09工商管理
2組：謝厚恆趙欽宗耿吉祥宋清超李承龍帥中蘭邱鈺劉彩霞楊敬秀
2011-04-12
目錄第一部分寫字樓調查概況 1
1、寫字樓調查目的 1
2、調查時間 1
3、調查物件及路線 1
4、調查方法 1
第二部分調查資訊彙總分析 2
一、整體情況 2
1、中心板塊（濼源大街片區） 2
2、 西客站板塊（經十路與經七路交匯區域 ） 2
3、 山大路----二環東路區域板塊 2
4、 東部高新區板塊（二環東路以東） 3
二、寫字樓具體資訊分析 3
1、寫字樓型別分析 3
2、寫字樓的周邊配套情況分析 4
3、寫字樓入住企業情況 5
4、入住率情況 5
5、平均建築面積概況 6
6、**分析 6
7、內部配套情況 7
8、車位配比分析 8
第三部分代表性寫字樓分析 9
1、歷山名郡 9
2、銀座數碼廣場 10
3、 山東商會大廈寫字樓 12
第四部分附錄 13
1、 資訊彙總表 13
2、濟南寫字樓調查表 14
通過對濟南市區主要主幹道周邊寫字樓的調查，了解諸多寫字樓(萬達廣場、恆基、舜耕山莊會所等)的基本狀況：專案名稱、占地面積、租售比、車位配比、**、物業管理費等情況。整理分析和研究濟南市區寫字樓定位、市場狀況和發展趨勢。
從而為有關寫字樓建設的必要性、建設內容、建設規模、建設檔次、建設時機及開發經營方式等決策提供科學依據，實現寫字樓特定的經營目標。
2012-3-17——2012-3-25，大約用一周半的時間調查完各主幹道周邊的寫字樓
歷山路：歷山名郡c座、達盛商務空間寫字樓、興業商務寫字樓
解放路：銀座數碼廣場、華強電子城、巨集圖三胞、濟南華強廣場
泉城路：山東商會大廈、齊魯國際大廈涉外寫字樓、天業國際大廈寫字樓、華能大廈寫字樓
濼源大街：聖凱財富廣場寫字樓、中信銀行寫字樓
無影山路：天建寫字樓
千佛山路：海蔚廣場寫字樓、華天大廈
經十路：舜華園商務會所、連城國際寫字樓、陽光100辦公樓
經四到經七路：萬達廣場、泉景·恆基商務寫字樓、雙西苑寫字樓（裝修中）
這次調查屬於描述性調查，我們採用調研法中的人員訪談、**訪談和實地觀察法。
（1）市場概述：位於濼源大街泉城路附近，交通發達，金融服務等商務配套齊全，聚集了大量的**，物流和資訊流；
（2）該板塊聚集了二十幾座寫字樓，例如，中信廣場、中銀大廈、天業國際、華能大廈、齊魯銀行大廈、山東郵政大廈等；
（3）該地區寫字樓平均建築面積50000平方公尺左右，售價在14000元/平公尺左右；
（4）該板塊大多為甲級高檔寫字樓，入住的也多為大型企業，一般是純商業寫字樓或酒店式的寫字樓或銀行式寫字樓；
（5）本區域位於濟南市中心，交通是通八達，配套完善；
（6）寫字樓的經營方式：70%的寫字樓只租（例如中信廣場，銀座寫字樓），可租可售（如：勝利大廈、郵政大廈、齊魯國際）和只售（豐利大廈）都佔很小的比例，兩者分別佔20%和10%。
（1）市場概述：繼奧體片區之後最熱門的區域，在京滬高鐵工程的帶動下，濟南以西客站規劃為契機，掀起西進運動，恆大、萬科等國內一線大鱷已經將目標瞄向該片區，其發展的潛力有目共睹，無可爭議的成為濟南下乙個房地產開發的重點板塊；
（2）該板塊大體有十幾座寫字樓，例如：新空間大廈、軍泰寫字樓、航空大廈、普利.槐蔭大廈、泉景同潤商務大廈等；
（3）本區域寫字樓平均建築面積在1.5萬平公尺左右，平均售價為10000元/平公尺左右；
（4）本版塊多為酒店式寫字樓，高檔次比較少，多為中低檔的；
（5）寫字樓經營方式：多數為租賃。
（1）市場概述，隨著山大路商圈的不斷成熟，百腦匯、賽博數碼廣場、華強電子世界的加入使市場科技規模不斷擴大；
（2）山大路目前大體有四十座左右的寫字樓。例如：山大路附近銀座數碼廣場、華強廣場、中潤世紀廣場、山東魯能科技大廈、齊魯軟體大廈、華電國際、銀座燕山寫字樓；二環東路嘉恆商務大廈、東方麗景商務大廈、冬領尚座、三慶、楓潤大廈等。
（3）歷山路寫字樓平均建築面積在30000平方公尺左右，售價在12955元/平公尺左右；
（4）該地區大部分為乙級寫字樓，只有極少數的甲級寫字樓，例如銀座數碼廣場；
（5）此板塊寫字樓多為商住兩用的中小型寫字樓，周邊配套比較完善；
（6） 本區域寫字樓經營方式：86%採用只售不租的形式（業主買後也一般轉租），可售可租的佔13%，只租的專案比較少；該區域入住率在70%左右。
