不懂這些，就不要做房地產營銷策劃了！
房地產營銷策劃要做的事情就是針對乙個房地產專案：
首先要告訴小夥伴們，我們這個專案準備修成什麼模樣，永珍城是乙個模樣，太古廣場又是個模樣，萬達廣場又是另乙個模樣，即所謂「指明方向」；
然後再描繪這個模樣裡面準備裝些什麼東西，準備怎麼賣，定價多少錢賣，甚至細緻到某個部位的材料選型，某個廣告語的措辭等，即所謂「描繪路線」。
但是你不能只給結論，不給理由，所以才有市場分析，客戶調研等等，告訴老闆，我得出這個結論是有原因的，因為什麼什麼，所以我們選擇了走這條路，放棄了走那條路。
綜上，房地產營銷策劃就是做這麼簡單的事情：指明方向，描繪路線。
▌房地產營銷策劃需要哪些知識？
做房地產營銷策劃，涉獵的知識應該多多益善，特別是在房地產這個行業，你懂得越多，你就越有話語權。
鏡頭轉向某地產公司會議室：
前期部：不好意思，兄弟們，這塊地當時舉牌的時候，遇到隔壁是個土豪，弄死不肯讓步，跟我們玩「血戰到底」，好在我們最後頂住了壓力，地是啃下來了，就是地價有點貴。
小夥伴們：哎，總算拿地了，再不拿地大家就都只有喝西北風了。
營銷策劃：好了好了，不要嘆氣了，說正事，根據我們對地塊基本情況研究，結合周邊區域市場研究，結合地價，我們初步測算了一下，我們這個專案只有走高周轉路線，乙個字「快」，要不然這個地價成本，外加財務成本，我們這個專案搞慢了，可能要虧。
小夥伴們：然後呢？
營銷策劃：我們研究了一下周邊的專案成交客群，去化比較快的主要以屌絲群體為主，這些屌絲以前從來沒有買過房，大概80%都沒有結婚，但這80%中，又有60%已經有女朋友了，準備結婚。
小夥伴們：然後呢？
營銷策劃：我們準備聚焦這部分客群，這部分屌絲客群在未來1~3年將考慮結婚，結了婚後大多數都會考慮要小孩，但這些屌絲好多都不喜歡父母跟到一起住，因此建議本專案以緊湊型小戶型為主。
小夥伴們：然後呢？
營銷策劃：我們調研過這部分屌絲收入水平，都不乍地，普遍存款不足20萬，如果再啃點父母的錢，首付水平在20~40萬之間，這部分客群大都不限購，首付三成，可接受房價總價在65~130萬之間，考慮這部分客群的還貸能力，實際可接受房價總價在60~90萬之間，我們這個專案如果定價8000元/平公尺，那我們主流戶型面積段應該控制在75~110平公尺。
小夥伴們：然後呢？
營銷策劃：但我們調研過周邊的專案，發現大多競品戶型面積段都在75~110平公尺之間，我們應該差異化定位，避免同質化競爭，我們應控制面積段65~95平公尺，而且我們要做到65平公尺的兩房，更強調功能性，80平公尺的三房……
設計管理部：65平公尺的兩房，80平公尺的三房，你妹！做不出來！
營銷策劃：能做出來，我們最近對戶型進行了深入研究，我手繪給你看，巴拉巴拉……
設計管理部：這玩意報規能通過麼？
營銷策劃：gg專案也是這種做法，最近報規通過，且這種做法是不違規的，因為克強總理今天才說的「法不禁止即可為」，這種做法目前還沒有被監管到，趕緊弄。
設計管理部：牛逼！
營銷策劃：因為我們定位屌絲剛需盤，我們還需要控制成本，我們算了一下，我們開發成本不能超過gggg元/平公尺。
成本管理部：gggg元/平公尺，日，產品標準要下降好幾個檔次喲！
營銷策劃：嗯，我們準備在客戶敏感度高的地方保證產品標準，在客戶敏感度不高的地方適當降低產品標準，以降低專案開發成本，接下來我們來給大家講述到底哪些地方是客戶敏感度高的，巴拉巴拉……
運營管理部：屌絲剛需盤營銷費用要控制喲！
營銷策劃：沒問題，我們已經有了詳盡的營銷推廣費用計畫，我們基本都把錢掰成了兩半花了，錢都用在刀刃上了。
擦，停不住了……然後開盤了，專案大賣，拼搏了一整年的營銷策劃人終於有機會回到家中和家人吃一頓久違的晚餐，餘下省略……
小夥伴們，以上就是乙個開發商中營銷策劃主要的工作內容，看完了感覺如何，能總結歸納出個一二三來嗎？需要懂得哪些知識？
什麼？總結歸納不出來……額，洗洗睡吧，你不太適合幹這個。
▌房地產營銷策劃需要哪些能力？
在回答這個問題之前，有必要再普及一下「能力」這個概念。
我們評價一種能力，其實是分三個層面的：思維層面，行動層面，語言層面。
（1）思維層面就是需要你經常想問題，看到一些現象，要去想背後的邏輯關係，背後的原因，為什麼強調思維層面，因為乙個營銷策劃人員想得最多的就是想客戶的需求的是什麼，客戶想得到什麼。
（2）行動層面就是你想了，還要去能做（當然，你也可以讓別人去做），你要研究客戶，那你就要去深入客戶去調研，你要了解競品，那你就應該經常去踩盤。會想問題是一種能力，把問題實際解決更是一種能力。
