2023年房地產市場總結與2023年行業形勢(分析篇）
序言 2023年即將結束，關於房地產市場的是是非非基本塵埃落定，2023年即將迎來，在這裡，仕一邦房地產投資研究中心通過本文對即將過去的2023年房地產市場所經過的變化與起伏進行總結，並利用敏銳的巨集觀剖析對2023年房地產行業形勢進行分析。
本文的立足點是「巨集觀經濟分析」，分析的基礎**是各種「資料」與政策指導分析，仕一邦房地產投資研究中心並不只通過簡單的資料闡述，而是透過資料本身深入分析並詳細闡述巨集觀經濟政策對房地產市場的影響以及應變。
目錄第一部分：2023年房地產市場總結與分析p5
一、2023年經濟發展狀況概述p5
1、2023年大陸巨集觀經濟呈現企穩回公升的良好態勢p5
2、經濟執行中存在著許多突出矛盾和問題p7
二、2023年巨集觀經濟運**況與房地產之關聯p8
1、投資保持高位，基礎建設及房地產投資仍然維持推動經濟增長的動力…… p9
2、消費者信心好轉，零售總額保持穩定增長p12
3、全球經濟開始復甦，出口繼續企穩回公升p13
4、通貨膨脹壓力減輕，四季度cpi轉正p14
5、房地產在巨集觀經濟中的表現p16
三、2023年全國房地產運**況與分析p18
1、2023年房地產市場急劇公升溫p18
2、多種因素促進房地產市場逆勢上揚，房價持續高漲p20
四、2023年底「新」政影響p21
1、從行業發展週期來看，大陸上一輪房地產市場的調整是不充分的.........p21
2、房價偏高，調整空間較大p23
五、2023年行業總結p24
1、三分之一年剛性需求，三分之二年投資投機p24
2、政策一「放」就「火爆」，一「緊」就「低迷p24
3、資本盛宴：61家開發商融資4000億p24
4、地王兇猛p24
5、房價瘋狂p24
6、二手房井噴p24
7、年底新政，「遏制」當頭p25
第二部分：2023年房地產行業形勢與展望分析p25
一、 大陸房地產市場再次、繼續調整的方向分析p25
二、 2023年房地產市場發展形勢與分析p26
1、 房地產開發投資增速將繼續增長p26
2、 2023年全國房價大幅**的可能性不大，小幅**可能最大…………… p27
3、 全國房地產市場風險主要集中在一線城市p27
4、 保障性「政策房」上市數量將增大，但對房地產市場長期影響意義深遠，短期影響不會很…… p28
5、 供需變化趨向「供大於求p29
6、 房地產開發企業資金壓力可能會加大p29
7、 房地產開發企業發展受到「抑制」，行業「盤整」預期增大………………p30
三、 2023年房地產行業發展問題及應對p31
1、 堅持有保有壓、區別對待，對不同需求採取不同政策…………………… p31
2、 財政貨幣政策多管其下，抑制不合理需求p31
3、 完善供給結構，進一步增加保障性住房建設p32
4、 引導銀行業因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策………………… p32
四、 2023年整體行業展望p32
第一部分：2023年房地產市場總結與分析
一、2023年經濟發展形勢狀況概述：
2023年全年，大陸**在應對國際金融危機而制定的一攬子計畫的積極干預下，經濟發展狀態遏制了急劇下滑的勢頭，09年二季度開始經濟形勢逐步呈現企穩回公升的良好態勢，09年全年gdp增長約為8.5%左右，但大陸經濟仍面臨著部分行業產能過剩、自主增長動力不足、銀行不良資產潛在風險逐步增大等問題。
1、2023年大陸巨集觀經濟呈現企穩回公升的良好態勢。
國際金融危機爆發以來，大陸**有針對性地出台了投資刺激計畫、產業振興規劃、加大科技投入、改善民生、穩定出口等多項政策，一攬子計畫遏制了大陸經濟快速下滑，穩定了主要區域內投資者和消費者信心，促進了經濟穩定回公升。
(1)、內需逐步回公升
主要區域內投資與消費成為拉動經濟增長的主要動力。
前三季度，資本形成拉動經濟增長約為7.3個百分點，最終消費拉動約為4個百分點，內需共拉動經濟增長約為11.3個百分點，內需增長速度高於大陸改革開放三十年來主要區域內經濟平均近10%的增長速度。
投資高速增長。
前三季度城鎮固定資產投資累計同比增長33.3%，比上年同期加快了5.6個百分點。
大陸**主導的基礎投資成為本輪投資高速增長的重要力量，1-9月國有及國有控股投資名義增長近40%，高於平均水平近5.5個百分點；從到位資金來看，大陸國家預算內資金投資增長約83%，高於平均水平近43.6個百分點。
同時，農業、鐵路、醫療、環保等基礎設施與民生領域投資大幅提高，投資結構得到優化。
消費穩步提高。
前三季度社會消費品零售額增長15.1%，扣除**因素後實際增長17.0%，實際增幅高於去年同期3.
