隨著我國社會經濟、城市發展水平的不斷提高，一種突破傳統房地產以區域性市場定位的旅遊地產概念已經初露端倪。並形成以土地市場全國化、異地置業、跨區域市場營銷為特徵的商業經營模式。
(一)旅遊地產和社會經濟發展關係
旅遊地產的開發是房地產業向高層面發展的必然過程。旅遊地產的產生必然與社會經濟、公路建設、人均gdp、恩格爾系統、汽車擁有量等一系列社會發展的基礎條件相關聯，主要體現在以下方面。
1.城市化發展水平郊區化
從世界城市化發展趨勢來看，一般分為三個階段：
初期階段：城市化水平＜30%；
加速階段：城市化水平30%~65%；
後期階段：城市化水平＞65%；
在城市發展過程中，人口的大規模運動呈現s形曲線，實現三次人口遷移。第一次，城市化水平在10%~30%時，從農場遷入城市；第二次，城市化水平在30%~70%時，從城市遷往郊區；第三次，城市化水平大於70%，大量流入人口稀疏的郊區以外區域，其中海濱等有旅遊休閒度假資源的區域以其得天獨厚的自然環境優勢成為首選。當乙個城市的城市化水平達到70%時，城市居住的房地產價值達到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉移，郊區化逐步成為城市發展主流。
2.人均gdp達到3000美元；
3.私人汽車擁有高和城市公交系統(tod)完善；
4.城市周邊高速公路網路基本形成；
5.投資及生活理念的轉變；
6.目前我國一線城市和成都市比較。
隨著城際間交通網路化、公交化，投資區域界限的逐步消失，服務區域的地域，區域資源開發將被置於更大地域範圍內進行優化配置，旅遊地產將面對更大的市場空間與發展機會。
(二)對旅遊地產概念的認識：
1.什麼是旅遊地產：應該是指依託周邊的自然資源、文化資源和人造資源，使用旅遊度假的開發營銷模式，實現度假休閒旅遊居住功能而建設開發的房地產專案。
2.旅遊與地產關係：
?確定有價值的旅遊吸引物；
?和旅遊吸引物相吻合的物業選擇；
?如何使旅遊吸引物帶動地產開發；
?旅遊設施的配套和地產物業的匹配關係。
(三)旅遊地產開發的四大開發模型：
(1)第一居所開發模型
主題：專案建設要有明確主題(如高爾夫)，圍繞主題進行開發
資源：專案所在地周邊環境優美，具備旅遊價值
區位：距辦公商業中心區不超過45分鐘的行程
可達性：具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵
配套設施：教育設施(幼兒園、中小學)/高標準的社群醫院，遇急症、重症能在半小時範圍送達的市級大醫院/購物中心，社群中心商業區/商務服務中心/通訊設施/完備的體育運動、遊樂設施/大面積開放空間如社群公園、景觀綠化帶等
(2)第二居所開發模型
良好的經濟背景：人均gdp5000美元後目標客戶有休閒度假的時間，追求全新體驗的生活方式和理念，消費結構向旅遊傾斜/城市人均居住面積超過30平方公尺/汽車擁有量超過每五戶一輛
專案區位：一般消費者喜歡將度假住宅設在4小時車程的範圍內，最好90分鐘之內。但是最短距離應該在80公里(50英里)左右以便形成適當的環境轉換帶。國際性的度假區，距機場不超過1小時車程
規模：要求具有度假的鄉**調，不能過於擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在1000-1200平方公尺之間
設施：具有先天良好的風景旅遊資源，側重點考慮健康娛樂設施的設定。還需要設定配套的商業區、醫療點、辦公室、商務中心、通訊設施等配套設施
(3)產權酒店開發模型
目標客戶：年收入5萬美元/擁有高學歷，年齡30-50歲/有一定的假期/主要購買目的為休憩、休閒、投資
專案開發時機：所在旅遊區開發中後期
背景：國家經濟景氣，人均gdp在5000美元以上/國家、行業有相關法律支撐體系/分時度假交換體系成熟
環境：自然環境優良，在居住品質上實現梯級提公升
區位：產權酒店距離本地城市生活區不大於4小時車程；異地客戶要求乘坐飛機能方便到達
(4)商務度假開發模型