（1）市場概述：濟南高新技術開發區逐步形成了以電子資訊科教研發等多元化產業格局的高新商業圈，該板塊匯集了大量從事科研的智力密集型企業；
（2）高新區寫字樓大體有三十座左右，例如：魯銀銀河大廈、魯商國奧城、潤陽大廈、啟德國際金融中心、龍翔商務大廈、中鐵會展國際、**時代廣場等。
（3）東部高新區域板塊寫字樓面積在45000—500000平方公尺，平均在200000平方公尺左右；
（4）寫字樓銷售**最低6000元/平公尺，最高15000元/平公尺，均價10530元/平公尺；
（5）該區寫字樓大部分為甲級寫字樓，少部分為乙級的；
（7）寫字樓多為純商業寫字樓；
（8）東部區域寫字樓經營方式:該區域採用只租的寫字樓數目最多，佔總體寫字樓的50%，只租和可租可售的各佔33%和17%；入住率在68%左右。
銀行式寫字樓
各大街道寫字樓型別差異最根本的原因是其所需的客戶群不同決定的。所有寫字樓都是根據其周邊客源的需要而建造的，同樣就濼源大街來說，其目標客戶是大型的知名的企業，這些企業的專業化程度很高，有統一的管理制度和標準，同時又有頻繁的現金流量和大量的客戶流動量，這些條件決定了其周邊寫字樓的型別。
寫字樓的周邊配套對寫字樓的型別、檔次以及入駐企業都具有影響性，而寫字樓的周邊配套設施是否完善，則與其未來的發展前景密切相關。經過我們對濟南主要寫字樓的調研，發現大部分的寫字樓的周邊配套設施還是比較完善的
（1）這其中相對而言最完善的當屬濼源大街的各式寫字樓，這和地理區位是有密不可分的關係，靠近濼源大街主幹道，交通十分便利，大多數寫字樓周邊都配有酒店、銀行、餐飲、娛樂等；
（2）經四路到經七路上的寫字樓，這裡的寫字樓的周邊配套也是不錯的。例如萬達廣場，它周邊匯集了省委、市委和市**等重要黨政軍機關60多個，魯能集團總部、華電國際等大企業；實驗中學、育英中學等省市重點學校；工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行、招商銀行、交通銀行等銀行總部；五龍潭、趵突泉等旅遊勝地；山東省立醫院、中心醫院等醫療機構；長途汽車東站、火車站等交通樞紐。齊魯銀行總部，國內最大券商國泰君安**濟南永慶街營業部在其正對面；
（3）歷山路、解放路上的寫字樓的周邊的學校較多，為孩子的教育提供了方便；科技產品類的商場也比較多，其他配套也算比較完善；泉城路上的寫字樓，緊靠泉城路交通要道，商業很繁華，**比較大，為寫字樓的經營提供了便利。
而位於不同地理位置以及周邊商業圈和客戶人群的影響，使得各寫字樓中的入住企業有著細微的差異。大部分寫字樓都有銀行入駐，分行或支行，所在樓層基本在一樓，面積在60平公尺左右。
舜耕商務會所入駐企業情況
一座寫字樓的入住情況更能夠從側面反映寫字樓的周邊環境，我們根據自己調研到的各區寫字樓的基本入住企業的數量以及面積，算出了各區位寫字樓入住率的平均數，藉以比較各區位寫字樓的入住情況。
從上圖可以看出，經十路上的寫字樓入住率最高，其次是濼源大街。
關於寫字樓的平均建築面積，跟周邊經濟發展狀況、環境、配套設施等有密切關係。
（1）濼源大街、泉城路，因為檔次較高，每個寫字樓平均達到50000平公尺。
（2）解放路片區因為電子產品集中，也使寫字樓的建築面積在增加，也在50000平公尺左右。
寫字樓需求調查問卷
宜賓市寫字樓市場需求調查問卷 前言 遵循 以市場為導向 以客戶為中心 的宗旨 我宜賓社大地產顧問機構受眾多開發商和投資商的委託，為精心打造宜賓市高水準的專業寫字樓奉獻於廣大企業，現面向宜賓市寫字樓需求客戶，組織本次問卷調查，謹此邀請您的踴躍獻言，謝謝！問卷 1 您的公司 企業 辦事處 現在的辦公場所...
寫字樓標準
理想中的寫字樓應具備哪些條件 大部分被訪公司認為大廈周邊交通狀況好 物業管理完善 地理位置好 大廈內部配套設施齊全以及環境舒適 優雅是理想辦公環境應該具備的最重要的條件。對各項配套設施的需求程度 大廈內部保安24小時監視 戶內有報警系統 戶內有可以開啟的外窗 員工餐廳以及大廈外部廣場及休閒場所是大部...
寫字樓租賃合同
房屋租賃合同 出租方以下簡稱 甲方 承租方以下簡稱 乙方 中介方以下簡稱 丙方 根據國家有關法律 法規和本市有關規定，甲 乙雙方在自願 平等 互利的基礎上，經協商壹致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。一 房屋的坐落 面積及裝修 設施 1 甲方將其合法擁有...