2個百分點。住房、汽車等消費品市場十分活躍，1-9月全國商品房銷售面積增速由年初的負增長回公升至43%左右，汽車銷售增長近30%，家電、建材、家具等相關產品消費形勢良好。
（2）、工業生產加快
前三季度大陸規模以上工業增加值同比增長8.7%，其中一季度增長5.1%，二季度增長9.
1%，三季度增幅達到12.3%。發電量呈逐月回公升態勢，1-9月份，發電量累計增長1.
9%，特別是8、9月份發電增速回公升至9%以上。自5月份以來，貨運周轉量增速穩步回公升，1-9月份貨運周轉量由1-5月的增長1.8%回公升到5%。
（3）、物價下降勢頭得到遏制
受上年翹尾因素和總需求相對不足的影響，大陸居民消費**、工業品出廠**都出現同比下降的走勢，前三季度居民消費**下降1.1%，工業品出廠**下降-6.4%。
但自7月份以來，大陸**下降的勢頭得到遏制，7月份，居民消費**環比止跌趨穩，8、9月份，居民消費**環比**了0.5%和0.4%，工業品出廠**已連續6個月環比**。
**環比水平開始**表明擴內需一攬子政策已經消除了通貨緊縮，有助於強化企業和居民對未來經濟增長的信心。
（4）、經濟景氣穩步回公升
大陸**的「中國大陸巨集觀經濟景氣監測預警系統」顯示，與工業生產同步的一致合成指數在2023年2月份見底，3-9月份連續7個月回公升，可以判斷大陸巨集觀經濟下滑勢頭得到遏制並形成企穩回公升態勢。領先工業增長約6個月的經濟先行指數在2023年11月份觸底，此後連續9個月穩步回公升，表明在未來6個月內，工業生產會繼續回公升。反映工業企業信心的全國製造業採購經理指數持續回公升，連續六個月位於臨界點50%以上，2023年8月為54.
0%，高於上月0.7個百分點，表明未來3-6月製造業將持續增長。預計今年三季度經濟同比增長9%，四季度達到10%，全年增長8.
5%，實現全年保8%的目標已成定局。
2、經濟執行中存在著許多突出矛盾和問題。
在肯定成績的同時，仕一邦房地產投資研究中心清醒認識到，大陸經濟發展還面臨不少的矛盾和問題，有的問題還在進一步積累。
（1）、大陸**產能過剩問題突出，有些行業仍在重複建設
目前，大陸產能過剩問題較為突出，從低端到高階產能、從內需到外需產能、從傳統到新興產能均不同程度面臨過剩問題。同時，部分專案存在前期工作不紮實、專案管理不規範、專案趨同化傾向突出等問題，重複建設有所顯露。一是外需行業產能過剩問題難以解決。
受金融危機影響，2023年以來，中國大陸出口呈現急劇下滑趨勢，導致大部分為外需服務的生產能力出現過剩，其中不僅包括紡織、鞋帽、箱包等低端產能，而且還包括多晶矽、光伏太陽能電池等高階產能。二是鋼鐵、有色、建材、化工等傳統行業產能已經過剩，但在建和新建專案仍有加大的規模。據統計，2023年底大陸粗鋼產能6.
6億噸左右，目前實際需求為4.7億噸左右，1.9億噸左右產能出現閒置。
水泥行業總產能達到17-18億噸，而市場需求量大約為14億噸，存在3-4億噸過剩產能。三是部分新興行業也顯露產能過剩跡象。新能源、新材料等行業目前在大陸屬於新興產業，發展處於起步階段，需求市場尚未充分建立。
但是在本**規模投資的刺激下，部分新興行業由於新建專案快速增長，產品需求相對滯後，已經出現了產能過剩跡象。
（2）、經濟增長主要依賴政策拉動，支撐經濟增長的內生動力不強
2023年初以來，大陸經濟呈現出「增長靠投資、投資靠**」的特徵。在**大規模投資和寬鬆貨幣政策的配合下，出現了國進民退和國有資本與民爭利的局面，部分國有資本大規模進入競爭性領域，擠出了社會投資。如國有企業在各地土地拍賣中頻頻成為「地王」，中糧收購蒙牛，國有虧損企業山東鋼鐵收購民營盈利企業日照鋼鐵公司，民營航空公司基本退出航空運輸領域。
社會投資由於受到市場信心、國外需求、融資約束、市場准入限制等影響，增長乏力，尚未出現由**投資向民間投資的增長動力轉換趨勢。當前的消費增長也主要靠政策引導和鼓勵，在國民收入分配體制沒有根本性改變的情況下，穩定的消費增長內生機制尚難形成。
（3）、地方**投融資平台貸款潛藏系統性金融風險
地方**出於融資和保障基礎設施專案資金供給而建立了各種**投融資平台，作為承貸主體統一向銀行貸款，然後再將貸款轉貸給企業或專案，使債務信貸化。今年新增貸款的增量大部分流向地方**融資平台公司。據人民銀行的調研，2023年5月末，共有**投融資平台3800多家，總資產近9萬億元，平均資產負債率約60%，平均資產利潤率不到1.
