總體推廣策劃方案
第一部分專案總體策劃方案
一、專案swot分析4
二、專案定位5
三、產權式商鋪投資模式9
四、投資回報分析10
五、產權式**操作步驟15
第二部分營銷推廣執行方案
六、總體營銷策略18
七、分階段營銷策略20
八、新聞炒作、軟性宣傳26
九、報紙硬廣27
十、**公關43
十一、現場包裝45
第三部分宣傳要點及材料部分
十二、推廣時間表及籌備工作計畫
十三、光彩**宣傳要點
十四、光彩**海報文案
第一部分
專案總體策劃方案
一、 專案swot分析
1、優勢、機會點
（1）地產必然的增值性加上光彩大廈所處地理位置的優越性，使商鋪具有巨大的公升值前景。
（2） 一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場接受面廣，中等收入者都可以投資。
（3）合作商家「好又多」的品牌效應將大大增強客戶的信心。
（4）十年租約降低風險，並有穩定的回報。
（5）產品的多樣使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇。
（6）重慶市場暫無同類可比、競爭性產品。
（7）發展商的實力以及天方對操作同類專案豐富的經驗
2、劣勢、威脅點
（1）多年空置對買家信心有不利的影響
（2）買家可能對商場整體經營管理的信心不足
（3）買家對這種投資方式不夠了解，從認知到接受有必然過程。
（4）重慶整體積壓商鋪已經達到160萬m2，市場氣氛低迷。
二、 專案定位
1、案名建議：
光彩**購物中心（brilliance mall）
2、市場定位
（1） 商業業態市場定位：
根據本商鋪的特點，及周邊商業**、環境等因素再加上「好又多」品牌商家進駐，建議本商業定位為：
集購物、休閒、餐飲一體的綜合性大型現代化購物中心（shopping mall）
（2）、光彩大廈產權式投資方案定位
《光彩世紀購物中心》採用將商場面積分割成各個獨立的產權單位，帶十年租約銷售給各小業主，並引進品牌商家統一經營的「產權式**」投資模式。
將所有13400平方公尺劃分成1500個具獨立房產證的產權單位**。
各個產權單位產品構成方案如下：
a、各產權單位面積在5~20平方公尺之間。有櫃檯、半開放式鋪位，獨立鋪等多種形式。（虛擬鋪位）
b、各產權單位均帶10年租約，年租金回報率固定6.8%。
c、每個產權單位由光大銀行提供六成十年按揭。
d、購買時，一次性返回5年租金回報。
3、目標投資客戶群定位
（1） 主力客戶群：重慶市中等與中等偏上收入的中年人群。
（2）次主力客戶：重慶市高收入人群、重慶市周邊市縣投資者。
商鋪投資作為一種較穩健型的投資模式，較適合以投資置業獲得固定期限，可保證回報的理智穩健型投資者，同時同類案例操作實踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。
4、**定位
物業**的制定是乙個綜合而嚴謹的策略過程，在未對市場進行全面調研之前，制訂本業態的商鋪租賃**顯然是不科學的。
現只針對商鋪的銷售**進行初步定位：
整個**均價計畫10000元。
*均價一萬元各層均價水平
各產權單位面積在5~20平方公尺左右，總價在5~25萬元之間。
*各面積的產權單位數量及所佔的比例
5、商場主題經營定位：
（1） 商場主題定位：
一層主題：光彩世紀精品名店：
a、 物件：滿足白領、金領消費族群對品質生活的要求，同時也提供家庭主婦在日常家居消費之外的較高物質需求。
b、 產品：主要經營品牌服裝、珠寶、名錶、高檔化裝品。同時設定coffee shop，快餐廳與高檔酒樓。
c、 理由：避免與大百貨業態相衝突，同時對消費者來講也是一種有益的互補；真正體現了購物中心的功能。可採取與商家提點分成的方式經營，獲取更大的收益。
二、三、四層（已定）：深圳好又多商場；
五層主題：兒童世界；（和「好又多」同一模式整體出租經營。）
a、 物件：以各型別家庭的孩子為主，集玩、食、購、學習和智力開發為一體的兒童世界。
