立足山東面向全國走向世界
打造中國高校物業服務第一品牌
山東明德物業管理****成立於2023年，註冊資金510萬元，是國家一級資質企業，中國物業管理協會常務理事單位。經過短短7年的發展，目前，我公司在管專案面積達到1400餘萬平方公尺，涉及大學城、高檔住宅區、寫字樓、機關辦公樓、工業園、醫院、體育中心等多種物業業態。專案遍及山東、山西、河南、河北、重慶、雲南、福建、黑龍江、北京、安徽等10個省市，在管專案186個，其中大學類專案佔40%，是目前國內管理高校物業最多的物業管理企業，是我省唯一被國家教育部評定的「全國高校後勤優秀服務企業」。
公司堅持「立足山東、面向全國、走向世界」的戰略目標，立志做大做強。目前，公司在全國投資的全資子公司有：北京明德偉業管理諮詢****、青島明德物業管理****、安徽明德物業管理****、黑龍江明德物業管理****、雲南明德物業管理****、山東明德文化傳播****、濟南明德超市****、濟南明德傑瑞酒店管理****等，並在河北、重慶、威海、東營等地設立22個分公司，目前在職員工達到5000餘人，年收入1億5千萬元。
明德物業實施「專業化管理、集約化經營、集團化運作」的戰略構想，力爭成為集大成的「高校管家」。公司剛剛通過的「十二五」發展規劃是：「一、2023年即公司成立10周年之際成立『山東明德集團』；二、2023年，集團物業管理年收入達到5億元；三、明德集團擁有5家一級資質物業管理企業；四、實現管理大學100所的目標；五、2023年，年淨利潤達到3000萬元。
」下面就公司的發展思路和做法，和與會代表做個交流。一、立足山東、面向全國，走向世界
在去年兩會《**工作報告》中，溫家寶總理談到2023年要重點抓好八個方面工作時特別提到：「加快發展服務業。進一步提高服務業發展水平和在國民經濟中的比重。
大力發展市政公用事業、房地產和物業服務、社群服務等面向民生的服務業，積極拓展新型服務領域。」這是連續第二年將物業管理寫入《**工作報告》中，並賦予行業在轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構與保障民生中應承擔的責任。
近幾年的國家層面的發文也多次提到我們物業管理行業，2023年國辦下發
的《***關於加快發展服務業的若干意見》提出「圍繞城鎮化，大力發展房地產和物業服務業」，2023年《***關於進一步促進中小企業發展的若干意見》提到「支援餐飲、旅遊、休閒、家政、物業、社群服務等行業拓展服務領域，創新服務方式，促進擴大消費」。
2023年是「十二五規劃」的開局之年，又恰逢中國物業管理行業發展的30周年，這對於我們這個行業來說是實現轉型騰飛的大好契機。
因此，明德物業憑藉「高校物業管理」一招鮮的優勢，走出山東，面向全國，走向世界。從2023年服務於山東師範大學長清校區開始到今天，明德物業已經在全國管理了46所大學，遍及全國10幾個省市，成為中國高校物業管理的第一品牌。我們用山東人「誠實、勤奮、聰慧」的人格魅力，開啟了全國高校領導的心靈之門；用我們儒家文化中「大學之道，在明明德，在親民，在止於至善」的企業理念撼動了高等教育之門。
國家教育部領導多次在全國會議上點名推廣「明德模式」；公司董事長劉德明先後6次受邀為國家教育部有關高校後勤會議做主講嘉賓，受到高校領導的普遍好評。
未來五年，公司將憑藉這一優勢，完成100所大學的目標。目前公司正在武漢、福州、哈爾濱、昆明、合肥、天津、重慶幾個重點城市進行布陣，依託國家教育部、各省教育廳的客戶資源進行強有力的市場推廣。
明德物業將自身定位於「高校管家」，極大地擴充套件了服務內涵。我們從單純的物業管理，延伸到學校的超市、食堂、洗衣房、西餐吧、浴室、電子閱覽室等的管理經營及資產運作，闖出了一條可持續化的發展道路。二、優秀的企業賣文化
《競爭優勢》這本書中有句話：「企業一旦占有了優勢最大股，需要集體不斷的創新」。這樣看來，優勢只是乙個浪頭，就像衝浪一樣，在浪頭上是站不住的，需要不斷的再尋找更高的浪頭。
