成都遠大華陽專案
策劃報告
第一部分成都市巨集觀經濟及房地產總體市場狀況
一、城市概況
歷史文化
成都是四川省省會，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以後一直為西南的政治、經濟、文化中心，軍事重鎮。世稱「天府」，又有「錦官城」、「錦城」、「芙蓉城」、「蓉城」、「花城」等稱呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古蹟千百年來向人們講述著成都的重要地位。
成都是***首批公布的24個歷史文化名城之一。隨著西部大開發的推行，成都憑藉gdp及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發的戰略高地。
地理位置和自然資源
成都市位於四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2023年城區建成區面積208平方公里。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨特，年平均氣溫在16 .
4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產資源、旅遊資源、勞動力資源豐富。
生活特色
成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設施、服務俱佳。成都人閒暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。
成都被稱作「最適合居住的城市」，大部分原因也許就歸功於成都的氣候、人文及閒適的生活習慣。
行政區劃
目前，成都市轄8區4市（縣級市）7縣，即：錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、青白江區、溫江區、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。
二、城市規劃
1、成都市都市區總體規劃：
都市區是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東昇、華陽等七個衛星城與中心城共同構成的高度城市化和現代化的城市群，是形成成都現代化都市的主體，都市區幅員面積3260平方公里、也是中心城規劃區範圍，各衛星城按照各自的職能分工，優勢互補，共同發揮都市區的整體功能。
都市區是市域城市化及第
二、第三產業的重點發展區域；都市區以內為一體化的城市地區，區內經濟、環境、基礎設施和城市功能在2023年以前逐步實現一體化；各衛星城既相對獨立地承擔所在區域的中心職能，又分別承擔中心城的部分功能。
另外，市**同時提出了要構建「30分鐘大成都」的概念，即從成都市中心城區到每乙個外圍功能片區最多只要30分鐘車程。
2、區域定位：
隨著3260平方公里的大成都概念提出後，初步擬定將一環路作為城市中心區，重點發展商務、文化功能；一環路至三環路以內，作為主城區，主要作生活區；三環路至外環路之間，作為環城區，重點發展各類產業；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為「大成都」的外圍功能片區，將形成產業跟生活配套的格局。
3、城市發展方向
成都市位於四川盆地的西部，西北高東南低的特徵決定了城市要向更容易開發、開闊平坦的東、南方向發展；而西、北方向由於海拔高、開發難度大的因素，同時又多自然風景區，因此不適合進行大規模城市開發。從將來將成都與周邊城市共同發展為經濟圈的角度來說，城市業應該向東、南方向發展。
向東發展：
根據成都市**審議通過的《成都市向東向南發展規劃》，以市中心城東地區、西臨外環路、南至成龍路及成仁路，範圍約76平方公里，總體
結構為1個副中心，1個片區中心，3個片區，15個居住區，四縱五橫的幹道系統。該規劃區是以生活居住功能為主的生態型新城區，是城市副中心。
向南發展：
根據《成都市總體規劃（1995～2023年）》、《成都市向東向南發展規劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環路）周邊為核心的34平方公里地區，重點以發展科研、教育、文化及高科技術產業等功能的，以高新技術發展導向的綜合性城市科技產業文化區；人南延線和火車南站立交橋有機地連線了舊城區與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主幹道使城南副中心暢通無阻。
4、城市發展熱點區域
城東區域——改造熱點區
城東片區2023年以來市場發展迅速，《東郊工業區結構調整規劃》、《成都市中心城市向東發展規劃》、《成都市沙河綜合整治工程規劃》三大規劃的出台，極大的刺激了該片區房地產業的發展。
成都市向東發展城市設計
城南城市副中心區域——建設熱點區
城市向南發展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質樓盤開發集中區——城南，使得城市副中心規劃發展地帶更加令人嚮往。
成都市向南發展城市設計
周邊衛星城——輻射熱點區