b、 產品：按產品型別分割槽設定，如：按年齡分割槽的兒童服裝、玩具反斗城、兒童攝影、理髮、兒童圖書。
d、 理由：
● 家長對獨生子女的寵愛，消費較高；
● 大人小孩同玩同樂，能帶動全家消費；
● 兒童消費容易聚集人氣；
● 為周邊社群提供了良好的配套服務。
（2）定位總結：
a、 由於有投資回報的限定（6.8%的投資回報相當於57元/平方公尺的租金水平）為了避免投資者以租金做比較，一樓和五樓不宜採取分割出租的經營方式。應採用提點和整體出租為宜。
b、 將商場總體包裝，再配合「好又多」的入駐成為乙個在重慶首家產權式主題商場；為日後長期的經營管理打好基礎。
三、產權式投資方式
1、光彩世紀購物中心產權式投資模式具有以下主要特點：
（1） 實行所有權與經營權分離，將鋪位分割成小面積的單位**。
（2） 業主和投資者可以根據自身的實力投入資金，獲得相應的產權與收益權，
（3） 業主所購買的商鋪，經營則委託經營公司統一經營，經營公司與《好又多》等品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩定的高額回報。
2、產權式投資方式核心優點：
（1） 投資有保障，因為有品牌商家和實力開發商的存在使得中小投資者的投資風險大幅度降低。
（2） 最大程度降低置業門檻，能使投資者能夠以最輕鬆的方式投資商鋪，從而最大程度的擴大了顧客層面。
（3） 高回報率，產權式商鋪投資在大大規避了投資風險的同時，依然具有了商鋪投資的傳統優點---高投資回報率。
3、操作關鍵：
（4） 如何在最短時間內讓重慶消費者接受《產權式商鋪投資》這一全新投資概念。
（5） 如何在保證開發商利益的前提下降低置業門檻，使新模式得到普及。同時又給投資者以信心，相信能獲得穩定的回報。
四、投資回報分析
1、對投資者的不同回報利率對發展商的影響
假設乙個a單位鋪位，面積10平方公尺，總價10萬元，實際租金水平是30元/平方公尺。
成交條件：5成十年按揭。
我們分別來比較投資回報率在6.5%，6.6%，6.8%，8%不同水平下發展商與投資者在前十年內的收益
發展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費等情況）
2、投資者收益分析
（1） 不同回報比率對投資者的影響
根據上面分析，建議採用6.8%的方案，既保證了發展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內，回報率正好可以抵供樓款。而多出來的17元可以考慮稅的問題。
（2）6、8%的年回報率下，投資者投資分析
仍假設三樓a鋪位，面積10平方公尺，總價10萬元，選擇5成十年的供樓方式。以下分析投資者的收益。
投資者的回報分為2個階段，前十年的供樓階段和十年後收取租金階段。
a、按揭方式投資分析
● 供樓階段
在這一階段，投資者的利益體現在兩個方面：一次性回報5年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付5年月供，5年後回報抵供樓款。
投資者實際付出不到總價的5成（48940）就可以完全擁有產權。
● 10年到70年內的回報
b、一次性付款方式投資分析：
如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內他只要付出相當1/3的樓款（34300）即可獲得乙個總價10萬元的商鋪。總結：在產權式投資的模式下，投資者前期付出3~5萬的投資，可獲得超過170萬元的投資回報。
c、永不付月供方式投資分析：
此種方式的特點是購鋪不直接返還租金，租金每月由發展商代交投資者按揭款，投資者只需投資首期，10年不用交一分錢，10年後得到乙個完整的具有60年產權的**商鋪。
3、投資者稅率及按揭費用
（1） 業主出租商鋪所交稅費明細表
（2）辦理銀行按揭借款人須提交的資料
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