第四節獲得競爭優勢的市場定位
一塊土地原則上僅能有一種規劃方式，但在制定預選方案時，可以有很多種。預選方案各有特色，其各自的優勢也互異其趣，要從中篩選出乙個優先可行的預選方案，自然常有無從下手之感。
市場定位是涵蓋產品定位、品牌定位、公司定位的經營活動，這一經營活動表面上是圍繞著產品、品牌、公司做文章，實質上是圍繞著消費者心智下功夫。下面我們先介紹產品的差別化、個性化和動態調整問題。
差別化。隨著科技的發展，新**不斷湧現，廣告空前氾濫，消費者每天接觸到的資訊難以計數。面對潮水般湧來的資訊，消費者往往會產生一種牴觸排斥心理，即使接收也很快被其他資訊所取代。
要使自己產品的差異性與消費者的需求相吻合，與競爭對手產品產生差別，應主要從以下幾個方面來分析；①質量：產品質量是否比別人更為上乘，更經久耐用；②美觀：設計能否滿足消費者追求時尚的要求；③**：
是否更為優惠，和產品本身一樣具有吸引力；④服務：能否為客戶提供更加完善周到的物業管理服務；⑤環境：是否能提供舒適、優美適合居住的環境。
當然，定位中的差別因素遠遠不止這些，還包括很多有形或無形的因素。
個性化。產品和產品之間的某種差別，是可以通過變換經營策略和不斷努力來縮小或同化的，因為差別意味著距離，而距離是可以拉近的。但產品的個性是無法拉近的，因為它是無形因素，是無法追隨的，因此，市場定位還應遵循個性化原則，即賦予產品或品牌獨有的個性，以迎合相應顧客的個性。
定位，實質上是在賣概念，這個概念就是它的個性，它除了物理特性和功能利益外，還包括精神上的東西。個性化的產品能夠使消費者在享受物質本身的特性時，還會有心理上的感受。有個性的產品定位是贏得消費者芳心的有利**。
動態調整。這就是要求企業在當今不斷變化的環境中，拋棄過去傳統的以靜制動、以不變應萬變的定位思想，對周圍環境時刻保持高度的敏感，及時調整定位策略。或是開發新特性來滿足消費者的新需求，或是對原有的定位點偏移或擴大，以做到駕馭未來，而非經營過去。
一、創新概念的合理性
傳統經濟是以標準化、規模化、效率和層次為特徵的，而新經濟追求的是差異化、個性化、網路化和速度化；生產方式及消費行為的變化與技術差異逐漸縮小，產品日趨同質化的衝突，不僅加速了全社會範圍內的產品更新換代，也促使企業在市場營銷方面進行更多的創新。
要讓自己的產品更有新意，首先就得讓人們拋棄老的概念和認識，逐步樹立新觀念。房地產產品也有代際劃分：第一代產品建立在集**買基礎上，沒有個性；第二代是小區開發，抄襲境外的建築設計、環境設計甚至物業管理等等；第三代是個性鮮明的產品，針對細分市場，突出理念開發。
在乙個相對成型的買方市場，創新非常重要。這個市場不創新則不能構成吸5；力。進入新世紀，人們的消費開始傾向一種更多強調心理的、精神的、感受類的東西，開始追求新的方式。
從某種意義上說，房子就是生活，這裡內涵可以很大，開發商應該更多地作這方面的文章。
二、規劃設計的合理性
無論是基於投資目的或自住目的而購房置產，是否適合居住成為一項越來越重要的考慮因素，諸如方位、格局、配置、面積、戶數等，都是購房者再三斟酌的問題。因此，開發商在進行替選方案評估時，該方案的居住水準是否適宜必須列入考慮的範圍。
如同管理上乙個常被強調的「品管（品質管理）觀念」——「品質是規劃、製造出來的，而非檢驗出來的」，也就是說，在設計之初，就已決定該產品的品質了。就建築物本身而言，也是同樣的情形，在著手進行產品定位時，其平立面配置、動線規劃、戶數多少、單元面積大小配比及樓層用途，都會影響房屋落成後的居住水準，必須特別注意。
乙個好的替選方案，其所規劃的產品應有較適宜的居住水準，而所謂適宜的居住水準，應具備下列條件：
第一，單元面積的一致性要高。一般而言，若單元面積大小集中，住戶水準較一致且較易溝通，其居住水準較高；如果住戶階層分布較廣泛，彼此不易取得共識，其居住水準較不容易維護。
