中電建物業管理****
五、操作路徑圖
六、工作程式
第一章物業前期介入
第一條物業前期介入工作的準備工作
（一）新專案立項後，按照《物業前期介入工作指引》1由物業公司經營拓展部、專案運營部或主管領導與區域/城市公司相關負責人接洽，初步確定前期介入階段、介入模式、介入內容、聯絡方式等相關事宜。
（二）物業公司經營拓展部與專案運營部，在3個工作日內完成《新專案物業前期介入工作方案》（模板）2的編制及物業前期介入服務費的測算，交地產區域/城市公司審核確認。
（三）物業公司與地產區域/城市公司根據實際情況簽訂《物業前期介入服務協議》後，物業公司成立前期介入工作小組。
第二條產品可研定位階段
物業公司參加地產召開的專案說明會，對介入專案周邊配套及類似典型樓盤情況進行實地踏勘，調研。對未來物業管理進行總體策劃，向地產公司提供《物業管理總體策劃方案》（模板）3。
第三條規劃設計階段
（一）參加地產公司組織召開的階段性規劃設計會議，針對總體規劃設計提出《專案總體功能配置建議書》（模板）4。
（二） 物業公司對開發提供新專案的設計圖紙資料進行審圖，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（功能設計、材料選用、園林景觀、裝置選型和配套設施）等方面，並編制《新專案規劃設計評估建議書》（模板）5，向地產區域公司提出建設性意見。
（三）對物業管理用房的標準和功能提出建議（詳見《物業管理用房配備標準》6。
（三）從確定的目標客戶角度考慮問題。比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業主、建設單位與物業管理企業的目標利益統一。
（四）要貫徹可研定位階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路，保證總體的一致性、連貫性和持續性。
（五）對於分期開發的物業專案，對共用配套設施裝置和環境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。
第四條施工階段
（一）前期介入工作小組通過不駐場、駐場或代監理模式進行施工階段的介入工作。
（二）物業公司要定期彙總介入期間發現的問題及物業公司的意見和建議，編制《施工質量評估建議報告》（模板）7，上報地產公司相關部門。
（三）物業公司將設計施工階段向地產提出的建議報告，在交付後6個月內根據現場實際情況整理成案例庫，並予以存檔。
第二章物業籌備啟動期
第五條營銷推廣階段
（一）物業公司根據《電建物業服務產品標準化》三套產品系，結合銷售編制專案《物業服務方案》8。
（二）配合地產區域/城市公司產品推廣的需要，編制《前期物業管理服務合同》9、《臨時管理規約》10等檔案。
（二）參與新專案的前期物業服務招投標活動，根據《物業服務費設計標準》11並結合新專案物業費測算來確定物業費。
（三）在專案商品房銷售許可證取得之前以物業公司名義與區域/城市公司簽訂《前期物業管理服務合同》。
（四）配合銷售案場工作。
1. 物業公司根據地產區域/城市公司營銷策劃部的要求，制定銷售案場服務方案；在專案銷售案場開放前1週以物業公司名義與區域/城市公司簽訂《銷售中心物業委託服務合同》12。並提報到區域/城市公司審核。
2. 物業公司應積極配合銷售案場各類推廣活動，包括但不限於：房展會、開盤、vip顧客參觀及準業主聯誼活動等。
（五）詳見《營銷推廣工作指引》13。
第六條承接查驗階段
（一）開辦費及物業管理用房
1. 物業公司對物業管理用房進行確認，並接管使用使用。
2. 集中交付前5個月，物業公司應根據《物業服務費設計標準》中的「物業開辦費標準」，核算專案前期開辦費，並提報區域/城市公司審核，且區域/城市公司應在5個工作日內予以書面批覆。
3. 物業開辦費主要包括人工費、固定資產採購、低值易耗品及各種材料費、裝修費、保潔開荒費、成品保護費、車輛購置費、間接費用（培訓費、網路通訊費、差旅費、招聘費等14餘項）、以及不可預見費、管理費和稅金等。具體細節可按《物業服務中心組建計畫表》內容參考。
