華僑城開創主題公園經營模式雖然獲得了空前的成功，但是在其風光背後，卻充滿了隱患。具體體現在以下幾個方面：
短板一：投資規模小
華僑城主題公園收入基本在3000美元以下，而國際知名主題公園迪斯尼的投資額均在10億美元左右，差距十分明顯。從主題公園特點來看，其服務性質使得該項業務高投入、高產出的特徵十分明顯，投資較小是制約其發展瓶頸之一。
短板二：收入結構單一
主題公園作為高投入、開發周期長、風險高的行業，追求綜合性收益十分重要。華僑城集團2023年的收入構成中，門票收入佔到總收入的88%。同期迪斯尼公司的收入構成中，主題公園及景點收入僅佔總收入的24%，而看單一乙個主題公園迪斯尼樂園的收入構成中，門票收入也只佔到36%。
從主題公園在全世界的發展看，主題公園的主要贏利點應該是娛樂、餐飲、住宿、商業等專案，門票收入只佔總收入的30%-40%。從迪斯尼樂園的收入構成來看，華僑城集團的門票收入是其主要的收入**，收入結構單一，收入模式需要較大的調整。
短板三：經營成本高
華僑城集團旗下深圳華僑城控股股份****（以下簡稱華控）從事旅遊及相關聯產業的投資經營，投資有深圳錦繡中華發展****，深圳世界之窗****，深圳華僑城房地產****等21家企業，通過對華控公司主要財務指標的分析，可以看出主題公園經營的短板。
借助與國內六家景區上市公司的財務進行比較。這六家國內景區上市公司基本資訊如下：
國內景區上市公司基本資訊
華控公司與景區上市公司收入利率比較
資料**：根據6家景區上市公司2023年至2023年年度報告計算。
華控公司銷售毛利率除了在2023年略超過了50%，其他年度都低於50%，說明華控公司經營成本佔主營業務收入比重較大，而2023年的公升幅主要是由於深圳歡樂谷二期投入運營，主營業務收入和主營業務利潤都出現大幅上公升，不過經營成本得到有效的控制，增幅相對較小，使得主營業務利潤的上公升幅度大於銷售收入的上公升幅度，銷售毛利率得到明顯提高。
華控公司銷售淨利率在2023年下滑至近5年的最低位，主要是因為投資收益增長較少，致使淨利潤的增長幅度遠小於主營業務收入的增長幅度。2023年，旅遊業務和「波托菲諾」房地產合作專案取得不錯的收益，使得銷售淨利率不降反公升，展現出「旅遊+地產」經營模式的強大優勢。隨後2年裡，華控公司在這兩方面仍然有較好的表現，從而令銷售淨利率持續攀公升到2023年73.
2%的高位，呈現良好的勢頭。再對華控公司進行橫向比較，很容易發現其銷售淨利率遠高於景區上市公司平均水平，這表明華控公司獲取淨利潤能力強，一定程度上消除了經營成本比重較大的不利情況。
華控公司與景區上市公司成本旅遊比較
把華控公司近5年的利潤和經營成本進行比較，發現華控公司銷售成本利潤率和成本費用淨利率在大部分年度都低於100%，直接反映出華控公司的經營成本較高；但華控公司的成本費用淨利率都高於景區上市公司平均水平，原因在於華控公司所推行的「旅遊+地產」經營模式產生良性互動效應，特別是房地產專案帶來的良好收益， 彌補了經營成本較高的問題。
道本點評：單一的主題公園發展模式不具有可持續盈利能力
主題公園的興建是一項龐大的系統工程，投資規模比較大，動輒幾千萬上億元人民幣。主題公園的投資主要包括四個環節：主題策劃的費用、製造建設的成本、專案更新的投入、數量眾多的管理人員和工作人員的培訓費與付酬等。
建設中，由於場景的真實性要求，公園建設的成本很高，而且這一場景一旦建成，很難再改作它用，這也是主題公園成本的主要構成。
主題公園建成以後，投資並未結束，還要源源不斷地注入資金進行專案的更新，另外維持日常運營的費用也比較高。高成本高投入，使主體公園資金週期較長，資金回籠周期長，一旦資金鏈條出現問題，極容易面臨破產問題。許多「巨無霸」式主題公園由於種種原因不能吸引到足夠客源，因此往往形成主題公園建成之日也就是公司虧損之時的局面。
主題公園的生命週期性是指主題公園的年遊客人數在開業頭幾年達到某一峰值後就很難再次超越，並逐漸走上下坡路。延長主題公園的生命週期是主題公園經營必須要逾越的難關。我國有相當數量主題公園是由純觀光性的靜態人造景觀組成的，園內參與性娛樂專案少，遊客看過一次後大多不願重複遊覽，因此主題公園重遊率較低，公園的旺盛期較短，隨競爭的加劇，主題公園的旺盛期還有逐漸縮短之勢。
華僑城既是主題公園模式的開創者，也是主題公園模式的創新者。因為隨著後續的發展，華僑城以地產專案的切入彌補了主題公園盈利能力不足的缺陷，迅速成為中國旅遊地產的開拓者和引領者。
華僑城主題公園短板分析
華控公司銷售毛利率除了在2002年略超過了50 其他年度都低於50 說明華控公司經營成本佔主營業務收入比重較大，而2002年的公升幅主要是由於深圳歡樂谷二期投入運營，主營業務收入和主營業務利潤都出現大幅上公升，不過經營成本得到有效的控制，增幅相對較小，使得主營業務利潤的上公升幅度大於銷售收入的上公升...
旅遊主題公園
一 主題公園的定義 中文名稱 主題公園英文名稱 theme park 什麼是主題公園？人造旅遊資源圍繞乙個或幾個主題根據主題進行模擬景觀呈現大型遊樂場所 二 主題公園簡介 主題公園是現代旅遊業在旅遊資源的開發過程中所孕育產生的新的旅遊吸引物，是自然資源和人文資源的乙個或多個特定的主題，採用現代化的科...
主題公園旅遊景觀設計 地形篇
此外，地形有改善主題公園的區域性小氣候 有利於排水 同時還能點綴風景，地形對區域性的採光 通風等都有不同程度的影響。如果設計時能結合其他構成要素如植物配置 建築布局等綜合考慮，則不失為良策。有些地形還有一定的實用價值，如用山石做駁岸 護坡 花台 台階 擋土牆等，即堅固又樸素美觀。二 主題公園中地形的...