***物業管理****
****管理處
物業管理操作手冊
1.0 工程部的作用第2頁
2.0 工程部員工崗位職責第3-9頁
3.0 工程管理制度第10-39頁
4.0 裝置維護保養第40-63頁
5.0 各類記錄**第64-70頁
1.0工程部的作用
物業管理是一種以提供服務為主的業務，宗旨是要在適當的成本以內，盡可能獲取使用者和客人的最大滿意。而現代科學技術提供的最新樓宇裝置，成為物業提供一流服務的物質基礎。工程部直接執行和管理這些裝置、通過裝置、設施為使用者服務；提供給客人的空調、照明、冷熱水、通訊、衛星電視接收和消防設施等「服務產品」的部門。
所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業部，銷售部，保安部等的橫向聯絡與配合，對提高物業的整體服務質量至關重要。
同時，物業管理費用的工程裝置維修費用及能源消耗是最重要的開支專案；工程裝置執行、維護費用節約，直接令成本降低，提高整體管理效益。
在物業管理範疇中，工程管理是技術最複雜和管理難度比較高的一項工作。其主要職責是負責前期的裝置和建築驗收、二次裝修的協調、樓宇裝置的管理、執行和維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構成乙個複雜的系統，組織得不好，往往會出現問題，因此管理這支隊伍要負出比其他部門更大的努力。
所以，大多數物業的工程部，從部門經理到工人，待遇都要比別的部門高，這也體現了對工程管理的重視。
提到工程裝置管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關係。說工程部相對比較重要，這只是問題的乙個方面，從相互工作關係的處理來說，工程部還有乙個服務並服從於其他部門工作的特殊要求。這是因為，一方面各種裝置的執行不僅僅是為使用者，同時也是為其他部門服務的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務等「一線」部門，他們直接面向使用者，使用者的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。
因此根據「一線」部門的意見和要求，處理並安排裝置工作的事項，成為工程部工作的乙個特點。認識這一點非常重要，否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要。如果是這樣，那就會極大地影響服務質量和相互關係的處理。
我們常常把裝置、總務等稱作「二線」，「二線」服從「一線」，這是物業管理工作的一條原則，務必把這一條原則認真地貫徹在工程管理的整個過程中。
2.0工程部員工崗位職責第3-9頁
2.1 工程部工作職責
2.2 工程部經理的崗位職責
2.3 工程部主管的崗位職責
2.4 工程部文員的崗位職責
2.5 工程部領班的崗位職責
2.6 工程部弱電的崗位職責
2.7 工程部綜合維修的崗位職責
2.8 工程部高、低配值班人員的崗位職責
2.0工程部員工崗位職責
2.1工程部工作職責
1、在物業總經理領導下，具體負責貫徹執行物業的經營方針，制定物業裝置管理工作的具體目標和政策。
2、定期編寫月、周報告、執行報表等工作，積累有關資料和資料，為管理決策提供依據。
3、負責物業裝置的規劃和實施，執行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經濟管理。
4、負責物業裝置的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計畫經報批後實施。
5、加強裝置專案驗收、執行、維修的原始記錄資料；編制物業裝置的保養、大修計畫、預防性試驗計畫並負責組織計畫的完成，控制費用，提高修理的經濟效果。
6、根據物業裝置基本折舊和大修理**的提取情況，協同財務部門合理計畫和安排使用裝置購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。
7、制定物業裝置管理維修的各項規章制度技術規程和技術標準，實行定額管理和經濟核算，完成總經理下達的各項技術、經濟指標。
8、根據實際需要和規定，確保各種裝置（電梯、空調和照明等）的準時開啟和關閉。恰當地安排值班，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、鍋爐房、樓宇**控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發，由值班工程師帶領技術工人組成。
9、有計畫、有組織地開展裝置的更新和改造，提高物業裝置的先進性和低能耗、高效率、防汙染等效能，保持裝置的現代化水平。
10、緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術水平、組織水平和員工質素的重要考驗。所謂緊急事件是指突然發生的停電、停水、電梯停運、漏水、汙水外溢等影響大的裝置故障。接到應急報告，當班人員應盡快趕到現場，採取應急措施，恢復裝置的正常執行。
11、推動開展全員參加裝置管理活動，督促日常維護和保養，組織部門間的裝置管理評比競賽活動和定期的裝置普查工作，促進全體員工關心和參與裝置管理。
12、以「經濟、舒適、安全、高效」為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能**，做好能源分配和費用核算的基礎工作，積極推廣節能措施，提高節能成效。
13、負責裝置安全管理，組織物業裝置的事故分析和處理；制定安全防火、事故防範措施並督促落實執行。
14、收集和編制裝置有關技術資料和維修圖紙，做好裝置的技術檔案工作。
15、負責組織物業各種裝置的備件訂製、訂貨和**。
