房屋租賃合同的審查

房屋租賃合同的審查要點【1】

一、對出租主體的審查。

對出租主體的審查,除審核出租人的主體資格外,還應審查出租人是否有權出租標的物,可以查驗對方房地產權利證書或者其他有效證明檔案(房地產證、房屋所有權證、國有土地使用權證等能夠證明權利合法**的其他有效證明檔案)。

審查合同時要注意檢視合同所附資料中是否有出租人的上述權屬證書(各地房屋所有權證書的名稱可能稍有不同,以上名稱供參考),主要是看權屬證書記載的所有權人與出租人是否一致、是否有共有權人及共有權人是否同意、設立抵押權、是否已經進行其他處分或受到其他權利限制。

如果出租人非產權人,而是承租後再轉租,還應審核產權人書面同意出租人轉租的檔案(如屬多次轉租,應逐次審核前手出租人同意轉租的檔案直至產權人),相關檔案應作為合同附件。

二、審查合同是否有違反強制性規定的內容。

如承租的房屋未經竣工驗收或驗收不合格,承租違法建築等。

三、租賃標的物的準確描述。

合同中應約定租賃房屋所處的準確位置(如門牌號)以及租賃物的概要情況,如承租的建築面積或使用面積、樓層等,最好附圖說明。

此外,要對租賃物作完整描述。

四、租賃標的物用途。

在租賃房屋前,應首先核實租賃房屋房產證上所載的用途,做到租賃協議上約定的用途不與規定用途相衝突。

如果房產證上記載用途為住宅,則對於經營用房的承租原則上不予考慮。

同時應審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途,如用於營業、辦公或倉儲等。

五、租賃期限的審查。

審查合同應寫明租賃期限及具體的起止日期。

按照《合同法》的規定,租賃期限不得超過 20年,超過 20 年的,超過部分無效。

租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂日起不得超過 20 年。

六、租賃標的物交付的約定。

審查是否有房屋移交方面的具體約定,如是否有關於租賃物的移交狀態、移交租賃物及其附屬設施裝置清單及移交時間的約定等。