對於購物中心專案來說，開發商在開始進行招商之前，需要解決的問題包括專案的定位、發展規模、專案發展內容組合、規劃許可條件、專案的市場定位及專案的市場策劃方案等等。在開發商決策後，招商團隊才可以推進具體招商工作。
開發商就以上問題需要進行階段性決策。只有結合市場調研成果和專業建議進行深度決策，才可能最大限度地保證專案決策實施的安全性。特別是對購物中心這種投資規模大，操作複雜、投資回報期較長的專案來說，這些進一步決策的效率將直接影響招商進度以及專案的競爭力。
當然，購物中心所面對的主力商的招商以及其他商家對開發商的要求是不同的。
一、主力商家招商工作的基礎
1、專案的發展規模已經確定
對購物中心專案來說，不同專案有著完全不同的市場外部環境和內部條件。面對不同的市場規則，其發展規模的標準只能是：以專案的定位及運營管理策略為基礎，來決定專案所在位置市場所能承接的，能獲得專案最大利潤率的規模。
通常，我們在諮詢服務報告中就專案可發展規模進行論證，但很少有開發商重視。他們純粹從感性的角度想象專案的品牌價值，規模效應等等，可能為了轟動效應而盲目追求專案的「最大」，這種思維方式絕對不是科學理性的決策方式，它也給開發商帶來了巨大的風險。目前已經有很多開發商從當初的衝動決策中嚐到苦頭。
另外，對於購物中心規模等方面的決策，開發商不是不願意客觀地進行決策，關鍵在於絕大數購物中心招商團隊和諮詢服務商在規模決策方面也缺乏足夠的專業水準。
從經濟學的角度來看，購物中心專案的規模小於某個規模水平時，其利潤隨專案的增加而增加；當達到臨界規模後，其利潤最高；當超過該規模後，專案的利潤不增反降。所以，做購物中心的開發商必須深刻認識到這一點，否則會產生規模不適當的問題。購物中心的臨界規模的確定，簡單地講就是要以專案的商圈人口分析、商圈消費能力研究的結論、專案**收入、專案預算成本等等作為資料基礎，建立分析資料模型，利用數學方法得出臨界規模的數值，並最終考慮自身的資金實力，量力而行，開發乙個資金可以持續維持的購物中心。
如果開發商沒有完全對專案開發規模的決策或者「求大求全」，對於主力商家招商的負面影響將是不可避免的。我們國內購物中心經過7年的時間的發展，不得不面對殘酷的現實和夢想的差距，當眾多的主力商家也開始檢討的時候，開發商如果想把他們招商進來，勢必要對開發規模做出理性的調整。
還有一點可以說明主力商家對專案開發規模的關注：購物中心的開發對開發商的專業水平和資金實力有比價高的要求，規模越大，國內購物中心開發商的專業把控能力越低。開發商對購物中心開發規模的非理性判斷其實正是開發商專業水平低下的表現。
2、對專案發展內容組合已經完成初步決策
購物中心專案發展內容組合是指整個專案當中各個業態的型別及面積規模。主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施及餐飲設施各自的數量及規模，在進行專案招商之前，開發商必須對比作出全面的決策，否則招商的「價值互動」很難實現。
如果想成功實現主力商家的招商，並保障一定的收益水平，開發商應該能夠關注主力商家對於各業態商家互動價值的需求，這種需求會直接影響對於未來專案商業價值的判斷。購物中心是否考慮到這些能有效帶動中產家庭消費需求的元素，一定會影響主力商家，尤其是國外的主力商家對專案的判斷，還至少會影響招商談判的條件。有大部分開發商在招商之前根本沒有就這些問題作深入的決策方案。
專案發展組合的微觀問題就是購物中心專案運營成功的關鍵因素，如果微觀問題解決得科學合理，符合市場需求，符合零售商對專案功能的需求，在主力點的招商談判中，開發商會佔據比較有利的地位。
3、規劃設計條件確定及商業規劃許可
購物中心專案的規劃設計條件是專案所在地區規劃部門就該專案所佔面積、容積率、建築限高等作出的批准許可。購物中心專案的商業規劃許在國內很多地方，**已經開始嘗試的調控商業地產。在進行招商之前，開發商就必須清楚規劃設計許可條件及商業規劃許可條件，如果**給的規劃設計條件不利於專案發展的內容，就應該考慮與**進行協調。
主力商家也會要求開發商負責解決其「准生證」，所以規劃設計條件的確定及商業規劃許可自然是主力商家招商前的準備工作。
4、專案的定位已經形成決策