城市向南發展方向政策出台、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛星城鎮也正越來越受到業界關注。目前已經有眾多實力開發商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛星城，未來幾年內，周邊衛星城的發展將持續公升溫。
成都市華陽衛星城城市總體規劃
三、巨集觀經濟
1、發展目標：
發展總目標：21世紀前10年，成都加快發展的總體目標是：構建西部戰略高地，基本實現現代化。「十五」期間，要為實現這一總體目標奠定基礎，加快程序。
經濟總量目標：國內生產總值年均增長10%以上，2023年人均國內生產總值達到2500美元。經濟質量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高於國內生產總值增長幅度。
2023年成都市國內生產總值奮鬥目標為增長13%。
結構調整目標：2023年
一、二、三產業增加值比例調整為7：45.5：
47.5，高新技術產業增加值佔國內生產總值的比重達到15%以上。調整優化城鄉經濟結構，加快城市化程序，2023年城市化水平達到38%以上。
人口就業目標：人口自然增長率控制在4‰以內，2023年全市總人口控制在1070萬人，非農業人員比重達到60%，城鎮登記失業率控制在4%以內。
城市建設目標：加快建設城市**商務區和城市副中心，城市功能分割槽總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規範有序，形成現代化城市的基本框架；建設成以中心城區為核心、衛星城市（鎮）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮和中心村為基礎的城鎮體系。
居民收入目標：城鄉人民收入水平和生活質量穩步提高，城鎮居民人均可支配收入年均增長8%；農民人均可支配收入年均增長6%。
社會發展目標：2023年恩格爾系數加權平均值降到43%，其中城市為37%，農村為47%。（成都市統計局《成都2001統計手冊》）
從上述發展總目標和各分項發展目標來看，大力發展經濟，調整產業結構，控制人口，解決就業，加快城市建設，努力提高居民生活水平，社會發展等六大方面均有明確的目標和規劃，其中加快城市化程序和加快城市副中心建設尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經濟發展自然帶動衛星城的發展，更加從城市巨集觀發展目標方面對衛星城的發展提出了明確的規劃和目標。專案位於成都最近的衛星城鎮之一的華陽，必將是城市化發展的最大受惠者和衛星城發展的重點區域。
2、人口：
2023年末成都市總人口1013萬人，在全國特大城市中，僅次於北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區人口336萬人，縣（市）人口667萬人；女性人口497萬人，男性人口516萬人；全市共317萬戶，其中，市區為111萬戶，縣（市）為206萬戶。全市平均每戶3.
2人，其中，市區平均每戶3.0人。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區人口稠密，平均每平方公里達2370人。
（中國統計出版社《2001成都統計年鑑》）
最新資料，2023年末，全市戶籍人口1019.9萬人，比上年末增加6.6萬人。
全年人口出生率7.1‰，死亡率5.5‰，自然增長率1.
6‰；全市計畫生育率96.2%。（成都市統計局《成都2001統計手冊》）
從2023年和2023年人口資料可以看出，2023年的人口自然增長率僅為1.6‰，遠低於「十五」人口發展目標中4‰的指標，成都市的人口數量發展應該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由於城市人口基數大，絕對增長數量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區人口已經過於密集了；為減輕城市負擔，城市向外圍發展勢在必行，衛星城將成為最佳的人口疏散地。
同歐美大城市一樣，城中上班、衛星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。
3、gdp、人均可支配收入及一二三產業發展狀況：
成都歷年gdp、人均可支配收入及一二三產業發展狀況一覽表
（中國統計出版社《2001成都統計年鑑》34頁，2023年資料來自成都市統計局《成都2001統計手冊》,2023年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統計出版社《2001成都統計年鑑》146頁）
gdp及
一、二、三產業增長趨勢圖
從上圖可以直觀地看出，第二產業和第三產業增長趨勢齊頭並進，第一產業增長緩慢。一、二、三產業比例從2023年的20.90：
39.71：39.
39調整為2023年的8.89：45.
35：45.76，從2023年開始第三產業首次超過第二產業。
今後，第一產業將持續低速增長，所佔比例進一步萎縮；第二產業將保持穩定增長，第三產業將高速增長，進一步增大在國民經濟中所佔的比重。在第二產業和第三產業良好增長勢頭下成都市的國內生產總值將保持穩定高速的增長，能夠完成「十五」相關目標。而第
二、第三產業的增長勢必帶動成都市房地產業的的發展。
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