如何招商技巧
策劃不成功怎麼辦？你包賠損失嗎？如果包賠，我就做策劃。
這是關於策劃費是一種風險投資的問題，企業選擇策劃公司本身就是一種風險投資決策，這種決策的結果是最大限度降低決策的風險，為企業創造最大化效益。
任何經營決策都存在風險，沒有一本萬利的美事，如果有，投資就一定賺大錢，那麼這是最好的選擇，沒有必要進行專案的論證和策劃！
風險與機遇並存，這是乙個共同體，投機主義的做法是多數企業的想法，都想不花一分錢就賺得幾百萬的利潤，但這是根本不可能的，現在的市場，有錢不一定能做好，沒有錢不一定做不好！這裡面關鍵的因素不在於錢，而在與你的策劃力夠不夠！一流產品加一流策劃，以少量資金就能成功！
一流產品加三流策劃，即使資金千萬也未必成功！這就是經營智慧型的力量！策劃就是找乙個敲動市場的支點，好的策劃能在最佳位置發揮最大的作用。
決策就意味著要付出代價，做任何事都需要付出代價，營銷策劃也是一種專業性服務，不是保險公司，我們提供的是專業營銷策劃服務，這種服務不是無償提供的，我們的目標是把企業的市場做好，這樣才是我們的使命所在！策劃不是萬能的，但沒有策劃卻是萬萬不能的！策劃人不能點石成金，如果這樣就不存在這個行業了，這個行業是市場細分的結果，是符合市場發展規律的，但好的策劃確實能琢玉成器，但要看企業是不是做玉的材料，如果是好的玉坯子，一定能在策劃的作用下成為企業中的強者！
第1步：逐漸**，抓住要害猛侃，必須侃暈
企業最關注的問題，最關注的興奮點——我的銷量怎樣提高？一切為了銷售。銷量為什麼會提高？
因為做了廣告嗎？因為**麼？因為渠道的增加嗎？
因為產品定位準確麼？不同的方案，解決不同的問題，銷量提高僅僅是整個營銷規劃的乙個目標而已，還有其他的目標同時實現才行，否則，單純最求銷量只要做好**工作就可以了，何必再進行公關策劃、新聞炒做呢？提出這種問題的企業，就暴露了企業本身對營銷和品牌理解的偏見，甚至根本就不理解，這是普遍現象，這樣的企業不知道品牌是什麼？
也沒必要讓他們記住這個概念，因為概念是無意義的。要緊的是讓他知道銷量是如何提高的，將明白道理比任何理論都重要！ 不同產品銷量的提高的原因是不同的，必須具體問題具體分析。
如產品上市初期，銷量提公升的主要原因是初次購買人群的增加，成長期銷量的提公升，就是重複消費人群的增加，並且這部分人群帶來了新的消費者，這就是口碑的作用，只有好產品，形象好的品牌才又這種可能。
營銷診斷：按照一定的標準和方法對主要營銷元素進行檢驗的程式化過程。
品牌測試診斷（品牌形象、品牌親和力、品牌提及度、品牌好感度、品牌個性測試）
營銷組織管理診斷（組織機構設定和合理性、企業執行力的診斷與提高、員工基本素質測評、企業管理制度測評、員工滿意度es測評）
營銷戰略診斷（事業領域及戰略目標的界定、戰略部署的合理性、戰略的方向性測評、品牌戰略測評、市場戰略、傳播戰略、戰略運營預算測評）
市場實態診斷（領導水平、決策水平、員工滿意度、員工素質、企業凝聚力、市場狀況、品牌管理狀況）
第2步：等待時機，深入了解企業實際需求
品牌的建設：品牌是企業製造的但屬於消費者的「心靈印記」，品牌存在於消費者「心智階梯中，企業也需要在消費者心裡有乙個固定居所——品牌，品牌大廈就是企業的在消費者心目中安居地。品牌建設就是企業在消費者頭腦裡建設「心靈居所「的過程。
品牌大廈是企業的上層建築，經濟基礎是品牌的市場占有率。中國的市場洗牌大戰即將開始！缺乏戰略遠見中小企業準備等死吧？
第3步：簡單診斷，曉以利害
市場診斷、管理診斷、品牌危機表現、戰略調整必要性、當前的市場環境與形式分析、 如何進行調整、品牌體系的建設與調整
第4步：循序善誘，水到渠成——主動簽單
**地產商業的招商特點
傳統商業設施的開發商雖然並不重視商業策劃（即市場定位和業態組合等），但他們還是很在意商業設施的招商工作。可見招商在地產開發中之重要地位。
招商是商業地產收益的實現形式，乙個商業地產專案運作成功與否就看是否能按計畫成功招商。因而，對於商業地產商來說，掌握地產商業的招商特點有利於商業地產專案的運作成功。
與傳統的商業相比，地產商業的具有如下五大特點。
一、目標客戶主次分明
首先是確定主力店群，其作用主要有四個：其一是有助於穩定整個專案的經營，主力店群一般占有整個專案一半左右的營業面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使專案更加穩定，且有利於專案的可持續發展。