購物中心的定位是指開發商正確判斷專案建成後將主要服務的客戶物件的消費水平、年齡結構等等，從而決定了專案的檔次及運營特點。在開發商確定專案的定位以及專案的主要客戶群體之後，開發商就可以確定與專案匹配的商家。在開發商對專案的定位作出準確判斷後，主力商家的招商工作才可以有效進行。
購物中心專案作為國內的新興業態，在操作過程中發生調整或者修改也是難以避免的。但開發商絕不可以因此放鬆各操作環節，否則工作效率難以保證。
為了有效保證購物中心的市場定位工作的正確性和效率性，開發商有必要利用外部資源比如：專業諮詢服務機構、行業專家、**權威機構等在決策前充分爭鳴，聽取不同的建議，確保專案市場定位的準確度。
在開發商完成以上工作後，主力商家的招商就具備了推進條件，這個階段給主力商家提供的即使是專案概念性方案都沒關係，因為這個階段正是主力商家參與進來的**時間段。
二、其他商家招商工作的基礎
1、科學的專案商業規劃
主力商家的招商工作的完成以後，整個專案的商業規劃就可以完整的呈現，就可以對半主力商家及其他各種業態進行符合「商家互動價值」和「收益價值」的規劃布局。這樣再開始進行其他商家的招商推進會很主動，而且有利於租金收益的最大化。
主力商家存在一定程度的訂單化開發的問題，但其他商家的招商一定程度上是按照開發商的規劃選擇店鋪位置。這樣科學的專案商業規劃將直接影響到未來商業經營調整的規模，也直接影響到租金收益的狀況。需要特別說明的是：
假如開發商能夠接受商家按照流水分成方式計算租金的合作方案，開發商的收益會更加好。
2、科學的、有競爭力的招商政策
在進行其他商家招商之前，必須制定科學的、有競爭力的招商政策。因為購物中心規模較大，業態眾多繁雜，不同業態的租金承受能力迥然不同，而且專案存在空置、周轉等市場動態問題。因此，購物中心的招商政策也應該是動態的政策。
在每個專案的服務中，我們都會對招商提出10—15年甚至20年為週期的動態財務測算，對專案的投資收益率進行動態判斷，並最終提出符合專案投資收益目標的招商政策，其中主力商家的租金已經初步確定。在這樣的情況下，半主力商家及其他商家必須在專案初期多少租金、後期租金如何**等一系列問題都需要在招商政策中予以確定。招商團隊可以按照開發商確定的招商政策進行招商實施時才不會有較大的偏差。
從目前國內購物中心行業的發展看，雖然商戶資源、商品品類及品牌數量和國外相比存在比較大的差距。但鑑於國內創業開店者規模龐大，適中規模的購物中心招滿不是問題，關鍵是租金水平。如果想確保主力商家以外的商家招商能保證租金水平，又能保證招商速度，就必須要制定科學、有競爭力的招商政策。
不少購物中心的開發商對其行業的狀況不了解，所以就出現不少專案的招商團隊目標管理失效的問題，其根源在於招商政策的制定沒有科學依據。購物中心專案發展內容組合是指整個專案當中各個業態的型別及面積規模。主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施及餐飲設施各自的數量及規模，在進行專案招商之前，開發商必須對比作出全面的決策，否則招商的「價值互動」很難實現。
購物中心招商工作流程
購物中心的招商工作流程 1 專案整體招租部署 在專案正式招商前，開發商應該對購物中心做出整體性 統一性的主要招商策略 招商手法 招商時間等整體組建工作安排，如目標商戶是屬於哪一種，是否適合專案的定位，是否迎合目標消費群體的消費需求，是否具有一定的市場占有率 是否有潛在的生存力支援等，這些問題的解決與...
購物中心的招商策略
招商工作向來是乙個商業專案成功的關鍵。招商並不僅是單純地將商戶招進來就行。招商人員要了解專案本身的情況，商業形態，知道業態定位，要了解商戶的情況，要知己知彼，才能通過招商來實現專案的主題和業態定位。作為一名招商人員，首先要了解專案商業形態的歷史發展狀況，以及未來趨勢。還要懂得一些商業管理知識和商品知...
購物中心招商策略
一 招商先行 銷售跟進招商的目的在於實現銷售.招商成功是實現順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為專案的銷肖提供強大的驅動力，成為專案的重大賣點，從而促進專案銷售的順利進行 注意在招商過程中的控制，吸引部分經營商廣購鋪經營，從而促進專案銷售的順利進行 二 大戶先行 跟進 大戶 主力店 次主力...