年11月04日12:43同致地產
一、月度房地產市場簡析
央行3年來首次加息，贛版「新國十條」出台
以今年9月29日**公布「新國十條」為標誌，房地產市場的第二輪調控正式開始了。自新政公布以來的乙個月，從**到地方，各類旨在限制房價瘋漲的政策不斷出台。全國性的政策有：
中國人民銀行10月20日起上調金融機構人民幣存款基準利率、個人住房公積金存款利率上調等等；江西地方性的政策則包括了「新國十條」的江西版、南昌住房公積金還貸、提取政策變動等等。
縱觀近期頻繁出台的房地產調控政策，無論是**還是地方，對遏制房價過快**，維持房地產市場健康穩定發展信心和決心顯而易見，房地產市場在接下來的四季度裡面臨著極大的政策壓力。
前十個月南昌賣地收入破百億
10月份南昌市土地**464.451畝，並且全部成交，成交總價7.03億元，至此南昌今年賣地收入達到105.25億元。
今年前十個月，南昌市供地107宗，**面積9399.939畝，最終成交103宗，成交面積8348.843畝，成交率達到88.
82%。**面積和成交面積相比上年同期分別增加5107.303畝和4218.
555畝，但是成交率下滑了7.4個百分點。今年前十個月南昌市居住和商住用地累計成交3090.
957畝，其中京東板塊佔48.8%，板塊發展將迎來一次飛躍。
預售體量環比減少，**、銷售再創新高
9、10月份是樓市銷售的傳統旺季，諸多開發商為衝高全年銷量，往往選擇在這一時期集中上市**，造成9月份預售體量創年內新高。而隨著金九銀十銷售**期的接近尾聲，開發商的推盤節奏勢必有所放緩，進而造成預售體量的減少；同時受政策影響，部分樓盤開盤時間延期。從下圖走勢也可以看出，本月的預售體量出現回落，其中住宅預售體量較上月減少30.
56萬㎡。
從商品住宅的銷售情況來看，自今年7月以來，市區、南昌縣的銷售量一直呈上公升態勢，樓市整體形勢一片大好。特別是今年的9、10兩個月份，銷售量連創新高。10月份市區、南昌縣銷售量環比分別增長254套、264套，為年內峰值。
推盤總量再創歷史記錄，**水平一路走高
本月南昌市多個樓盤調整開盤計畫，提前開盤，新推、續推**總量再次重新整理了歷史記錄，共計有41個樓盤推盤69.49萬㎡，推盤樓盤個數環比增長9個，推盤總量環比增長21.15萬㎡。
其中月度推盤量超過4萬㎡的**就有4個，分別是濱江一號、眾鑫城上城、世紀**城、幸福時光。
本月銷售率為70.45%，年度銷售率排行第二，相比9月份下滑了5.35個百分點；下半月銷售率相比上半月有小幅下降。
朝陽洲、紅谷灘兩個板塊推盤量大，**熱銷，對整體銷售率的提公升帶動作用明顯。
本月新推、續推的折後均價為6776元/㎡，環比增長291元/㎡，同比增長2129元/㎡。造成本月均價高企的原因一方面是因為樓市整體形勢向好(**充分，消費旺盛)，多數樓盤**小幅**，另一方面是因為均價在8000元/㎡以上的高階專案銷售較好，提公升了整體均價水平(如濱江一號，折後均價13000元/㎡，推盤6.56萬㎡，銷售5.
70萬㎡)。
多個板塊**齊頭並進，朝陽洲**量創記錄
本月南昌市10大板塊均有新****。從各板塊的具體**量來看，雖然本月的新推、續推總量再次重新整理了南昌**量的記錄，但並沒有出現板塊**一家獨大的現象。朝陽洲、紅谷灘、象湖、蓮塘4個板塊均表現活躍，各自板塊的的**量分別佔總**量的16.
07%、22.07%、20.77%、和17.
33%。
一向**緊張的朝陽洲板塊，本月受濱江一號和眾鑫城上城相繼推盤的帶動，**量達11.17萬㎡，是自09年**量最大的一次。
從銷售情況來看，新政對樓市的影響部分被金九銀十的旺季因素抵消，朝陽洲、紅谷灘、昌北和新建的銷售率都在80%以上。銷售率較低的是青山湖和灣裡兩個板塊，分別只有49.05%和41.
