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理財週報記者張偉湘／文第期2007-8-13 14:33:00
始自7月下旬的新一輪**熱潮再次將地產股推向市場前台。在今天眾多房地產上市公司中,誰有可能成為未來的萬科?誰將擁有萬科a一樣燦爛的未來?
融資能力誰領**
中金公司7月的地產股分析引用了三條原則,一是龍頭企業將繼續集中社會優質資源,因為近1年來的信貸和土地緊縮必然會導致資源向強勢房地產聚集;二是土地儲備,這是房地產公司的盈利之本;三是資產注入,房地產公司在銀行信貸趨緊的現狀下,只能通過融資解決部分現金流。
如果按照市值計算,截至8月9日,萬科的市值約2213億元,排名第一,之後的9大地產公司分別是保利地產(市值922億元),陸家嘴(市值534億元),招商地產(市值486億元),金融街(市值437億元),北辰實業(市值415億元),泛海建設(市值412億元),金地集團(市值329億元),中華企業(市值301億元)和張江高科(市值258億元)。
但是,從融資能力上看,金地集團並不遜色。今年7月4日,金地完成了定向增發,融資45億元。而萬科去年12月19日完成的融資才42億元。
目前,萬科有一筆100億元的公開增發已獲批准。與此同時,保利地產74億元的公開增發已獲監管部門批准。
在融資數額上屬第二集團的是近期風頭正健的"**"金融街和華髮股份,金融街今年年初完成的定向增發約融資12億元。華髮股份的可轉債約融資4億元。如果從融資能力上判斷,未來的"龍頭股"可能是金地集團或保利地產。
土地儲備誰最豐厚
"市值/土地儲備"是一新型房地產公司發展潛力分析工具。比值越高意味著體現在股價上土地儲備成本更高,或是該股的增長潛力相對較小。從截至今年7月20日的資料,可以看到中華企業的比值最高,達8861元/平方公尺,招商地產排名第二,達8333元/平方公尺,金融街和萬科a的比值非常接近,都在7000元/平方公尺左右。
比值較低的是金地集團和華髮股份,分別是5208元/平方公尺和2679元/平方公尺。
"土地儲備/結算面積"是衡量房地產公司可供開發土地的另一套工具,其比值越高,意味著該房地產公司可供開發的土地在總儲備中所佔的比例越大,但這並不意味著該公司的土地總體儲備很大。從這個比值分析,華髮股份最有土地開發前景,其比值高達32.8。
金融街為19.2,保利地產為14.2,而萬科a才7.
9,這顯示,如果按照當前的開發速度,萬科的土地儲備是最容易消耗完的。
但是,如果強勢的房地產公司可以通過購買、轉讓等方式獲得新的用地,其發展能力並不受影響。
主營業務增長潛力誰最大
如果從主營業務收入和淨利潤角度分析,除了萬科a外,金地集團、保利地產和招商地產都有可能成為未來的明星。萬科a調整後的主營收入2023年預計為335.94億元,2023年預計為435.
38億元,其淨利潤2023年預計為44.28億元,2023年預計為63.36億元,是毫無疑問的"老大"。
而金地集團的主營收入2023年預計達65.77億元,2023年達103.45億元,淨利潤2023年預計達8.
07億元,2023年達15.06億元。保利地產的主營收入2023年預計達81.
45億元,2023年142.54億元,淨利潤2023年預計達11.75億元,2023年達22.
89億元。與招商地產相比,金地集團和保利地產的主營收入具有優勢。但是,從淨利潤上看,招商地產的2023年預期淨利潤為9.
09億元,2023年預計為13.56億元,卻比金地和保利的獲利能力更強。
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