截至二○○二年九月三十日止半年度中期業績通告
集團業績
集團錄得截至二○○二年九月三十日止六個月股東應佔虧損港幣三億五千二百九十萬元，與此相比，去年同期則為盈利港幣七千七百九十萬元。每股虧損為30.6仙。
是期業績已包括因應市況為待發展物業作出的撥備。
中期股息
董事會已宣布將於二○○三年一月二十三日(星期四)，派發截至二○○二年九月三十日止半年度的中期股息每股3.0仙 (二○○一年：3.
0仙)，予在二○○三年一月十日名列股東登記冊內的股東。
業務回顧及展望
受到通縮持續及失業率上公升的影響，是年首數個月營業氣氛普遍低迷。雖然**表現自第二季後漸見改善，惟企業持續收縮，令消費意欲及就業安全感下降。直至十月時，本地的一手物業市場在預期刺激樓市措施下才轉趨活躍，而該等措施剛於上週公布。
地產發展
集團於是期內繼續推售多個樓盤，其中包括擎天半島第一期、翠濤居、爵士花園、雅麗居、倚龍山莊及萬能閣。
於去年底推出擎天半島第一期後，現正積極籌備推出第二期。擎天半島乃乙個機鐵九龍站上蓋合營發展專案，由五間佔等額權益的公司共同擁有，包括本集團、會德豐、新亞置業、九龍倉及海港企業。整個發展專案的總面積為二百五十萬平方呎，兩期合共興建2,126個單位。
第一期共1,272個單位中已售出超過八成，第二期兩幢大廈共854個單位將於下月底前推出。預計第一及第二期將分別於二○○三年首季及二○○四年首季落成。
京士柏發展專案由本集團、新世界發展、信和置業、華人置業及manhattan garments五間公司組成的財團所擁有。這個位於何文田的住宅地盤現正進行發展，將興建八座共700個單位，其總樓面面積為904,200平方呎。拆卸工程已完成，地基工程現正進行中，預計將於二○○三年首季推出預售。
展望雖然香港在短期內仍可能需要經歷不少波動，但其長期基調依然穩固。香港的競爭力以商貿為核心，而多個巨集觀因素正朝著非常有利的方向邁進，如中國持續的高增長發展，及進一步利率下調等。正如國家總理最近確定，二○○二年中國國內生產總值的增長或會高達8%，而美國聯邦儲備局最近提出的多項修訂亦顯示目前穩健的利率環境將會維持一段頗長時間。
集團擁有龐大的土地儲備，主要乃在擎天半島及京士柏發展專案中各持有20%權益。集團現正蓄勢以待，把握經濟逐漸復甦所帶來的機遇。
綜合損益賬
截至二○○二年九月三十日止六個月
中期賬項附註
1) 賬項的編制基準
未經審核的綜合中期賬項乃根據香港會計實務準則第二十五條「中期財務報告」及香港聯合交易所****的**上市規則附錄十六而編制。除如下所述的會計政策變動外，編制本中期賬項所採用的會計政策及計算方法與截至二○○二年三月三十一日止年度的賬項一致。
(a) 會計實務準則第一條 (經修訂)《財務報表的呈報》
綜合權益轉變報表取代了綜合已確認損益報表。
(b) 會計實務準則第十一條 (經修訂)《外幣換算》
海外業務的業績以是期內的加權平均兌換率折算為港幣。在以往年度，海外業務的業績以結算日兌換率折算為港幣。上述轉變並無對綜合賬項造成重大的影響。
(c) 會計實務準則第十五條 (經修訂)《現金流量表》
現金流量表的分類已作出修訂。
由二○○二年四月一日起，為了符合會計實務準則第十五條 (經修訂)《現金流量表》的規定，本集團的現金及現金等值專案為銀行及手頭現金、銀行和其它財務機構的即期存款，及短期而高流動性的投資，即於購入時三個月內到期而在沒有涉及重大價值轉變的風險下可以容易地轉換為已預知金額的現金的投資。就編制現金流量表而言，現金及現金等值專案亦包括須按要求償還及為本集團現金管理中的銀行透支。本集團已追溯採用此會計政策。
在調整以往年度的數字時，於二○○一年四月一日的現金及現金等值專案已重報並增加港幣一億三千三百萬元。此外，若干呈報分類已作出調整，以符合會計實務準則第十五條的規定。
2) 分部資料
3) 營業額及營業盈利
(a) 營業額
