一)住房按揭的基本含義
住房按揭即住房抵押貸款，是房地產信貸中的一種抵押擔保方式。住房按揭是房地產開發商、銀行和購房者三方之間達成的一種約定，約定購房者將其已預付的部分購房款所購買的房產全權做抵押，發展商為購房者按期清償銀行貸款做擔保，在購房者不能按時履行債務時，銀行有權處理抵押物並優先得到償還的民事法律行為。按揭的成數、年限和利率是按揭內容的三大要素。
住房按揭中，發展商、銀行和購房者相互之間通常簽署三個法律檔案，即：
(1)發展商與銀行之間簽訂的《住房按揭貸款承諾協議書》；
(2)發展商與購房者之間簽訂的《商品房預售、銷售合同》；
(3)發展商、購房者和銀行三者之間簽訂的《住房按揭抵押貸款合同》。
其中，《住房按揭貸款承諾協議書》是銀行和發展商之間簽訂的用以規定在銀行為發展商開發建設的房產提供按揭服務過程中雙方的權利義務的協議，是購房者獲得住房按揭貸款的前提。協議內容包括：銀行承諾為發展商開發建設的房產提供按揭服務，按揭貸款總額度、按揭成數、年限、利率，發展商提供擔保等。
在通常情況下，只有那些實力雄厚、信譽卓著、具有合法開發手續的發展商才有可能獲得銀行的按揭支援。
《商品房預售、銷售合同》是發展商和購房者簽訂的，用以規定在商品房預售、銷售過程中雙方權利義務的協議，是購房者獲得房產的直接依據。合同內容包括購房者和發展商名稱、所購房產的位置、面積、房款數額及支付方式、入住期限、房屋保修等內容。根據我國有關法律規定，只有取得合法預售、銷售批准檔案的商品房預售、銷售行為才受法律保護，因此購房者只有購買具備合法開發手續的商品房，才可能獲得住房按揭貸款的支援。
《住房按揭抵押貸款合同》是發展商、購房者和銀行簽訂的用以規定銀行向購房者提供按揭貸款過程中三方權利義務的協議，是購房者獲得按揭貸款的關鍵性法律檔案。合同包括貸款金額、期限、利息、還款方式、抵押物的保險、發展商擔保責任等內容。
只有發展商、銀行和置業者相互之間簽訂上述法律檔案，才構成乙個完整的住房按揭法律關係。
(二)購房者如何辦理住房按揭貸款
住房按揭，在美國、日本、新加坡、香港等地相當普遍，已成為發達國家和地區廣為流行的一種融資購樓方式。在國內，住房按揭近幾年在上海、北京、深圳等地也開始推行。由於住房按揭對購房者來說，不必一次性或短期內付清房款，因此受到廣大購房者的青睞。
在房地產市場上，提供按揭的樓盤其銷售業績明顯優於其他樓盤。實踐中，住房按揭的手續較之公積金貸款、個人商業性住房貸款等手續相對複雜，購房者應如何辦理住房按揭呢?具體程式如下：
1．選擇房產
置業者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。置業者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些專案可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是諮已獲得銀行的支援，以保證按揭貸款的順利取得。
2．辦理按揭貸款申請
置業者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支援後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於置業者獲得按揭貸款支援的規定，準備有關法律檔案，填報《按揭貸款申請書》。
3．簽訂購房合同
銀行收到置業者遞交的按揭申請和有關法律檔案，經審查確認置業者符合按揭貸款的條件後，發給置業者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。置業者即可與發展商或其**商簽訂《商品房預售、銷售合同》。
4．置業者在簽訂購房合同，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律檔案與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數額、年限、利率、還款方式及其他權利義務。
5．辦理抵押登記、保險
置業者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求置業者申請人壽、財產保險。
置業者購買保險，應列明銀行這第一受益人，在貨款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。
6．開立專門還款帳戶
置業者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款帳戶』，並簽訂授權書，授權該機構從該帳戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。
銀行在確認置業者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務，並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管帳戶，作為置業者的購房款。
(三)置業者辦理樓宇按揭應注意的問題
1．不要輕信發展商的按揭許諾
就目前而言，只有選擇獲得了銀行樓宇按揭支援的房產，置業者才有可能獲得按揭貸款。因此置業者應著重審查：
(1)發展商是否取得該房產的合法開發手續和預售、銷售批准檔案；
(2)所選擇的房產是否得到銀行樓宇按揭承諾，提供按揭的成數、年限和利率。
此外，有的專案雖已辦下按揭貸款，但能提供按揭的只是所售樓盤中的一部分，因此，置業者還應確認你要購買的房產是否屬於能夠提供按揭的範圍之內。
2．銀行對置業者進行資格審查
不少置業者認為，只要選擇了得到銀行樓宇按揭支援的房產，就理所應當地得到銀行的按揭服務。這是一種誤解。銀行為發展商開發建設的樓宇提供按揭支援，僅僅表明該樓宇已取得一定規模的貸款額度，而最終是否向置業者提供貸款的決定權在銀行。
銀行受理置業者貸款申請後，還要從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對置業者進行資格審查，以確認是否符合規定條件。置業者如果在未取得銀行按揭貸款支援確認的情況下，盲目與發展商簽訂購房合同，在不符合銀行條件時，就無法獲得按揭貸款，會造成資金上的被動，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至於放棄購房，造成定金的損失。
由於樓宇按揭在我國還處於推廣發展階段，目前開辦的按揭年限比較短，利率較高，手續繁瑣，運作中還存在許多不規範行為。置業者在選擇樓宇按揭時，為確保獲得按揭貸款的支援，可委託房地產有關專業人士或機構辦理。
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