城市廣場專案
可行性研究報告
編制工程師: 範兆文
城市廣場專案可行性報告
一、專案的基本情況
（一）專案概況
城市廣場居住區由城市城市發展****組織開發。某市城市規劃局已批准了專案的建設用地，同意徵用土地496.266畝（33.
08公頃），並出了紅線圖。市國土局發出了該地塊的建設用地通知書。有關該項目的徵地工作，城市城市****已著手進行。
自2023年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現已被公司徵用，屬於規劃建設用地紅線範圍內。未停耕而交由原土地所在村繼續耕用的地塊面積為179.
226畝，另有5畝為農村留用地。
城市廣場專案位於該市東南部，距市中心區30多千公尺，該區的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經濟技術開發區的東基工業區，東面緊鄰的220kva開發區變電站；城市廣場居住區規劃總用地為33.08公頃。其中居住區用地為24.
77公頃，地上總建築面積399260㎡，建築密度為20.76%，容積率為1.61（詳見規劃設計要點）。
（二）可行性研究的主要技術經濟指標
本專案研究主要技術經濟引數：
總建築面積：399260㎡
其中：住宅面積：351476㎡
公建面積：47784㎡
總投資：126108萬元（不含貸款利息）
自有資金投入：25222萬元
經分析研究，本專案主要經濟指標為：
多層住宅得房成本：3275/㎡ 高層住宅得房成本：3925元/㎡
稅後利潤：14747萬元
全部投資淨現值：1430萬元自有資金淨現值：3172萬元
全部投資內部收益率：10.86% 自有資金內部收益率：17.05%
總投資利潤率：25.1自有資金投資利潤率：58.5%
二、專案投資環境與市場研究（略）
三、專案開發條件及技術設計方案的分析
（一）專案現狀概括
1、自然條件
規劃區內土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低窪。地塊北面為郭尾村湧，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河湧連線郭尾村湧和橫窖河，流向由北向南。整個用地未發生雨季積水現象。
本地區常年主導風向為北風及東南風，夏季主導風向為東南風、東風及南風，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區。
2、地物情況
規劃區內以東的夏利大道紅線寬60m，北接高速公路，是該地區的進出口幹道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規劃確定的重點建設專案之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。
占地3.26公頃的變電站是對本區規劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔負著對該地區的供電，現有兩條高壓線由東向西橫穿本區，北邊一條是110kva碧開線，南邊是220kva黃開線，另有一條110kva高壓線至該區，在用地紅線內邊緣由北向南穿過。
該市總體規劃確定的該變電站的進出線路還不止這些，已有一些線路在規劃設計之中，經過有關各方的協商之後確定所有進出高壓線盡量集中設定，使得占地最少，確定的該變電站的進出線有四組。
本規劃區內以南開發區內已建有自來水、汙水處理廠等市政基礎設施。
（二）專案發展條件
1、優勢分析
（1）區位優勢。
本規劃區位於該市東南部，符合該市總體規劃確定的城市建設用地向東南、東北兩個方向發展為主的發展方向。該市經濟技術開發區經過十幾年的建設，已形成具有一定規模、較高檔次的集居地、工業、港口、倉儲為一體的綜合區，本規劃區與經濟技術開發區緊鄰，將成為開發區的有機組成部分，開發區內的水、電、汙水等基礎設施為本區的建設提供了保障，並為本區居民提供就業和購物、醫療等公共服務。本區東北面的雲海工業區、西北面的大沙地綜合城市副中心區都將與其發生相互促進，共同發展的關係。
（2）自然條件優勢。
本規劃區內原有較好的果園現以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質較好，便於營造良好優美的濱河居住環境。
2、劣勢及對策分析
（1）變電站和高壓線
已建成的220kva變電站對本規劃區的環境和景觀造成一定影響，現有及規劃的高壓線既占去不少用地又對本規劃區的居住環境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。應在變電站周圍設定防護綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應有寬闊的防護綠地，且建築物距變電站或高壓線的距離都應在18m以上。
（2）鐵路。
規劃區東面的至新沙港鐵路專用線對居住環境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規劃中採取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設定隔聲牆和防護綠化帶以及沿過境道路設防護綠化帶等方法，使鐵路對本區的噪音干擾減低到最低限度。
（三）地塊徵用情況
因城市廣場建設用地需要，根據有關檔案規定由市經濟技術開發區管委會出面徵用了位於夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河東南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。
在該徵地紅線範圍的496.266畝地以內，實際徵地面積為491.266畝，其中已填土面積312.