對企業來講，創造顧客的需求永遠是動態的，不是靜態的。
明德物業的快速發展源於文化的創新。過去，企業是有了錢再做文化，而明德物業的理念是，先做文化才會有錢。明德物業出版的企業報《明德物業人》，每期印刷10000多份，寄給公司的大小業主。
也正是這份不起眼的報紙敲開了很多高校領導的大門。
「物業管理不僅是一項服務，更是一種文化。」這是五千明德人的文化觀，也是五千明德人的價值觀。
當很多物業公司還停留在為客戶提供簡單服務的時候，明德物業，卻先於同行，將物業服務規範提公升為一門科學，先後編著出版了《精典物業管理方案》、《物業管理糾紛精典案例》、《高校物業管理服務規範》、《高校物業管理招投標指南》等一系列物業專業書籍。這些書籍不僅給明德物業帶來幾萬冊的發行量，而且為中國物業行業的規範化建設奠定了堅實的理論基礎，也贏得了全國同行業對我們山東人的尊重。用明德物業自己的話說：
「一般的物業公司掙業主的錢，我們要掙物業公司的錢」。
立說，是明德之本；立行，為明德之專。
明德物業擁有北京明德諮詢中心，定期舉辦「全國物業管理企業經理培訓班」、「註冊物業師考前培訓班」和對物業從業人員的實操培訓。目前，明德諮詢的培訓足跡已踏遍中國30多個省、市、自治區，累計受訓學員達3萬多人次，在業內置立了良好的口碑。為了打破業主固有的偏頗觀念，推廣「文化型」物業服務，公司在建立起企業精神文化的基礎上，通過管理區域的公司標識等，將無形的物業管理「有形化」，感化更多的客戶。
「做事先做人」，明德物業為員工設計了系列的文化培訓，文化一直是明德物業企業發展的「聖經」。
明德物業致力於建設完備的文化體系，從員工入職的手冊和培訓，到企業文化宣傳的企業報紙、宣傳畫冊、**，到管理專案中各類企業文化牆，以各種渠道傳遞著明德人的精神核心。
三、人才至上，打造物業管理精英團隊
多年來，物業管理行業存在的現狀是：物業管理從業人員受教育水平較低，行業薪酬競爭力很低；在社會評價方面，物業管理行業的社會地位不高，人們對物業管理行業的偏見普遍存在；在物業服務企業方面，企業經濟效益較低，專業人才缺乏，服務市場不夠成熟。如今要想使得物業管理企業得到轉型公升級，關鍵在於人才。
教育、科技和人才，是國家強盛、民族振興的基石，也是行業健康發展的保障。物業管理承擔著對價值量巨大的物業提供良好管理和服務、為業主資產保值增值、打造管理區域和諧穩定的重任，需要一大批懂經營、善管理的職業經理人和熱愛服務業、經過專門技能培訓的操作層員工為業主提供服務。
明德物業秉承「人才至上」的理念，為提公升員工隊伍素質，公司主動與高校開展校企合作。我們先後與北京林業大學、山東青年政治學院、山東女子學院合作，開設「明德物業班」實施「訂單式教育」、「零距離就業」，每年為公司培養150餘名品學兼優的學生，為公司人才梯隊建設奠定了良好的基礎。並在10幾所高校設立「明德獎學金」，獎勵高校奮發有為的莘莘學子，以此回報高校、回報社會。
在不斷吸收高素質人才的同時，明德物業還充分挖掘內部員工潛力，明德物業在國內首創了「預備經理、預備主管制度」，對每一位晉職管理人員的職工都實行預備崗位制度，為員工提供了乙個公平、公正的競爭平台。
為全面提公升服務水平，公司大張旗鼓的開展「爭當優秀經理、優秀主管、優秀員工」活動。通過開展活動，要讓優秀人才脫穎而出，要讓優秀人才光彩起來。
搞好爭先創優活動，一方面是大力倡導爭先創優的理念，積極營造力爭
上游的氛圍。要把「寬容生活，計較工作」；「不幹什麼也要幹活，不吃什麼也要吃虧」；「幹活就是最大的支援，奉獻就是最好的禮品」；「逢優必爭，逢獎必奪」；「既要學習先進，也要感恩先進」等等理念，變成明德文化的重要組成部分。另一方面是創新激勵措施，力推先進典型。
要讓先進人物光彩起來。對於有功於明德的同志，對於我們的業務能手，可以重獎，可以外派旅遊，還可以出國。
明德物業擁有一支專業過硬、技術超強的「專家型團隊」。2023年全國首次物業管理師資格考試一次性通過17人，列山東省物業管理企業之首。
