***民宿
民宿商業計畫書
一、序言：
民宿民宿原意是指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。從歷史上看，民宿的最早發展源起日本。最早開始大規模發展民宿的地區是台灣的墾丁國家公園，時間約在2023年左右，當初是為了解決住宿不足的問題而發展起來的。
隨著時間的推移和商業經濟的發展，思維活躍的先驅者則利用家庭閒置的住房掛起民宿的招牌，或直接到飯店門口、車站等地招攬遊客，從此民宿行業逐漸興起。在國內，民宿這一產業也早有發展，只是因旅遊飯店農家樂的過分強勢而掩蓋和壓制了民宿這一產業型別的發展。當前，在越來越多的群體追尋「簡約、自然、個性、隱逸」的特殊要求下，民宿作為一類特殊的產業逐漸被開發和利用，（注：
隨著近期綜藝類節目的興起，民宿隨之大熱起來。）
從鄉村旅遊及部分景區旅遊當前的實際現狀來看，數量龐大的「農家樂」隊伍仍然佔據了主導地位，其「品味低端、產品單
一、互動缺乏、消費力弱」等弊端已經暴露得十分明顯。如何開發和經營兼具高階品質、互動性強、消費力強的鄉村景區旅遊產品是每乙個旅遊管理者和經營者必須考慮的問題。「精品民宿」作為一類新興的旅遊產品型別必將承擔起這一任務。
二、專案介紹
***東山美宿（暫定）是一家定位於中端的精品民宿客棧，位於***景區入口處，位置優越，交通便利，地靠景區和學校，住宿需求旺盛。
民宿致力於打造一家溫馨舒適且提倡自助理念的精品客棧。提倡民宿主人文化，主人翁精神，「管家式服務」在這裡不再採用。民宿員工既為主人，入住之人既為客人，遵循中國傳統待客之道：
主隨客便，待客以禮。尊重，禮遇，要讓有賓至如歸的感覺。特有的服務理念和服務方式位會為旅客營造輕鬆、自在、無干擾的服務，讓客人感覺自在舒適。
三、***市場分析(以下資料均由發起人調查後估得)
***景區周邊住宿行業，90%以上為酒店公寓，其他民宿客棧類總共不到10%。
其中，遊客選擇較多的地方--報國寺（景區上山入口）佔市場份額的57%（去哪兒攜程ota平台），且報國寺景區入口附近70%以上為經濟型酒店。中高階酒店民宿不到30%，中高檔民宿（以國內主流ota平台）更是只有歡喜無厭一家（定位高階，40間650-1300）。
本民宿指在定位為中端民宿，**在（300-700左右）前期市場前景較好。
四、行業分析（摘抄）
在目前政治、經濟、資本環境良好的大背景下(政治支援，資本進入，經濟發展快)，客棧民宿市場日益火爆，及至16年8月，「民宿」超過「酒店」搜尋指數。
客棧民宿行業的快速發展，顯著體現在近年來激增的總量上。2023年，我國大陸客棧民宿僅有30231家;及至2023年末，根據權威資料調查，這個數字已經變為42658家。根據客棧群英匯調查，2023年末，我國大陸客棧民宿總數達53852家。
短短兩年內時間內，我國客棧民宿數量漲幅達到近78%。
而通過對於客棧民宿在各地區的分布數量研究發現，我國客棧民宿業顯著呈現集群化發展的趨勢。集群效應提公升區域的市場吸引力和競爭力，利於資源的集中整合;但區域內商家之間競爭激烈，店鋪數量的日益增長也造成規劃、管理的困難。
在民宿集群中，以滇西北、浙閩粵、長三角地區最為發達。
然而，迅速增長的客棧民宿數量，卻無法掩蓋背後營收的無力。2023年，我國客棧民宿行業房價在101-200元區間內的佔比最高，低端客棧民宿仍舊是主流。同時，市場競爭加劇影響，除旅遊旺季之外，全國客棧民宿存在平均入住率不足50%的現象。
民宿的住宿人群日漸顯著表現為中產化和年輕化。中產階層的擴大並追求品質服務、年輕一代逐漸經濟自由追求個性空間，**主流區間由150-300元區間上移至300-500元空間。
但是，大部分受訪者都表示，民宿是一種價效比較高的住宿形態，動輒上千元的高階民宿，市場接受度是較低的。因此，提公升產品質量，但不扎堆做高階，才是良性的發展方向。（預期價位：
300以下佔23.8%，300-500佔52.4%，500-800佔14.
