大唐專案租售塊

一、商鋪特點：

◆ 大唐首層為臨路街鋪，與商業商業步行街相距較近，商業價值較大；

◆ 二層可與首層連通，整體結合作為商場使用，增加二樓商鋪的使用價值；

◆ 2～4層間隔為商場商鋪，帶煙道可做餐飲功能。

◆ 街鋪面積為由平方公尺，可以靈活間隔，或作為獨立街鋪使用，或作為整體商場使用，適用於任何需求的商鋪投資者。

◆ 專案商業業態的分析比較：

二、商業部分的經營策略：

臨街鋪位分割**，快速回籠資金為主，將大部分產權掌握在開發商手裡方便後期管理。

商鋪買手的投資分析：

商鋪買手投資方式主要有：返租式、獨立自營式、二次**式三種。

返祖是投資方式：

即由大商家租賃商鋪並從事商業經營，商鋪產權人獲得穩定的高額租金回報，投資者無需參與經營管理，收益穩定，降低了**門檻，從而吸引了很多中小投資者；

自營式投資方式：

投資者在投資商鋪後是作為商鋪的經營者而出現，投資者必須親自參與經營管理，收益的穩定性不如返租式，但大豐縣帶來的是大回報。

二次**式：

投資者在投資商鋪後並不作為經營使用，而是轉手銷售，得到銷售差額。

三、商鋪的銷售模式：

商業地產回報慢，如果是純招商租賃式，大部分開發商現金流支撐不下去，只有在租賃和銷售中找到平衡點，使現金流得到保證又不喪失商業的統一經營話語權。

到目前為止商鋪的銷售模式主要有：只售不租、長期返祖、帶短期租月銷售等形式。

只售不租模式：就是開發商將商鋪產權直接銷售給投資者，不負責商鋪的招商，由投資者自行使用。

優勢：後期不用投入管理

略勢：整個商業街的產權分離，整個賣場將陷入沒有規劃、沒有主題、沒有特色的混亂經營局面。業主自行出租商鋪將業態重複性較高，互補性較差，聚客能力不足等多方面隱患。

長期返祖模式:也叫售後包租，顧名思義開發商在**商鋪時與投資者約定，在**後的返祖期限內，由開發商**出租的方式進行包租，或者直接承租經營。採用長期包租銷售模式的賣場往往是先找到大商家租賃，後將鋪位分割成螞蟻鋪以年回報率5%-10%，帶10-20年租約返祖銷售。

優勢：長期返租模式為先招商後租賃，大商家租賃面積較大，可增大銷售面積。開發商帶著固定收益銷售，可加速銷售。

略勢：由於大商家採取的統一收銀，開放式大賣場經營。業主基本在商場內找不到自己的鋪位，這種商鋪被稱為「虛擬產權式商鋪」返祖期內如大商家繼續經營則小業主的收益相對有保障，如開發商在返祖期內不再經營，違約，拖欠租金，或者返祖期結束，小業主受不了大商家給的租金。

在這種情況下，就會出現開發商虧錢，虧不起後拖欠回報的現象。

帶短期租約銷售模式：帶租約銷售是指開發商在銷售前先把鋪位租給商家，然後再把商鋪賣給投資者。

優勢：開發商對前期銷售階段的整個毛長業態控制較好，有利於統一經營定位。

略勢：由於帶租約銷售，投資者對業態的選擇性較強，銷售起來售價將由於業態的不同受到影響。

建議：開發商在進行銷售的時候，根據實際情況結合多重銷售模式。如街鋪只售不租，內鋪返祖銷售。部分街鋪帶租約銷售，邊角及其背街商鋪直接銷售。