16、經常總結和推廣物業裝置管理的經驗作法以及維修新技術應用，提高維修技術水平。
17、負責組織裝置管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業部門人員的裝置管理基礎知識培訓，不斷提高全員的裝置管理意識和水平。
2.2工程部經理的崗位職責
1、向總經理負責，在總經理的直接領導下，全面負責工程日常管理、維護、維修等工程工作。
2、與工程裝置維保單位保持聯絡，確保本物業裝置、設施的正常執行。
3、做好總經理的參謀，與外單位聯絡本社群的改建、購物選型等資料及**，提供不少於三家的**商報管理處總經理參考、選擇。
4、按公司標準、組織、指揮、協調工程部各項工作的有效執行，並嚴格督促執行各項規章制度和技術要求。
5、對能源的使用提出建設性意見，使能源的消耗降低到最低點。
6、對工程部所有人員和裝置全權管轄和調配，挑選和配備下屬各崗位的管理人員。
7、嚴格管理工程部日常的工作程式、規章制度、安全操作規範和裝置維修保養制度。
8、審定下屬班組工作計畫，統籌工作安排與人力調配，檢查計畫執**況。
9、組織制訂裝置更新、改造工作計畫、重大維修保養計畫、備品備件購進計畫，並組織實施。
10、編制培訓計畫，不斷提高人員素質。對員工進行職業、服務意識、工程維護、保養等方面的培訓。
11、完成崗位職責範圍內的各項工作。
2.3工程部主管的崗位職責
1、執行工程部經理的工作布置，協助部門經理管理下屬員工。
2、在安全、可靠、經濟、合理的原則下，制定工程系統和裝置的操作程式。
3、每天巡查各重要裝置的運**況，如高、低配變壓器、空調主機、電梯機房、幫浦房、消控中心、bas控制中心、衛星接受機房等。
4、督查本部員工之勞動紀律、工作狀態、保持良好工作秩序、工作水準、工作環境。制定建築和設施裝置的修理計畫和審核日常保養計畫。並做好維修費用的預算，嚴格控制成本。
5、及時處理並解決各類突發事件，以第一時間滿足客戶/業主之要求，保持社群高水準形象。
6、協調、組織各主要裝置的檢修、年檢。
7、根據工作情況，排程工程部人員工作安排，保持高效運轉。
8、檢查各班組之工作日記記錄，了解每日工作情況、裝置情況，並及時上報。
9、經常檢查裝置及人員的各種不安全隱患，並及時加以消除事故，盡可能降低事故率。
10、每日做工作日記，定期向部門經理呈報。
11、訂立各系統主要裝置發生緊急情況時，做出迅速反應的計畫和處理方案。
12、嚴格執行保修制度，監督各班組對保修任務的有效實施。
13、根據管理規定，監督、落實二次施工管理。建立社群裝置、設施臺帳。
14、完成崗位職責範圍內的各項工作。
2.4工程部文員的崗位職責
1、根據部門經理的安排，執行工作部署。
2、起草會議檔案、會議記錄、收發檔案、記錄。
3、文具的簽收、領用、發放、管理。
4、勞保用品的簽收、領用、發放、採購、管理。
5、工具的簽收、領用、發放、採購、管理。
6、工程部技術資料、檔案的保管、存檔。
7、工程部管理範圍之固定資產的統計、年度核算。
8、每月備品備件的計畫、統計、造冊、採購。
9、每月消耗品的計畫、統計、造冊（如電燈泡、潤滑油等）。
10、每月能耗（水、電）的統計、造冊。
11、負責和工程部有關單位的接恰、聯絡、接待。
12、部門員工考勤、考核、統計。
13、每月做工作日記，定期向部門經理呈報。
14、完成見崗位職責範圍內的各項工作。
2.5工程部領班的崗位職責
1、執行上級工作布置，管理下屬員工。
2、每月檢查所轄範圍裝置運轉情況，並做好記錄。
3、根據工作量，合理安排每人每日之維修等日常工作。
4、參與各種裝置的機修，並負責對員工進行技術指導、培訓。
5、及時報告各裝置的不正常現象及相應採取措施解決辦法等。
6、負責管轄範圍工作場所的衛生環境、裝置清潔、勞動紀律等。
7、維護、保管好管轄範圍內的工具、鑰匙等。
8、掌握相當難度的技術工作，如bas控制、空調主機程式控制等。
9、經常檢查員工的操作是否規範，操作是否正確，以盡可能降低人身及裝置的事故率，降低水、電的能耗。
10、每月對管轄內之消耗品、備品備件、能耗計畫統計、造冊，向工程部文員呈交。
11、每月做好各種執行裝置**的記錄，工作日記定期向上級呈交。
12、每月安排員工排班表，統計考慮記錄，呈交部門經理。
13、根據上級安排，執行其他工作。完成崗位職責範圍內的各項工作。
2.6工程部弱電的崗位職責
1、嚴格遵守各項規章制度，未獲工程部批示，不得擅自帶人進入各裝置不得無故離崗、串崗。
2、努力學習，提高技術，使熟練地掌握本系統的路線走向及原理、技術效能，實際操作維修要點。
3、必須做好裝置房的維修保養工作，做好防火、防水、防塵、防小動物的措施，確保安全執行。
4、嚴格遵守本系統頒布的有關規章制度和裝置安全操作規程，必須做到安全生產，節約能源和最高效益的員工。
5、未得工程師批准，不得私自增設或試圖更改本系統的線路，執行方式和裝置的設定值。
6、監守崗位，定期巡查本系統裝置，並將裝置執行的各種資料準確記錄，填好執行**，上報領班確認。
7、當班裝置的執行由工程師或上級領班負責，值班人員負責操作。
8、當班裝置的執行狀態牌由工程師或上級領班負責，裝置開停必須及時轉換狀態牌，尤其是接到停機維修通知後，應立即掛上檢修牌，若因沒有掛牌而造成事故，必追究責任。
9、按時、按質、按量完成所管裝置的定期保養專案和日常保養工作。
軟體工程部分
軟體生存週期 可行性分析和專案開發計畫 需求分析 設計 概要設計和詳細設計 編碼 測試 維護 1.可行性分析和專案開發計畫 參與人員有使用者 專案負責人 系統分析師 生成的文件有可行性分析報告和專案開發計畫 2.需求分析 參與人員有使用者 專案負責人 系統分析師 生成的文件有軟體需求說明書 3.概要...
土木工程部分複習
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