其二是知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商。其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優點可以幫助專案在日後的營運中，能在保持一定量客流的基礎上發揮更大的效用；其四是主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高專案整體租金收入。
其次是在確定了主力店群之後，再確定中小店群。其作用主要有二個：其一是按業態組合設計招入中小店群，以滿足專案商圈內不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求。
其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的4~10倍，有的甚至更多，其租金總和是專案的主要利潤**。
二、租金高低懸殊，租期長短不一
主力店群投資大，投資**期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達十五年、二十年。其租金相對便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%~10%。由於發展商考慮了多種因素，成功經營的主力店最終是有利於專案的可持續性發展。
而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。以深圳市某近80000平方公尺的購物中心為例，先行入駐的主力店某百貨店，其租金為80元/m2月，租期為十五年；而同一層樓名店廊的鋪位租金高達300~800元/ m2月，租期為三年。租金差距懸殊的確令人吃驚。
三、招商時間長
地產商業的招商時間相對較長，從業態組合確定開始至專案全面營業，它可分為主力店群和中小店群二個招商階段。主力店群的招商集中在專案業態組合之後、規劃之前。而中小店群的招商則分散於整個專案的建設期間。
由於主力店群決定專案產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，並按其要求設計、建造相適應的產品——商業設施；而中小店群則對形成後的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之後才正式進行，當然專案建設期間可進行各類中小店的招商諮詢登記工作。
四、招商難度大
招商的難度大主要原因在於如下四個方面：其一是專案建設期較長，主力店群對專案業態變化趨勢把握不住，不容易與開發商結成合作聯盟。其二，裝修進度影響中小店群的入駐。
雖然有專案裝飾效果圖，但中小店主的擔憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發展新的分店。其三是功能分割槽的招商進度影響了各類店的進駐決策，按照合理的功能分割槽計畫，順利入駐相應的商店或服務機構可使各類店的經營互動起來，對於專案和各店經營大大幫助，而一旦某一類商店或服務機構招不進來，則整個專案服務功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體的經營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區域布局外，這一點也是考慮的重點。
其四是營運商較低的知名度和缺乏經驗，使招商難度進一步提高。商業地產在我國興起的時間不長，象廣州天河城購物中心成功經營的案例更是寥若晨星，因而絕大多數的發展商或營運商並不具備豐富的商業地產營運經驗。
五合國際劉力博士——商業地產設計增值四要素
近年來商業地產呈現出勃勃生機，商業街建築設計及景觀規劃等也日益受到業界關注。日前，在商業地產設計上頗有建樹的五合國際劉力博士在接受記者採訪時指出，在商業地產的開發中，通過合理巧妙的規劃設計，不但可以減少不必要的重建、改建所造成的浪費，還可以充分增加商業地產的內在價值和相關附加值，提高其市場競爭力。
顧全長遠利益