本集團的主要業務為物業銷售、地產投資、財務及投資。茲將本集團的營業額分析列述如下：
(b) 營業盈利
4) 其它虧損淨額
5) 物業減值撥備
由於地產市道蕭條，經內部審議後，本集團已作出為數港幣四億三千四百五十萬元的撥備，主要為預留作發展用途的土地儲備減值。
8) 每股(虧損)/盈利
每股基本(虧損)/盈利乃按是期虧損港幣三億五千二百九十萬元 (二○○一年：盈利港幣七千七百九十萬元)及在截至二○○二年九月三十日止的財政期間與上年同期一直皆已發行的十一億五千一百四十萬股普通股而計算。
9) 比較數字
由於在簡明綜合現金流量表內現金及現金等值專案的會計政策出現變動，及綜合權益轉變報表已取代簡明綜合已確認損益報表，故若干比較數字已經作出調整，以分別符合會計實務準則第十五條(經修訂)及第一條(經修訂)的規定，詳情載列於附註第1條內。
10) 未經審核中期賬項的審閱
本公司截至二○○二年九月三十日止六個月的未經審核中期賬項，經已由本公司的審核委員會作出審閱。
中期賬項評議
(甲) 二○○二至○三年年度中期業績及分部表現回顧
集團錄得截至二○○二年九月三十日止六個月股東應佔虧損港幣三億五千二百九十萬元，與此相比，去年同期則為盈利港幣七千七百九十萬元。是期業績已包括為待發展物業作出的減值撥備港幣四億三千四百五十萬元。每股虧損為30.
6仙 (二○○一年：每股盈利6.8仙)。
營業額及收入
集團是期營業額為港幣五億零五百九十萬元，較上年同期港幣三億三千四百六十萬元增加港幣一億七千一百三十萬元，增幅為51.2%，此乃主要由於物業銷售額增加港幣一億八千六百二十萬元所致。
是期的物業銷售主要為於二○○二年三月推出預售的翠濤居的住宅單位，在總數共260個單位中，已售出194個單位。是期內其它物業銷售還包括倚龍山莊、爵士花園及碧麗花園的多個單位。
雖然市況疲弱，地產投資分部收入仍增加了港幣四百七十萬元至港幣七千二百七十萬元，此乃主要由於整體出租率有所改善所致。集團兩個核心投資物業，會德豐大廈及健威坊於期末已接近全數租出。
營業盈利
未扣除借貸成本及物業撥備的集團營業盈利為港幣九千二百七十萬元，較去年同期港幣一億零五百萬元下降港幣一千二百三十萬元，跌幅為11.7%。
是期地產市道仍然疲弱。由於物業銷售的利潤率下降，地產發展分部的盈利貢獻減少港幣一千八百萬元至港幣一百二十萬元，而地產投資分部的營業盈利則增加港幣八百五十萬元至港幣五千三百四十萬元。是期投資收入達港幣四千三百一十萬元，其中主要包括由集團長期投資組合帶來的經常性股息收入及利息收入。
物業撥備
由於地產市道蕭條，經內部審議後，集團已為預留作發展用途的土地儲備作出減值撥備。是期為此而作出的撥備為港幣四億三千四百五十萬元。
鑑於目前的市況，集團的投資物業亦已作出價值重估。根據集團的會計政策，集團已將港幣三億一千六百七十萬元的重估虧損於投資物業重估儲備賬內扣除。
借貸成本及其它專案
由於利率下降及集團的債務淨額減少，從是期損益賬內扣除的借貸成本由上年同期港幣二千五百五十萬元，大幅下降至港幣七百萬元。是期集團的平均借貸成本的年息率由去年同期的5.0%下降至約2.
4%。所佔聯營公司盈利為港幣二百三十萬元，與此相比，上年同期則為港幣二百萬元。所佔聯營公司業績已包括集團在預售擎天半島第一期就其所佔的20%份額所確認的盈利。
是期稅項支出為港幣六百三十萬元，與此相比，上年同期則為港幣三百五十萬元。
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3 各項 規費及稅費5天 經辦人填寫 票據報銷單 或 資金報批單 附相關依據。專案公司經辦部門負責人審核0.5天 專案公司財務部審核0.5天 專案公司負責人 及分管領導 審核2天 地產公司財務部審核1天 董事長審批1天 報款後由專案公司財務部按計畫安排付款 4 行政及辦公費用 營銷費用 其他小額採購...