。環境質量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質構造以及城市的自然景觀都會對土地區位的優劣產生影響。(1)地形坡度
城鎮主要建築物占地都要求地勢平坦，排水良好，土方工程量小，以節省開發投資。地形起伏的地區，坡度對道路網的建設和交通的營運管理也有很大影響。(2)土地承載力
城鎮的各類建築物和構築物都要求天然地基穩固，具有較高的承載力和良好的地質條件，以節約建築造價，相反，在地基承載力低的軟土層中建設高大的樓層，必須採取強化基礎的工程措施。(3)洪水淹沒及排水狀況
分布在沿江沿河地帶的城鎮，每到洪水季節，一些地勢相對較低的土地常遭到洪水淹沒，有些地段則因為坡度過於平緩而排水不暢，雨季經常積水。都會使土地貶值。(4)公園與綠地
園林綠地有淨化空氣、美化環境、改善城市小氣候、豐富城市居民室外活動等多種功能，是城鎮環境與生態系統的重要組成部分。(5)環境質量
在工業化和城市化的過程中，環境問題不僅困擾著城市的發展，危及居民的切身利益，同時也直接影響土地區位的優劣。3、行政因素
影響土地區位的行政因素主要是城鎮規劃。城鎮規劃的主要內容是合理安排好城鎮各類用地，雖然規劃涉及的土地利用是未來的目標，但土地區位的優劣在現實的土地市場中就會表現出來。
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