一、研究目的
通過研究分析典型企業的物業運營模式案例並進行系統的梳理，總結出一些具有借鑑意義的物業運營模式。
二、研究樣本：華潤置地、瑞安集團
華潤置地和瑞安集團是兩家物業運營模式比較成熟、發展比較健康的公司，他們成功的開發、持有和經營了數個知名的綜合專案，極具研究價值。
華潤置地主要研究專案：永珍城、華潤時代廣場
瑞安集團主要研究專案：新天地
三、研究方法
核心：通過實證研究總結運營模式和體系
途徑：通過中原外部資源和工商鋪部門獲取資料資料
● 定性+定量研究案例公司持有物業的規模、分布、型別等（圖、表）
● 定性描述經營持有物業的機構管理構架、業態定位、融資策略
● 定量化研究運營的物業租金收益變化情況
● 對比研究公司財務指標和贏利能力
四、研究框架：
初步提綱：
一、物業運營對企業發展的戰略意義
1、外部戰略環境的客觀需要
1.1、住宅行業景氣度下降行業利潤回歸理性
1.2、商業地產發展空間仍然較大發展機會仍然較多
1.3、行業轉型期適合企業戰略調整
1.4、價值最大化的必然選擇**向優質地段開發）
2、對於企業內部發展戰略的意義
2.1、拓寬業務渠道提公升品牌價值
2.2、優化財務結構
2.3、增加股東回報的穩定性
2.4、利於進一步資本運作和企業規模的擴大(搭建再融資平台)
二、典型企業成功物業運營案例
1、華潤置地
1.1、華潤持有的優質物業情況
1.1.1、優質物業的數量、規模
1.1.2、優質物業的型別、區域分布
1.1.3、優質物業權益持有的比例及變化
1.1.4、華潤持有物業的選擇標準歸納（地段、規模、分布、比例等）
1.2、華潤物業持有期的策略（列舉物件：永珍城、西單廣場、鳳凰置地廣場）
1.2.1、華潤物業經營管理的模式（委託專業機構管理or自建團隊管理）
1.2.2、華潤持有物業的業態特點（主要是指商業物業）
1.2.3、華潤物業持有期的收益變動情況及策略調整（售價及租金組合變化導致持有策略調整的研究
1.2.4、資本運營策略
1.3、物業運營的效果
1.3.1、財務指標變化
1.3.2、融資能力變化
1.3.2、華潤模式與萬科的比較
2、瑞安集團
2.1、瑞安持有的優質物業情況
2.1.1、優質物業的數量、規模
2.1.2、優質物業的型別、區域分布(專一化、複製型)
2.1.3、優質物業的持有模式特點（物業運營收入所佔比重的變化趨勢）
2.1.4、瑞安持有物業的選擇標準
2.2、運營策略（研究物件：上海新天地、企業天地）
2.2.1、瑞安集團物業經營管理的模式（委託專業機構管理or自建團隊管理）
2.2.2、瑞安集團持有物業的業態特點（類mall）
2.2.3、瑞安集團物業持有期的收益變動情況及持有組合策略調整
2.2.4、資本運營策略（集中資源發展優勢專案）
2.3、物業運營對公司發展的影響
2.3.1、財務影響（通過公司年報進行財務分析）
2.3.2、品牌知名度的影響
2.3.3、公司發展戰略的影響（總結瑞安獨特的發展戰略）
四、物業運營成功模式總結
1、模式一
2、模式二
五、可供參考的建議
1、開放型社群商業中心運營模式（新加坡「領里中心」衍生模式）
2、郊區商業中心模式（從郊區化引申出「sbd」的發展模式）
3、混合物業運營（大型商業街、購物中心、高檔公寓）
華潤物業運營模式流程
投資投資
開發運營開發運營開發運營開發運營
整合收購（資產置換）
長期穩定現金流回報回補資本金
「瑞安房地產」物業運營模式流程
複製經營管理`
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