【關鍵詞】別墅社群、容積率、泛別墅、符合社群、多元產品
別墅定義
別墅**於英文本母villa，是個舶來品概念。查閱有關住宅設計規範、上海市城市規劃管理技術規定和上海市住宅設計標準等，住宅種類均只按照住宅層數來區分：低層住宅為1~3層；多層住宅為4~6層；中高層住宅為7~9層；高層住宅為10層及以上。
在「建築設計資料集」上，可以看到這樣的表述：我國住宅層數劃分規定，1~3層為低層住宅，低層住宅因其院子、戶內房間組合與住宅拼臨戶數等不同情況，可組成不同的平面形式，如獨院式和拼聯式。所以我們目前所描述的別墅，就是所謂的低層住宅。
低容積率別墅產品稀缺
別墅社群的容積率到底多少合適呢？目前市場上的別墅社群容積率主要從0.3到1.
0甚至以上。而嚴格意義上的別墅容積率應該是0.3以下的獨立式別墅社群。
目前0.3以下容積率別墅社群越來越少，其原因是：國土資源部在2023年2月出台緊急通知，要求清理各類園區用地、加強土地**調控。
其中首次提出：「停止別墅類用地的土地**，過量**的地方，要認真進行清理。」比這又查閱了今年以來上海市住宅用地的出讓情況，其中42幅住宅用地的容積率均在0.
6~3.74之間，且1.5左右的居多。
招商地產於10年3月摘得的廣富林2~6地塊的統計率是0.8，表明目前**主推的地塊還是容積率1.0左右的住宅地塊。
在低容積率的別墅產品越來越稀缺的情況下，別墅社群更多的是獨立、雙拼、聯排與疊加等低層住宅產品的組合，如果容積率超過1.0的話，可能還要與中高層住宅組合。所以說，別墅社群是由各種產品組合成的泛別墅符合社群概念。
主要組合手法有：一時將低層住宅與中高層結合，用中高層住宅來拉高容積率，形成複合型社群。二是將雙拼、聯排和疊加甚至大平層結合起來，也可以結合一些獨立式別墅。
發展現狀分析
由於國家政策的導向、集約化的土地使用要求，帶來的低容積率社群將會越來越少。而人民生活水平的提高、對生活質量的追求，希望得到的住宅產品是有天有地的，即對自然資源更大程度的占有，所以泛別墅概念的復合社群將會越來越多的出現。近期甚至出現大平層帶電梯的別墅產品，層數可能有3層或者4層帶電梯，克服了小面積聯排或疊加產品每層面積不足、使用功能欠缺的缺點。
再通過贈送地下室或露台，滿足了人們對別墅有天有地的心理需求。
問題闡述
復合社群在設計過程中需注意的問題有：
1. 容積率的平衡。不同產品的區域容積率不同、需要在整個樓盤裡來平衡，而在戶型設計方面，充分考慮各種產品的搭配比例，做到既滿足容積率的要求，又不會產生高容積率的感覺。
2. 社會資源如綠地、公共建築等的分享和空間形態的組合。如中高層住宅的綠化以集中綠化為主，而低層住宅的綠化可能就要分到每戶。
公共活動空間能否向所有業主提供服務，公共建築如會所提供的服務是否涵蓋各產品的業主。小區的空間形態組合、高低不能差別過大，高層住宅對於低層住宅產生的視覺干擾和私密性等問題。
3. 各種產品形成的組團安防問題和停車位的設計問題，業主的層次差異帶來管理方面的問題。各組團之間可設計門禁安保系統，既保障不同產品業主的私密性與安全性、又不至引發社會矛盾。
創造高品位的社群如何做到人車分流，停車位與住宅之間更便捷的聯絡。
4. 建築風格方面，不同產品的建築風格是否需要統一，在外立面處理方面盡量摒棄簡單化處理方式，產生如雙拼如獨立別墅、聯排如雙拼別墅、疊加如聯排別墅的感覺。最後還有營銷方面片面宣傳別墅社群，而實際上是混合社群，這可能產生法律風險等。
別墅社群的設計及發展展望
土地資源具有不可複製性，國家政策對於土地集約化使用的導向已經確定，社會向著環保節能、可持續方向發展。人們對生活質量的追求，也促使我們更多地去研究泛別墅概念的產品。招商地產在泛別墅復合社群方面的作品比較多，如2023年上海招商依雲郡專案，容積率為0.
8，由11棟雙拼、61棟聯排、10棟疊加和4棟混接組成，建築風格為新古典風格。近年的上海招商海德花園2號地塊專案，容積率0.75，有93棟獨立式、49棟雙拼、3棟疊加和14棟中高層組成，建築風格為英式風格，在泛別墅復合社群方面有了一定的探索。
在今後的設計中，單體方面，關注多元化產品：泛別墅與中高層的組合，深入研究各種產品的戶型與組合方式。而整個社群開發，則更多的關注各期產品的獨立性和關聯性，考慮分期滾動開發的可能性，可分期獨立交付使用，在全部完成後又形成完整統一的社群環境。
總體而言，市場對泛別墅復合社群的需求決定了其發展的前景是廣闊的。
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