04%。
高層**超總**一半，多層銷售率最佳
本月高層**再創新高，達38.17萬㎡，佔總**的54.92%。
濱江一號、眾鑫城上城、世紀**城等專案的高層推盤量均在4萬㎡以上，直接推高了高層的整體**量。多層銷售率為76.93%，所有建築形態中最高，郊縣板塊蓮塘、昌北、新建等多層產品熱銷對整體銷售率的帶動明顯。
三房**居首，五房恢復**
三房依然是市場**的主流，本月三房**量為30.58萬㎡，佔總**量的44.01%。
二房**僅次於三房，**量為25.76萬㎡，佔總**的38.51%。
縱觀本月推盤的**，無論是高階的濱江一號還是平民化的路通城邦、嘉園小區，無一例外都將二房、三房作為其主打產品。五房產品在在沉寂一段時間本月重新出現**，來自東方海德堡和中興和園的花園洋房底層戶型。
從銷售情況來看，除複式外，其餘各戶型的去化程度相當，銷售率差距在10個百分點以內。這從乙個側面說明目前市場的需求正在趨於多元化。
二、從本月南昌房地產市場看下月市場發展趨勢分析
從嚴調控不放鬆，樓市調整進入關鍵時期
從近期出台的一系列政策以及**在不同場合的表態來看，樓市從嚴從緊的巨集觀政策基調沒有改變。在房價沒有得到明顯遏制之前，**對房地產的態度依然是以「壓」為主。過去的9、10兩個月份，由於傳統銷售旺季的關係，沖抵了部分新政的影響，樓市並未出現明顯的降溫。
隨著銷售高峰期的過去，消費淡季的來臨，樓市將迎來真正的考驗。如果開發商能夠扛住政策和淡季的雙重影響，樓市將繼續保持平穩執行。而一旦開發商迫於市場和政策的壓力，調整**量和房價，則樓市將步入下行通道。
灣裡迎年內最大規模供地，市中心持續推地
從市國土資源局獲知，下月南昌市至少將推出11宗土地，**面積達到883.298畝，幾乎是本月的兩倍。從板塊分布上看，主要是灣裡、京東和市中心板塊，其中灣裡板塊約佔總量的6成，**面積519.
5畝。市中心連續4個月推地，其中編號編號為jdp1045地塊值得關注，該地塊用地面積為93.46畝，是市中心板塊少有的大規模地塊，該地塊起始價為360萬元/畝。
**充足，銷售面臨挑戰
從預計入市樓盤看，下月將有33個專案新推、續推**，**體量依然巨大。但考慮到9、10兩個月份，購房需求集中釋放之後，勢必有乙個緩衝的時期。而且央行加息、江西版國十條的出台等政策性因素的影響逐步體現，市場的購房慾望趨淡，有可能導致觀望情緒的蔓延，對銷售極為不利。
預計11月整體的銷售量、銷售率將會比10月有較大幅度的下降。
十大板塊均有新**，紅谷灘板塊持續發力
從各板塊的**情況來看，預計11月份南昌市10大板塊均會有新****，其中紅谷灘板塊依然是**的大頭，特別是紅角洲板塊幾乎所有在售專案都會有新****。但從紅角洲各樓盤的規劃詳情來看，本次推盤高峰過後，不少專案相繼進入尾盤期，未來紅谷灘的新**的**將逐漸趨於緊張。京東板塊在下月將有兩個別墅專案入市分別是浪琴灣和凱美怡和，高階地產的營銷是下月京東板塊的亮點，而隨著保利、綠地等地產大鱷的進駐，京東在南昌樓市版圖中地位正在不斷提高。
**型別豐富，高層、多層為**主力
從**的建築形態來看，下月**的產品型別非常豐富，多層、小高層、高層、別墅、公寓等均有**，其中高層和多層是下月**的主力。高層的**主要集中在紅谷灘，多層的**則以蓮塘板塊為主，花園洋房唯一**來自萬科潤園。
開發商信心不減，**保持堅挺
10月樓市**量、銷售量再創歷史新高，從資料層面分析，南昌樓市正處於歷史最好的時期。通過9、10月份的井噴式銷售，開發商手中的資金已經較為充裕，無論接下來的11月份樓市的走向如何，預計短期內樓市**不會出現太大的鬆動。
三、附件
附件一：各區域新建商品房成交
附件二：南昌市住宅成交top 10
附件三：二手房成交走勢
附件四：預計下月土地**一覽表
附件五：預計下月入市專案一覽表
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