劉力認為，商業地產的選址和開發要符合城市發展規劃的要求。「合理的選址是發揮不同物業最大開發價值和經營使用價值以及社會價值的根本。沒有達到土地資源利用的最大化，就不能體現商業地產價值的最大化，也是間接的土地資源浪費；而從長期角度講，無序的商業專案開發會對所有開發者帶來嚴重的投資風險。
」從商業地產自身來看，其整個生命週期是乙個開發、投資、經營、管理和消費等多方客體共同互動參與的過程，因此其價值的體現是長期的。如果在規劃設計時未考慮與周邊城市規劃的協調發展，則很難保證持久的生命力。劉力博士舉例說，「對於乙個幾十萬平方公尺的大型綜合商業地產專案，其周邊道路系統的車流容量是否能夠支撐就變得非常關鍵。
如果城市規劃道路容量不夠，這一巨大的mall一旦開業將使得周邊道路系統擁堵癱瘓，而交通的不便又將成為這一商業專案長遠發展的硬傷」。因此在規劃設計階段，建築師就應注重順應城市規劃脈絡、協調不同開發主體的關係。
應適應民俗風情
「早期的商業地產開發盲目追求現代化或建築面積的最大化，往往採用全盤推倒重來的高強度破壞性開發，甚至被認為是一舉多得的開發模式。」在他看來，對於乙個商業地產專案來說，其投資、規模、內部設施、服務內容、外觀形象等都可以複製、抄襲；只有其內部蘊含的地域差異和文脈特徵難以做到。而這也就成為其市場差異化、特色化競爭力的焦點。
「上海新天地就是這樣乙個比較成功的商業地產開發專案，不僅成功利用了石庫門地區及殖民時代儲存下來的建築和文化遺產，並重新組織傳統空間以及建築片段，形成豐富多彩、舒適宜人且滿足現代生活需求的商業空間，隨之而來的商業價值的提公升也就自然而然了。」對終端消費者來說，具有文脈特徵的商業地產專案不僅僅是乙個購物消費的場所，同時也是乙個體驗建築文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關鍵要素。
而重視城市的建築風貌和文脈特徵，必須落實到實際的規劃設計中來，涉及對原有街區建築風貌的整理和文脈特徵的概括。以此確定應保護和適當改造的街區空間環境、典型建築物、標誌性景觀以及重點區域的空間尺度等，並結合新建建築的設計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業空間。而對於一些在郊區或新區缺少文脈依託的大型商業地產專案來說，適當在規劃設計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，並成為可以納入城市大環境中的標誌性建築。
整合多種資源
劉力分析說，目前國內的商業地產專案普遍存在商業網點分布不均勻(老城區多，新城區少)、規模不合理(大型綜合商業網點少、小型零星商業網點多)以及使用和經營方向不明確等問題，這跟中國現行的帶有濃厚行政色彩的「規劃模式」有很大關係。即在沒有明確目標和客戶的情況下就很快確定方案並進行施工。這樣，一旦發現規劃不合理也不能進行大的調整。
此外，當商業物業的**量達到飽和程度時，這些問題將集中爆發出來。因此商業地產專案要想脫穎而出，就必須改變以往的規劃設計模式和程式。
「規劃設計的質量對專案商業價值的高低有著相當大程度的影響。」劉力認為，首先，體驗式消費將成為商業業態發展的重要形式。特別是 shopping mall需要通過規劃設計手段，突出購物、休閒、娛樂等不同功能空間的特色。
規劃設計師將運用各種高科技的建築結構、構造技術、材科裝置技術，與先進的聲、光、電、資訊技術相結合，共同創造乙個體驗式的綜合商業環境。其功能的複雜性、技術的高難度無不要求專業化、高水平的規劃設計，同時也是要充分發揮想像力和創造力的所在。
其次，和目前的住宅**一樣，綜合化、多功能化也是商業地產的重要發展方向之一。從規劃設計出發，建立商業與其他行業共生的綜合服務體系，實現商業地產與其他地產(如旅遊地產等)的規模整合，是發揮多種資源優勢、實現地產價值最大化的重要手段。
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海外擴充套件應關注的問題
一 海外投資關注點 1 全球經濟 全球經濟資源流向。2 區域經濟 所屬洲及區域經濟狀況 如貨幣 匯率及匯率變動機制 債權債務信用等級等。3 投資國家具體狀況 國家的經濟狀況 政治狀況 戰略位置 市場環境 產業政策 稅收政策 法律政策和環境保護政策等。二 公司所處行業產業發展狀況 1 全球市場概況？2...