04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。
本地塊的徵地總費用初步估算為15821萬元。目前徵地情況進展順利。
（四）專案規劃設計構思方案
根據本市城市勘測設計研究院對本專案的規劃方案，其設計構思要點說明如下：
1、規劃目標
（1）以具有21世紀初葉居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創造具有良好居住環境、有完善基礎設施的文明卫生的示範小區。
（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和小區與住宅的節能、節地、節材效果，使小區和住宅具有較高的科技含量。
（3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區具有良好的空間布局形態。
（4）吸收優秀的地方居住規劃特點，創造具有本市特色的滿足居住生活需要的環境功能。
2、規劃結構和空間布局
（1）規劃結構
本規劃區的規劃結構可概括為「三片、兩中心、兩軸、兩帶」。
①「三片」。整個規劃區被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規劃河涌分為東西兩片。
②「兩中心」。北片設小區公建中心，南片設小區公建次中心。
③「兩軸」。由南至北規劃一條綠化步行系統軸，東西向沿高壓線規劃一條防護綠化軸，兩條綠化軸交叉呈「十」字形。
④「兩帶」。沿郭尾村湧和橫窖河都規劃了沿河遊覽休息綠帶，以改善居住環境。
（2）空間布局形態。
①北面的高層住宅是整個小區的至高點，起到本小區和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。
②小區公建中心基本位於小區用地的幾何中心，結合小區公園布局且位於綠化軸兩側，加強了軸線感，形成嚴謹向心的空間布局。
③三條相對獨立的曲折形小區道路呈發散狀布局，分別為小區的三片服務。
④「十」字形的兩條綠化軸位於小區**，使小區空間變得疏密有致，並把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創造了優美的空間景觀。
3、公共服務設施規劃
規劃配置的公共服務設施見表4—2—1。
公共服務設施表（4—2—1）
4、道路交通
規劃道路紅線和斷面見表4—2—2
道路紅線和斷面表（4—2—2）
5、主要技術經濟指標
（1）土地使用指標。
本區的土地使用情況見表4—2—3，其中高壓線控制用地內包括防護綠化地、道路停車場。
用地平衡表（4—2—3）
（2）密度指標。
本區的密度指標詳見表4—2—4。
主要經濟技術指標表4—2—4
四、專案開發建設及經營的組織與實施計畫
（一）建設方式
建議採用公開招標方式選擇施工單位，並聘請工程監理，有效地控制專案的工期、成本、質量。
（二）開發方案設想與分析
考慮到市場推廣計畫及小區成片建設的需要，擬將整個專案分為四期開發。
第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號橋（含引道）一座，主幹道東西向、南北向各一條，並配備管網。同時開發南片多層住宅66609㎡。這樣可以在小區內部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發區已成熟的公建配套設施。
本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護綠地和綠化帶的建設顯得尤為重要。綠地建設甚至應先於住宅建設，盡力減低變電設施對人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高於成本價甚至與成本價持平即可，志在吸引買家，樹立城市廣場形象，創立小區知名度。
第二期可開發東片兩組團和北片右下組團，多層住宅面積55593㎡。該區臨近夏利大道，便於市場推廣。
第三期將建北片左下組團及中部3棟高層，住宅建築面積101296㎡（其中多層26471㎡，高層74825㎡）。本期有利於小區成型及公建配套設施的落實建設，對銷售有利。
第四期建北左上組團及餘下4棟高層，建築面積127977㎡（其中多層33210㎡，高層94767㎡）。這期是本區位置較好的組團，加上小區的成型，配套設施完善，「人氣」聚集，銷售價此時可提高乙個檔次，獲得較好的利潤。
（三）建設進度
專案建設擬共八年，分四期進行。
第一期（二年） 2023年10月—2023年9月
第二期（二年） 2023年10月—2023年9月
第三期（二年） 2023年10月—2023年9月
第四期（二年） 2023年10月—2023年9月
詳見專案實施計畫表（表4—2—5）。
五、專案投資估算、資金籌措計畫
（一）開發成本
1、土地成本（徵地費、土地有嘗使用費）
（1）徵地費。
①徵地補償費：496.266畝×19萬/畝=9429.05（萬元）
（注：徵地補償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包乾。包乾範圍包括：
a、土地、青苗補償、水利設施維修分攤，勞動力安置補助等四項費用的基本補償基價16.5萬元/畝；b、黃海區收大區配套費1萬元/畝；c、南港鎮、黃海區收取徵地補償金額8%，即：17.