4. 同時，物業公司應開始組建專案物業服務中心（見《物業服務中心組建工作指引》14、《物業中心組建方案（模版）》15），並向區域/城市公司報備。
（二）物業公司應在地產集中交房小組成立後，組建承接查驗小組，專案集中交付60天前，完成承接查驗方案的擬定，同時提報集中交房領導小組。
（三）實施承接查驗。
1. 根據《中國電建地產集團****專案集中交房入住管理辦法》，物業公司應積極組織專案公共區域設施裝置承接查驗工作，詳見《物業承接查驗工作指引》16及《承接查驗工作方案（模板）》17。
2. 承接查驗期間，區域/城市公司可委託物業公司參與對業主房屋分戶驗收，物業公司按《物業承接查驗工作指引》中附件四《業主戶內預驗收參考標準》18執行，期間發生的全部費用根據《物業服務費設計標準》中的分戶驗收收費標準，由區域/城市公司承擔，同時需簽訂委託合同。
（四）不合格專案的整改工作。
1. 地產公司負責安排對不合格專案進行整改。
2. 查驗合格後，地產公司與物業公司應辦理交接手續，承接查驗相關檔案記錄由物業公司存檔。
3. 物業服務中心承接查驗小組整理編制《物業承接查驗報告》19，報物業公司審閱。
第七條交房入住階段
（一）房屋集中交付使用。
1. 區域/城市公司應根據《中國電建地產集團****專案集中交房入住管理辦法》，主導完成《專案集中交房入住工作計畫與實施方案》、預驗收、模擬交房、集中交付等工作。
2. 集中交付期間發生的費用由區域/城市公司承擔。
3. 物業公司應協助集中入住工作完成，見《新專案業主入住工作指引》20。
（二）集中維保。
物業公司應積極協調配合區域/城市公司做好集中維保工作。
第三章物業後期管理
第八條物業管理正常期
（一）組建業委會。
1. 當專案符合成立業主大會條件時，地產公司應在當地**主管部門的指導下，與業主代表共同組成業主大會籌備組，負責業主大會、業主委員會的籌建工作。
2. 物業公司應積極參與、配合業主大會籌備和業主委員會的選舉工作，具體參見集團《籌備業主大會、選舉業主委員會操作指引》。
（二）空置房。
1． 因地產公司銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的，物業費及水、電、供暖等費用，由地產公司承擔並每年全額結算一次，由物業公司專案財務部向地產傳送費用收繳函，並附《空置房統計表》。
2． 費用結算
原則上空置房物業費按100%標準支付，具體支付時間物業與地產區域/城市公司協調，但不得超過一年。
（四）存量資產管理。
根據實際情況，物業公司受地產公司委託開展存量資產委託經營（如會所、車位、商鋪等），雙方簽訂委託經營合同，依據合同履行各自義務，此經營收入用於彌補物業費的不足。詳見《存量資產經營台賬》。
（五）專案移交清盤。
物業公司在專案交付2年內，區域/城市公司應組織向移交清盤專案，並與物業確認遺留問題及解決方案，監督遺留問題處理和相關費用使用情況。
（六）其他
（1）如果地產公司向業主承諾贈送的物業管理費的由地產公司承擔，此部分費用將由地產公司劃撥給物業公司。
（2）地產公司在制定與物業管理相關的資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應充分徵求物業公司意見。
（3）地產公司不得對購房者做出超過《前期物業管理服務合同》範圍的承諾，對因銷售承諾過失導致日後增加物業管理成本和難度的，應由地產公司承擔責任。
七、相關檔案
物業企業二級核定要件
核定要件 二級 下列所有原件提交同時提交影印件2份。所有的影印件要求統一用a4規格的影印紙。材料提交順序如下 1 申請表2份 2 營業執照正本原件及影印件2份 3 營業執照副本原件及影印件2份 4 物業資質正本原件及影印件2份 5 物業資質副本原件及影印件2份 6 上崗證原件10個以及每個證書的影印...
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