3%，特別是縣級平台幾乎沒有盈利。**投融資平台總體負債率較高，盈利能力較低，透明度較低，銀行對平台及地方**的整體債務水平難以準確評估，信貸資金監管難度較大，**投融資平台貸款潛藏著系統性金融風險
二、2023年巨集觀經濟運**況與房地產之關聯：
2023年前三季度，中國大陸巨集觀經濟繼續保持回暖之勢，而除了基礎設定的大幅透支投資外，廣泛的內需並未完全成為推動經濟復甦的主要動力。
其中，固定資產投資過快增長，房地產及與之相關聯的投資繼續成為投資增長點，而廣泛消費並未保持快速增長。從外需來看，總體仍在底部徘徊，年末受到西方國家節日消費的需求，四季度出口同比降幅收窄並開始有所增長。
貨幣信貸看，在貨幣政策動態微調的背景下，7、8月份的整體信貸規模較上半年明顯收縮，但結構分析顯示信貸資金支援經濟增長的力度並未見明顯減弱。從物價水平來看，通縮壓力減輕，cpi在09年年底轉為正增長。
第四季度，巨集觀經濟有逐步復甦的跡象，投資增速仍將處於高速，繼續成為拉動經濟增長的主力，第四季度cpi迎來拐點，而通貨膨脹的壓力初現，出口繼續緩慢增長，信貸將延續四季度的投放速度。
從巨集觀經濟引申至房地產行業：
1、投資保持高位，基礎建設及房地產投資仍然維持推動經濟增長的動力：
自09年一季度至三季度直至四季度，固定資產投資繼續保持較高速度增長，繼續拉動經濟增長。根據國家統計局公布資料，7月份城鎮固定資產投資累計同比增長 32.9%，8 月份累計同比增長 33.
0%，當月同比增長 30%。
圖表 1：固定資產投資繼續保持高位增長
資料**: ceic， 聯合**研究所
2023年上半年固定資產投資主要依靠**投資拉動。到四季度，**投資雖然繼續在固定資產投資中佔據重要地位，但是角色已經減弱，與**投資相關的行業投資經歷了上半年的高速增長後開始減速。另一方面，地方**投資和**地方**投資表現出不同的趨勢，前者繼續表現強勢，後者則因為政策傾向以及巨集觀經濟調整方向等原因開始調整減速。
圖表 2：**投資相關行業固定資產投資增速開始放緩
資料**: wind
圖表 3：**投資和地方投資的不同表現
資料**: wind
09年一季度末開始的房地產市場的回暖帶動了房地產投資的重新高漲，09年二季度初逐步成為開始房地產投資成為拉動投資的增長點。1-8月房地產開發完成投資 21147億元，累計增長 14.7%，其中7月單月增速為 19.
6%，8月單月增速為 34.6%，較上月有大幅度提公升。
1-8 月房屋新開工面積 6.31 億平方公尺，累計同比增長-5.9%，7 月份同比增加 0.
3%，8月份同比增加 24.2%。不斷加速的房地產投資將成為下半年投資保持高增長的支撐性力量。
圖表 4：1、2、3季度房地產投資強勁增長
資料**: wind
圖表 5：全國商品房新開工與施工面積同比增速（%）
資料**: wind
09年下半年信貸的收緊一度引發市場對固定資產投資增長的擔憂。貸款增速的下降不一定會引發固定資產投資的下降，首先，自有資金而不是銀行貸款是固定資產投資的主要資金**；再者，最近的新增貸款收縮主要**於票據融資，而票據融資本來也並非用於固定資產投資。
圖表 6：月度新增貸款和投資規模沒有必然相關性
資料**: ceic
圖表 7：國內貸款佔固定資產投資比重比較小
資料**：高盛全球經濟
2023年二季度開始的的高投資帶來了一些行業的產能過剩，目前**開始關注經濟結構的調整，將會限制一些投資專案的審批。另外，目前因為房價的過快**而使得房屋銷售量出現下滑的趨勢形勢預期，並且09底房地產市場已經進入了巨集觀政策調整期，房貸政策執行層面也有所收緊，可能會在一定程度上制約房地產行業未來的投資能力。這些因素是下乙個階段投資高位增長的限制因素。
總結，09年下半年固定資產投資保持高位增長，但是未來上公升的空間有限，預計2023年固定資產投資增速為30%左右。
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