樓盤置業者經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那麼這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑；如果那些保留單元真的是房產開發商珍藏的精品，那麼當初所謂的"銷控"是否隱瞞了事實真相，將尚未**的單元"銷控"為已經**，這對於那些購買在先卻無法買到"精品保留單元"的購房者公平嗎？
它是否涉及到個人消費知情權的問題？銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持銷售回籠節奏嗎？筆者試探者做如下分析：
1、什麼是樓盤銷售控制
在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好**，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制**，而且後期的好**面市時，正處於**的上公升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可公升值的好戶型，準備漲價。但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什麼時候是匯入期、公開期、強銷期、持續期、**期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會採用。
2、銷售控制產生的背景和作用
銷控是實現專案利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產週期很長，市場需求變化後供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。乙個專案開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、**期各安排合理的供給比例，每個期間內**的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果乙個專案的市場需求把握不准或是規劃設計不科學，那麼能夠挽救專案的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不准的機率很大，且建築結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。
在樓盤**策略的制定一般來說有兩種一是"低開高走"，二是"高開低走"，這兩種**制定策略是真對不同的物業來制定的。
2.1、"低開高走"**制定策略的銷售控制：
**制定策略採用"低開高走"的樓盤，應分時間段制定出不斷上公升的**走勢，**控制的原則為"逐步走高，並留有公升值空間"，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也並非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規則變化。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和**，並且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什麼時間該控制什麼，如何去控制，以產生協同效益。
銷售控制、**控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，**的"低開"並不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以後的"高走"，這就需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，量在誰手中誰就能控制**，隨著時間的推移，不斷地將**按不同的時間段進行調整，並根據不同的時間段放出不同的銷量。那麼整個營銷過程就是乙個比較完美的營銷控制過程。
2.2、"高開低走"**制定策略的銷售控制
屬於"撇脂模式"，市場定位為需求彈性較小的高收入人群，它的特點是階段性高額利潤，速戰速決的**資金，其適用範圍為實力信譽頗佳的大公司有"新、奇、特"概念的高附加值的物業。如青島的天泰集團就常採用這一戰術。
3、如何實現銷售控制（銷售控制的流程）
銷控管理需要一下措施來完善：
3.1、銷控表：以直觀的方式顯示單個樓盤的銷售進展情況，可以提供需要了解房間的詳細資料及銷售情況，並可以根據選擇的模擬付款方式生成付款時間表和按揭供款表，方便客戶進行詳細了解和分析。
3.2、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進展情況，在掌握全域性的同時，也可以檢視房間及業主的資訊。
3.3、銷售登記：管理和登記房間銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產權資料、付款資料等，在合同資料錄入完成後，就可以通過網上申報的"上送合同資料"來將合同資料傳送到國土局進行合同登記，並取得預售合同，在取得預售合同號後，就可以利用本模組的合同列印來列印預售合同，而不需要到再到國土局的網上進行預售合同列印。
3.4、換退房管理：管理銷售過程中換退房處理及查詢。
3.5、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，並可以列印清單。
3.6、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細資料，方便公司對成交客戶進行分析和了解，從而最大限度提高對成交客戶的服務。
3.7、銷售統計：將公司的銷售情況進行統計，並可以以圖形方式直觀顯示。
3.8、銷售統計報表：檢視和列印銷售過程中需要的各種報表，房地產公司可以根據自己的需要來制訂各種報表。
3.9、此外還有乙個不容忽視問題是銷售折扣，企業定價須著眼核心客戶群，並保持乙個誠信的**政策，制定定價機制系統化：
3.9.1、低定價，低折扣。
這種定價較為接近實際**，給人的第一感覺是較為實際，即"**能夠體現出價值"，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這一策略為後期銷售留下較大的變化餘地，當需要**上調時，可直接標高定價，當原定價過高銷售不利時，可不用直接調低定價，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合"明公升暗降"的調價原則。
3.9.2、高定價，低折扣。
定價過高容易嚇跑一部分客戶，購買"物美價廉"的物業是人們的普遍心理，但這種**和折扣組合不易處理，當**上揚是拉高原有的**，顯然會增加銷售阻力，而銷售不暢時，加大原有已經很大折扣幅度，效果並不明顯，而且還會帶來眾多的負面影響，且違背"明公升暗降"原則。
3.9.3、中定價，中折扣。這是一種折中的銷售控制組合，優缺點它兼而有之，在此不述。
因此通常情況下採用"低定價、低折扣"的方式比較適宜。
如何做好案件風險防控工作
案件防控是一項長期而艱鉅的任務，重在各項規章制度的落實 貴在工作措施的精細化 成在長期不懈的堅持，構築牢不可破的 真正具有內部控制力的案件和風險防範屏障，著力打造銀行強基固本 科學發展的基礎。一 堅持合規文化教育,把道德風險防範作為案件防控工作的重中之重。要以上級行各項經營理念 管理要求為重點，堅定...
如何做好廉政風險防控工作
一 要提公升認識，思想上高度重視 加強廉政風險防控工作，能夠很好地解決 風險來自 和 怎樣防範風險 兩個層面的問題，把廉政風險控制在最低程度。要根據不同單位 不同崗位 不同職責的實際，規範權力執行程式，優化權力使用流程，把預防腐敗的責任落實到具體崗位和具體人員，使每一位黨員幹部都時刻牢記哪些事情能做...
直銷如何做好？新人如何做好直銷
直銷如何做好？1 對於直銷人來說，最大的困難莫過於如何選擇公司。選擇不對，努力白費。你第一次選擇失誤就意味著你要跳槽，那麼你跳來跳去，無所適從，今天這個產品好，明天那個產品好，你的誠信就跳沒了，甚至人格就丟失了。而做直銷最重要的就是人格 情商。如果公司選擇不好，跳來跳去，誰還能與你為伍？所以要選擇有...