萬達式擴張暴露軟肋

不再滿足於只稱雄商業地產領域的萬達，在揮動「螯」

多元化進攻的同時，也隱隱露出了其肋下的軟肋。

24年、70多個城市、100多座萬達廣場，成就了王健林的萬達地產商業帝國。

雖然王健林依然帶領他的「萬達」，用或受人推崇備至或為人所詬病的「萬達模式」前行在中國的商業地產版圖上，但對萬達的發展速度以及看不清楚的資金鏈，外界從沒停止過質疑。

今年目標3500億

據萬達2023年工作報告顯示，截止2023年12月31日，萬達總資產已達3000億元，比2023年增長50%。收入1416.8億元，完成年計畫的122%，同比增長34.8%。

據萬達集團公布的資料，2023年集團商業地產收入1097億元，完成計畫的113%，同比增長15.1%。其中物業銷售仍佔據萬達營業收入大頭，2023年，萬達商業地產竣工入夥539.

3億元，佔商業地產收入的49.16%，佔集團總收入的38.06%。

而持有商業物業收入合計229.96億元，僅佔萬達集團總營業收入的16.23%。

對此，大連萬達集團董事長王建林表示，商業地產作為萬達的核心，其增長率低於企業整體增長率，說明萬達收入的增長更多來自非地產業務。「這是很可喜的現象。」

有業內人士表示，這也體現出王建林對於銷售類物業收入佔比過大的擔憂，並希望通過非地產業務的增加，擺脫原來簡單的重資產高周轉的模式。

據統計，萬達集團去年新組織開業17個萬達廣場、1個萬達中心，新增持有物業318.7萬平方公尺；租金收入52.07億元，同比增長50.

5%。酒店建設公司新竣工開業12家五星和超五星級酒店，酒店管理公司收入28.04億元，完成計畫的100.

01%，同比增長76.2%。

對於2023年的發展目標，王健林將其設定在了企業資產達到3500億元。他提出，按照目前發展勢頭，原來萬達計畫2023年成為全球最大的不動產企業將很有可能提前一年實現。「如果2023年再增加500萬平方公尺的持有物業，萬達就將成為全球最大的不動產企業。

」然而，在內部年會上，王建林也表示每年設定的計畫是必須完成的下限，而非努力完成目標，今年巨集觀經濟比去年好轉，「爭取今年可以將收入衝破2000億元。」王健林樂觀地表示。

轉型之路有待考驗

關於萬達的一系列動作不難發現，萬達正大手筆投入非地產業務，並希望通過發展多元化的業務走上轉型之路。

2023年5月21日，萬達斥資31億美元收購全球第二大電影院線集團amc，包括購買100%股權的26億美元和約5億美元的運營資金，一舉成為全球規模最大的電影院線運營商，這也開啟了萬達集團轉型的里程碑時刻。

隨後萬達集團宣布，計畫投資30億美元投資俄羅斯旅遊業。與此同時，由萬達集團牽頭4家民營企業，在長白山、西雙版納、大連金石灘等地打造的國際度假區，也相續開業。

2023年12月1日，北京萬達文化產業集團在北京成立，註冊資本50億元，資產310億元，預計2023年收入220億元。

2023年6月19日，59歲的王健林宣布了英國的兩項投資：3.2億英鎊並夠英國聖汐遊艇公司以及7億英鎊投資建設倫敦萬達酒店。這也是萬達第二次揚帆出海。

對於萬達集團在文化、旅遊產業領域亮出的多個大手筆，王健林也向外界確認：萬達投資的中心，正在從競爭激烈的商業地產領域，向文化、旅遊等領域轉移。對於轉型的原因，王健林說:

這是在為萬達集團儲備未來10年的競爭優勢。此外，萬達集團從2023年起，將每年追加200億元，發展旅遊，幾十億元，擴大文化產業。

對於最核心的商業地產，萬達同樣也提出了「加大商業物業持有計畫」和「去服飾化」業態調整的轉型要求。，還有待驗證。

王健林希望，到2023年，萬達商業地產的收入比重將降到50%一下，徹底實現轉型。

此外，萬達也在積極探索電子商務。今年5月王健林在接受**採訪時表示，萬達集團將在7月推出「智慧型廣場」，「這算是某種意義上的電商，不過是為萬達廣場做軟服務的。我們現在已經有了幾百人的團隊，將在今年選四五個城市做試點。

」資金鏈存隱憂

王健林曾言：「在這個行業裡，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。」

對於萬達正在嘗試的轉型，有業內人士指出，其多元化擴張的背後存在著資金鏈隱憂。另外，萬達投入的幾大產業，例如酒店、旅遊產業，都需要想起的經營才能實現盈利，這與高周轉的萬達模式不免產生矛盾，其投入的文化產業目前的盈利能力亦十分有限。

萬達的資金**主要包括自有資金、銀行貸款、建築商墊資、銷售回款、租金收入和物業中長期抵押貸款等。而在2023年以後，隨著房地產調控的深入，銀行貸款緊縮，整個行業資金面趨緊。為周轉資金，萬達一般將酒店、寫字樓的裝修等專案外包合作，有時出讓部分專案股權或由其他企業墊資。

此番境況下，萬達最主要的融資渠道就是發行信託融資。

據了解，2023年，萬達發行了10款產品共71.76億元。即便如此，該融資額和萬達動輒上千億元的年投資比起來也是杯水車薪。

對於在維持商業地產高速擴張和加大持有物業規模兩項計畫面前，如何維繫資金鏈難題，萬達將希望放在資本市場，

3月22日恒力商業地產（首次公布訊息，同意向大連萬達商業地產**65%股權，待售股份代價為4.655億港元或每股0.25港元，待售可換股債券代價為2.

09億港元，總的收購代價為6.74億港元。

6月25日，恒力再發公告稱，公司**完成及買賣協議已完成交割。至此，為上市奮戰多年的萬達終於成功登陸了香港資本市場。

業內認為，在香港成功借殼上市，最直接的利好就是能打通乙個低成本的融資通道。此外，恒力的主營業務為商業地產，這對於萬達來說分批注入商業地產資產就成為了可能。

不過雖然王健林一直強調，萬達上市不是為了解決錢的問題，更主要是為了公司建立現代企業制度，也給長期跟隨他的高管和小股東有乙個套現的渠道。但業內多數認為，萬達選擇赴港的背後，是內地日益惡劣的融資環境和其低成本融資的需求。