開發時機：城市商務中心區形成集中在高租金寫字樓/城市以私有化企業為主/企業管理引入人性化管理機制，注重人力資源/城市gdp達到人均3000美元以上/商務文化觀念的轉變/擁有大跨國公司分支機構
環境：開發地區要求良好風景資源，清幽安靜/距離主要商業中心區不超過2小時車程。國際商務度假區距離機場不超過60分鐘車程/要求具有專業化的管理服務團體/要求裝備完善的視聽裝置，設定完備的服務專案/必須設定有豐富的遊憩休閒設施，如：
高爾夫球場、網球場等/要求設定有完備的住宿客房、會議室、餐廳，要能滿足不同規模的會議要求/要成規模開發
(四)目前旅遊地產開發面臨的問題：
(1)國家政策和產業發展的矛盾。一方面發展想要利用一些知名的旅遊景點結合開發地產，而國家又有責任和制度要保護這些公共景點，限制開發。
(2)旅遊地產開發的主要誘因是地價帶來的價值空間，旅遊地產的開發，需要有乙個「養地」的過程，需要有龐大的資金和長期性發展計畫，准入門檻較高。
(3)目前我國旅遊地產的開發還處於乙個初級階段，層次較低，範圍不廣。很大部分仍然是以某乙個區域(或城市)的周邊資源為主，擴大到全國範圍的量有限，更談不上國際範疇。
(4)消費層面的投資性比重大，而從市場狀況看真正已經實施了較長時期經營的專案較少。
(五)成都市旅遊地產發展基本狀況
隨著成都房地產經濟的發展，城市化水平的不斷提高，人們對居住品質有了更高的追求，於是，具有旅遊休閒度假功能的房地產(以下暫稱之為旅遊地產)開發悄然興起。這種型別的物業依託於郊外優美的自然環境，高檔次的物業形態，以及**開發模式。成都市此型別開發模式主要集中在郊縣，其中又以都江堰為代表，比較有代表性樓盤主要集中於：
青城白鷺洲、青城假日、天下青城和中國青城。
1.建築規模
1)總體開發面積
總體看來，作為旅遊地產開發的樓盤基本上都採用**開發模式進行開發，上述四個樓總體開發面積在2280畝左右，其中天下青城和中國青城的面積最大，分別為810畝和800畝；最小的盤：青城假日也達到了240畝的開發體量；青城白鷺洲的開發面積在430畝。不難發現，開發商對於**的可持續開發及產品的多元化結合都有深刻的理解。
2)專案定位
雖同為旅遊地產，同處於都江堰的大環境下，各樓盤的自然條件基本上都處於同一水平，因此就要求專案定位要有各自的特色。天下青城定位於：成熟的山澗別墅大社群，著重突出樓盤的自然環境；中國青城則定位成國際觀光規劃小鎮，體現出專案的包容性與面向國際的前瞻性，同時也是更好地利用都江堰的國際聲望；青城白鷺洲則以明快簡潔的現代特色取勝；青城假日注重的是川西仿古建築，立足於體現本土特色。
總體來看，旅遊地產在建築規劃上都體現出低容積率(0.39)、高綠化率(67.75%)，當然這也應該與其本身的物業型別結合起來看。
由以上資料可以說明，旅遊地產不僅要求有優美的自然環境、人文景觀，需要有大量的人造環境，同時要有與之匹配的高檔次物業型別。
2.於物業型別
1)各物業型別的總體平均面積
一般公寓的面積傾向於小面積，其均值在59平方公尺左右；酒店式公寓的面積在66平方公尺左右，這比一般情況下的酒店式公寓面積要大一些；而獨立別墅與聯排別墅的面積都較大，這也是物業型別的檔次所決定的。
2＝各樓盤各物業型別的平均面積
青城白鷺洲開發的物業型別最多，除一般公寓外，在旅遊地產中可能出現的物業型別均有開發；而青城假日開發物業型別則最為單一，只有一般公寓；天下青城和中國青城都開發了聯排別墅，唯一不同的是前者與之搭配的產品是酒店式公寓，而後者是一般公寓。但總體來看，除青城假日以外的三個樓盤都開發了高檔次的別墅，只是所走的產品線不同而已。但是，它們的總體思路也有相似之處：
旅遊地產所面對的消費群體都有良好的經濟背景，追求全新體驗的生活方式和理念，而且成都市消費者基本為二次置業。因此，他們對專案周邊的自然景觀和物業檔次會提出較高的要求。
而別墅類物業的面積都在150平方公尺以上，主要是體現檔次與居住的舒適性；而公寓類物業的面積相對較小，更著重體現純粹的休閒度假性質，同時體現其可投資性。
3＝各種物業型別的總體銷售情況
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