（3）語言層面就是你的表達了，把你的想法表達成大家都聽得懂語言是一種考驗本事的活兒。營銷策劃人做經常幹的一件事情就是寫報告和闡述自己的想法。表達能力弱的人是肯定不適合做營銷策劃的。
前文提到策劃做的事兒就兩點：乙個是指明方向，另乙個是描繪路線。
前者是熟手幹的活，後者是新手幹的活。
前者主要為思維和語言層面能力運用，俗稱將，指手畫腳的；後者主要為行動層面能力運用，俗稱兵，專職寫ppt的。
總結為一句話：
優秀的房地產營銷策劃應該是「耐勞苦（經常加班），廣涉獵（包羅永珍），勤洞察（觀察思考），善表達（闡述想法）」的人。
1、耐勞苦
把耐勞苦放在第一位，是想告訴那些立志做營銷策劃的人，特別是一些女孩子，雖然營銷策劃基本不限制專業，屬於來者不拒的崗位，但是你一定要考慮清楚。
你可能經常白天在外面跑，晚上加班寫報告，你也可能經常出差考察專案，你還必須經常關注市場動態。
特別是如果有機會你跟著老闆出去的時候，老闆可能隨便看到乙個盤就問你：這個盤賣多少錢，賣得怎麼樣，產品有什麼特點，跟我們那個盤比起來如何如何，當時拿地多少錢，哪個時候拿這地是否合適……你若能從容應對，你知道自己平時需要積累多少的市場資料了麼……你準備好吃苦嗎？
2、廣涉獵
這裡談的廣涉獵並非天馬行空，而是和你的專案密切相關。
你們這個專案如果定位高富帥客群，你就需要去熟悉高富帥的生活，習性，你才能知道高富帥們在想什麼，你需要懂客戶。
你若要做乙個城市綜合體專案，你要弄清楚什麼是購物中心，什麼是寫字樓，什麼是酒店等，還應該弄清楚競品專案為什麼要這樣規劃方案，你需要懂規劃，懂設計。
你的公司若剛進入乙個城市做的首發專案，你可能還需要花心思去學習這個城市的文脈，這個城市居民有哪些習性，對待舶來品的態度等，你需要懂人文。
你可能還需要弄清楚這個城市未來分發展軸線如何，每個區域的發展前景如何，先見之明往往能讓公司獲得更多，你需要懂城市。
廣涉獵就需要你具備快速學習的能力，相關問題可參考如何快速地涉獵乙個領域的知識？
3、勤洞察
世事洞明皆學問，人情練達即文章。
營銷策劃需要經常和潛在客戶溝通交流，但是客戶不是搞營銷的，客戶可能給你反饋的是他自己的生活語言，你需要洞察客戶關注的核心點，轉化到產品標準上如何表現。
我發現很多搞營銷策劃的高手都喜歡抽菸，喝茶，可能和職業有關。抽菸，喝茶是與人交流的輔助工具，還是思考問題時的輔助工具。
4、善表達
營銷策劃需要懂三門語言：客戶語言，同事語言，上司語言。
客戶語言就是你需要給客戶傳遞的資訊，要求美化。
一條水渠，在你傳遞給客戶時就不是一條水渠了，你可能告訴客戶這是原灣大宅。
專案周邊高樓林立，視野壓抑，你可能告訴客戶這叫繁華，這叫交通便利。
同事語言就是你需要給同事傳遞的資訊，要求準確。
營銷策劃和建築設計是一對好**，但據我觀察，這對好**經常打架，多數原因是溝通不暢，沒有換位思考。
上司語言就是你需要給老闆傳遞的資訊，要求簡練。
老闆的時間永遠是有限的，你可能寫乙份報告有100+p，但可能你給老闆匯報的時間就只有一分鐘。
是定位首置，是首改，還是再改，一句話說清楚這個專案的定位邏輯。
房地產營銷策劃
摘要 房地產營銷的出發點應是以人為本及誠信經營，房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的關鍵，關係到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。文章主要論述了房地產營銷策略，並提出了房地產營銷的對策和建議。關鍵詞 房地產 營銷策劃 新模式 房地產開發專案營銷策劃的實施，是企業發展的...
房地產營銷策劃流程
房地產營銷策劃流程詳細說明 策劃流程活動策劃流程 房地產營銷策劃流程詳細說明 第一階段 專案開發前期階段 對公司擬投資專案進行初步考察，掌握基本情況和資訊，制訂具體的市場調查計畫，開展正式的房地產市場調研工作，提出專案操作的初步總體思路，對專案入行初步的市場定位，為公司管理層的投資專案決策提供依據。...
房地產營銷策劃心得
房地產營銷策劃是在對房地產專案內外部環境予以準確分析，並有效運用經營資源的基礎上，對一定時間內營銷活動的行為方針 目標 戰略以及實施方案進行設計和謀劃。房地產營銷的實質是以消費者對產品的需求為起點和核心 終止房地產產品售後服務的全程營銷，而不是銷售，是顧客 商 設計師 按揭銀行 物業管理方等角度的多...