5萬元/畝×8%=1.4萬元/畝）
②填土工程費：496.266畝×39950.20元/畝=1982.59（萬元）
（注：填土工程單價按25.5元/㎡.
m，由夏園村委會包乾。經計算，實際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包乾價為666.
67㎡/畝×2.35元/㎡×25.5元/㎡=39950.
2元/畝）。
③工程立項初期工作補償費：496.266畝×39950.20元/畝×12.8%=253.77（萬元）。
④耕地占用稅：496.266畝×5333元/畝=264.66（萬元）。
（注：按8元/㎡計徵，666.67㎡/畝×8元/㎡=5333元/畝，交市財局）。
⑤耕地墾復**：496.266畝×8000元/畝=397.01（萬元）。
（注：按12元/㎡計徵，666.67㎡/畝×12元/㎡=8000元/畝，交市國土局，可申請減免）。
⑥新菜地、魚塘開發**：496.266畝×31581元/畝=1567.26（萬元）。
（注：按每畝前三年平均產值的9倍計徵，即為：3509元/畝×9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。
⑦徵地管理費：496.266畝×19萬/畝×2%=188.58（萬元）。
（注：按徵地補償總金額的2%計徵，交市國土局）。
⑧土地登記費：約為2.42（萬元）。
（注：首1000㎡收200元，每超過500㎡加收40元）。
⑨已支付利息：到2023年7月止，城市公司已支付給夏園村委會土地補償及填土費的利息共計：1735.91（萬元）
合計：15821.25（萬元）。
（2）土地有嘗使用出讓金。
根據該市國有土地使用權出讓金的計算標準，住宅基準地價為697元/㎡—820元/㎡不等（依樓層而定），結合黃海區夏園村一帶具體的調節係數，可將本地塊土地使用權出讓金標準定在200元/㎡，則其土地使用權出讓金總價合計為：
351476㎡×200元/㎡=7029.52（萬元）
（3）合計土地成本為：22850.77（萬元）。
將以上各項彙總表4—2—6所示：
土地成本彙總表（4—2—6）
2、建安工程費
（1）多層住宅建安費（4—2—7）。
多層住宅建安費（4—2—7）
（2）高層住宅建安費（表4—2—8）。
高層住宅建安費（表4—2—8）
（3）建安工程費合計：58472.81（萬元）
3、前期工程費
（1）籌建開辦費：58472.81×2.5%=1461.82（萬元）。
（2）可行性研究費：58472.81×1.5‰=87.71（萬元）。
（3）規劃勘測設計費：58472.81×3%=1754.18（萬元）。
（4）三通一平費：（即填土工程費，已在第一項「土地成本」中列出，故此處不再計算）。
（5）合計前期工程費用為：3303.71（萬元）。
4、基礎設施配套費（紅線內外工程費，表4—2—9）
基礎設施配套費（4—2—9）
5、公建配套費（見表4—2—10）
公建配套費（4—2—10）
6、不可預見配套費
城市廣場建設專案可行性研究報告 立項案例2019
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