第二，住房單元分配以三房以上為主力。因為三房以上產品的購房者，日後遷進自住的可能性大。一棟大樓如果居住者都是所有權人的話，其對於該大樓的關心程度自然較高，其居住水準自然不低。
住房單元分配切忌以小套房為主，因為小套房的購買者多是持投資、投機心態，如果日後未能順利轉售的話，於竣工交房後，也多半出租以租金收入彌補部分利息負擔。由於居住者大多為承租者，以過客的心態居住，對於其所居住的大樓自不太關心，其居住品質也就可想而知了。
第三，樓層用途單一性要強。住宅裡面若夾雜辦公室或有門面式的商業、服務業，由於出入人員較複雜，且流動頻繁，勢必造成管理困難。所以，一般標榜住商或住辦混合的大樓，其居住水準無法像純住宅大樓一樣理想。
第四，樓上住戶與樓下營業場所的出入動線要能獨立分開。因為動線分開之後，純住戶與商業設施不會相互干擾，樓上住戶可享有較舒適的居住環境、較佳的居住空間。如果彼此出入口不分，則在出入管理時會相當困難，居住者與消費者會互相影響，造成整．棟大樓居住混亂、不協調。
第五，戶數要適當。一棟大樓要管理、維護得宜，要有必要的成本費用支出，如果戶數少，要分攤的管理費用就會較高，一旦超過住戶願意負擔的程度，住戶很可能會少繳或拒繳，使整棟大樓的管理、維護工作無以為繼，居住品質也就每況愈下。
一棟居住水準理想的大樓，其價值與**自然會高於市場**，使居住在此的住戶以之為榮。而好的開始就是成功的一半，所以在規劃時，對有助於維持大樓居住水準的因素，應盡量融合在平立面的功能配置上，以便規劃出一流精品。
三、產品的合理性
乙個安寧舒適的居住環境，一旦遷入特種行業或家庭式機械工廠、汽車維修廠等，整個居住環境的品質隨即一落千丈，即使要脫手求售，也會面臨乏人問津的困境。而要維護居住環境的品質，首先要做的事就是確定各樓層間的用途不會互相衝突，以避免某一樓層引進損害整棟大樓居住品質的住戶。一般而言，辦公大樓較少類似情況發生，因為辦公大樓坐落地點、價位及住房單元規劃，決定了不會輕易招致「嫌惡產業」的侵入；至於住宅大樓，其地
點位於住宅區，或街道邊、或巷弄旁，由於人口稠密等原因，較易被 「嫌惡產業」侵入，因此，如何維護住宅大樓的品質，是一件比較頭痛和必須認真對待的事情。
要確定各樓層之間用途是否會發生衝突，下列一些事情在進行產品定位時要特別注意：
第一，單元面積大小要盡量一致。不同面積大小的產品盡量不要放在一起，因為大單元面積與小單元面積產品的購買者，其生活水準、購買動機大都不一致，所以，如果單元面積大小相差很大，又混合在一起，會造成彼此生活上的不適，從而降低生活品質。
第二，各樓層用途以一致為宜。如果有住辦或住商混合的用途，其樓層也盡量分成兩種不同的區域，不要使住宅人員與辦公人員或逛街購物人潮混在一起，互相干擾。用途混合的樓層，會因出入人員複雜而不利於管理。
第三，不同用途的樓層，其出入口要獨立。各樓層如果有不同用途，為避免彼此互相干擾，應該設有獨立的出入口；如住商混合的話，住宅的出人口可設在後面或左右兩側，商場或店面的出入口則安排在臨道路口，以利進出。否則出入口混在一起，會造成管理上的諸多不便。
第四，復合形態的用途搭配，要注意產品種類是否合適。這裡以小單元面積住宅或套房搭配商場、店面比較適合，因為它們彼此相輔相成。至於住辦混合則較不適宜，因為它會降低辦公樓的辦公質量。
第五，商業樓層用途的配置要視其人潮而分配在適合的樓層。如有遊樂設施或有聚集大量人潮的商場，其樓層配置應以低層為主，以避免造成高峰時間通道擁塞或電梯等待時間過長，影響其他用途或其他樓層住戶的出入。
如果各樓層用途一致，不會互相干擾的話，該大樓的居住品質即可以維持一定水準，其售價也可水漲而船高。然而如果用途不一致或者互相干擾的話，則其居住品質自然大受影響，連帶其住戶也會因脫售不易而降價求售，價值及**因而更加低落。對這些干擾或不一致的情況，在產品定位之初不可不慎，應通過合理規劃而加以避免。
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