作為民營企業，明德物業十分重視員工的生存狀態。公司還成立了黨總支，較好的發揮了企業黨組織的先鋒模範作用，提高了企業的戰鬥力。四、塑企業品牌，做行業標準
《易經》裡面說：一陰一陽謂之道。從大的角度說，企業的有形資產和無形資產就是一對陰陽，有形資產屬陽，無形資產屬陰。
而真正想要做強做大的企業，最終的方向肯定是將有形資產逐步縮小，而把企業的無形資產逐步壯大，換句話說，也就是企業文化和品牌的價值。除了資源型企業以外，世界最優秀的大公司大企業，無一不是擁有了最具價值的品牌，把公司的無形資產做到極致，而相對的有形資產卻分攤到了下游**商上面。
公司成立以來，立足高起點，借鑑新加坡和香港的物業管理理念和經驗，融
入中國傳統「德」文化，使先進服務理念與東方人文融會貫通，塑造出有中國特色的「明德物業」品牌。目前「明德物業」正在申請「山東省著名商標」。另外，公司為保護自己的品牌近期又在國家商標局註冊了「學苑管家」、「大道明德」兩個商標。
去年以來，公司先後榮獲「中國物業行業突出貢獻品牌企業」、「中國物業管理行業標桿企業」、「『好管家杯』2023年中國物業管理百強企業」稱號。2023年4月，公司被山東省工商局評為「重合同守信用企業」。明德物業董事長劉德明經中國質量誠信企業協會評審，授予「中國誠信企業家」稱號，是山東省唯一獲此殊榮的物業管理企業負責人。
一流企業做標準，二流企業做顧問，三流企業做產品。明德物業始終致力於服務標準化的研究。董事長劉德明被山東省質監局標準化研究院聘為「山東省服務業標準化委員會副秘書長」。
公司在總結企業實踐經驗的基礎上，為行業編著出版了近120萬字的《高校物業管理服務規範》，為高校物業管理的標準化建設提供了專業性指導。如今，明德物業受山東省住建廳、省質監局邀請正在起草《山東省高校物業管理服務標準》。五、行業發展的幾點思考
明德物業的快速發展得益於國家大力發展服務業的政策，離不開省委省**的扶持，離不開省住建廳、教育廳等行業主管部門一如既往的支援。現就做大做強房地產業談一點自己的看法，僅供參考。
要強化**干預。1.推進標準化建設。
鼓勵物業服務企業積極參與服務業國家標準和行業標準的制修訂工作，加大服務業國家標準和行業標準執行力度。推動組建一批物業服務業標準化技術委員會，加快組織制定和修訂具有山東特色的物業服務等行業地方標準。積極開展國家、省級標準化示範區及相關行業的服務業標準化試點示範專案建設，以標準化建設促進服務品牌建設。
2.優化發展環境。各級**、各相關部門要轉變工作方式，增強服務意識，提高行政服務效能。
嚴厲查處亂收費、亂罰款行為，切實減輕企業負擔。加快培育獨立公正、行為規範、運作有序、符合國際慣例的新型行業協會、商會。推進物業服務業信用體系建設，推動形成廣泛的社會自律機制和信用評判制度。
3.適當提高行業准入門檻，保持企業總量不變的動態平衡。有關資料顯示，到目前為止，山東共有3700多家物
業管理企業，物業公司的平均資質較低，而且物業管理規模小，這和先進發達國家和地區的物業管理相比存在較大的差距，不符合市場化、規模化和專業化發展的趨勢和要求。目前已經進入我國物業管理市場的國際知名物業服務品牌企業，即使規模較小的香港戴德梁行物業顧問公司，也有125個辦事處，管理著1000萬平方公尺物業，年收入20億元人民幣，人均年創收67萬元人民幣，人均管理面積3萬平方公尺。而山東可與國際知名物業品牌相比的只有管理面積和員工人數，其他則相去甚遠。
這恰恰說明山東物業企業管理的樓盤含金量還不高且勞動生產力較低。山東的物業管理企業，要想提高勞動生產力，降低成本，只能通過市場機制走企業整合之路，進行規模化和集團化經營，才能使整個物業管理行業做大做強。
要在稅收、物價等方面給予政策支援。物業服務企業屬勞動密集型企業，安置了大量下崗失業人員，解決了大批大學生就業，為和諧社會建設做出了極大貢獻。稅務部門應借鑑浙江等地的經驗，出台扶持物業服務企業的相關稅收優惠政策。
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