3%，800以上9.5%）
注：2017客棧民宿發展趨勢分析
客棧民宿火熱發展，也需要看到其背後存在的隱患。政策的不確定性（未出台）、發展規劃的不統
一、安全隱患的存在、產品同質化、收入結構單
一、營銷能力較差、專業人才匱乏等原因作用下，客棧民宿的抗風險能力較差，市場競爭力較弱。
而經歷了爆發式增長後，行業進入整合時期，部分標桿品牌擺脫無序的、單體發展的模式，從紛繁的市場中脫穎而出，在資本的推動下已經或正在走向規模化、連鎖化的道路
五、財務分析
前期一次性投入支出成本預計在50萬，其中，房租為每年14萬，內部裝修改造軟硬裝控制在30萬左右，剩餘部分為維持門店正常運營，包括門店消耗品，工資支出等雜項。（注：以上資料已最終實際花費為準）
六、發展戰略和營銷策略
（1）發展戰略
？？？？（表內略）
（2）營銷策略（簡）
初期：以線上ota平台為主，依靠平台努力發展散客資源,提高淡季入住;同時，整合當地飯店資源、交通資源和旅行社資源，發展線下渠道，增加線下入住;在自**方面，建立民宿賬戶，發展自**營銷，發展固定客源，樹立良好口碑。
中期:發展品牌文化，提高自身服務水平，鞏固老客源，由ota平台轉向線下和自**推廣。擴充套件豐富多元文化服務內容提高收入。
七、民宿組織構架以及運營管理體系
民宿由專案發起人、投資人、和管理團隊幾部分構成。
管理團隊會有管理分成。管理者按照經營業績分階段分紅，未達876000元（4成入住率）營業標準為不達標，管理分紅為總營業額的3%，達到876000元總營業額時，管理分紅為總營業額的6%（6%大約5萬左右），當達到5成入住1095000元時，管理分紅為總營業額的7.5%，當達到1314000元時，管理分紅為總營業額的10%。
八、入股方式
1）入股條件：年滿18周歲以上，具有自主經濟能力的自然人
2）投資金額：單個自然人最低出資額為4股，出資上線為30股。每股5千元。
3）參與方式：出資者在充分了解本專案的風險和收益的情況後，於專案發起人
溝通並簽署出資入股協議書，在指定時間將出資資金打入指定賬戶後既成為本民宿
股東。九、退股機制
回購：回購:開放時間為入股成功起3年後,大股東承諾可按原投資款金額贖回有退出需要的股東股份,並結清留存收益。之後，每2年開放一次回購。
如不在特定時間內，提出退股，可提交全體股東協商，一半以上股東同意後方可轉讓股份。
十、投資人權利和義務：
（1）投資人有權定期對民宿的日常經營情況及賬目支出等資訊進行監督和檢視，經營團隊會每個月把民宿的日常運營表發至股東群內，方便股東檢視。
（2）投資人股東可以對民宿提出意見建議。
（3）超過10股的股東可參與體驗式管理，既有運營管理興趣的投資人可由經營者輔助
經營管理門店，具體情況由股東聯合商議決定，例如：有多個符合標準股東時，體驗時常為1-2個月。每年每人一次。（需提前預約）
（4）每位股東將獲得股東卡一張，股東本人憑此卡可7折入住，同行朋友8折入住（需提前預約，不可和其他優惠活動同時使用）
十一、股東分紅方式
股東作為民宿的所有者，將可獲得除去運營成本外全部利潤分紅。民宿運營的第一週期年，扣除運營成本以外所得利潤將拿出部分（不超過一半）用於民宿二期改造和公升級（具體由全部股東商議決定），其餘部分按照各股東所佔比例分紅，第二週期年起，根據股東商議，每半年或一年分紅一次。
十二、風險分析
綜上所述，風險還請自行判定，如遇不可抗因素（如：**），虧本在所難免。
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