桂林市靈川縣供銷片區舊城改造專案簡介及投資成本測算
第一部分：專案介紹
桂林市靈川縣(距離桂林市中心僅8公里)供銷片區舊城改造專案（暫定名靈川金街）為靈川縣12個舊城改造片區啟動的第一批2個專案中的縣重點改造專案，地里位置為最好的專案，地處縣城核心商業中心，右臨桂黃大道，正面為靈東路，左邊為靈南路，均為縣城最核心商業地段，周邊配套完善（略）。改造後，重新塑造靈川未來核心商業，專案總建築面積約16.5萬平公尺，由6棟高層住宅樓，地面30層，其中1-3層為退台式商業步行街區，地下室為2層共2萬平公尺，規劃車庫及超市用。
第二部分、投資成本測算
一、經濟技術指標：
1、規劃總用地面積：17826平方
2、容積率：7.2
3、規劃總建築面積16.5萬平方
二、開發成本測算
1、土地成本
土地出讓金：6000萬元，分攤至建築面積為375元/平方
2、前期成本
2.1、三通一平：含圍牆、場地平整、施工水電；
2.2、規劃、測繪、勘察、放線等
前期成本合計2510 萬元，分攤至建築面積為152元/平
三、建安成本
1、建安造價：165000*1800元/平=29700萬（不包含地下室）；
2、檢測驗收：165000*30元/平=495萬；
3、工程監理費：按工程造價的2%計算，29700萬*2%=594萬。
建安成本合計為30789萬元，分攤至建築面積1866元/平方公尺
四、基礎設施配套成本
參考桂林市平均配套成本（165元/平公尺）並考慮****25%等因素，計165000*165元/平*1.25=3403萬；
基礎設施配套成本為3403萬，分攤至建築面積為206元/平公尺
五、管理費成本
管理費以前期成本、建安成本、及基礎設施成本之和的5%計算，管理成本為1835萬元，分攤至建築面積為111.2元/平公尺
六、投資利息
開發周期按二年考慮，以前期成本2510萬元和建安成本30789萬元為基數，按現行銀行利率1-3年期資金貸款年利率5.4% 計算（2510+30789）*2*5.4%= 3596萬元。
利息成本3596萬元，分攤至建築面積為218元/平方
七、不可預見費用開支
按成本分析原則，不可預計費用以前期成本、建安成本和基礎設施配套成本為基數按1.5% 計算，計（2510+30789+3403）*1.5%=551萬
不可預見費用成本為551萬，分攤至建築面積為33.3元/平
八、應繳稅費
按綜合稅率5.725計算，計（2510+30789+3403+1835 +3596+551）*5.725%= 2433 萬元
應繳稅費為2433萬，分攤至建築面積為147元/平方
九、總成本及有關單位成本
總成本及住房成本單價：總成本一~八項之和為51117 萬元，分攤至建築面積的單位面積成本為3098元/平方。單位面積成本包含商業，公共配套面積以及契稅等因素，均按建築面積成本計算。
十、預計銷售額
住宅部分16.5-2-2=12.5 *5000 =62500萬（按該地段市場平均**計）商業部分2*30000=60000萬
合計約12.5億
第三部分、專案進度
1、片區全部為機關單位舊房，不存在農民房，目前該片區已經動員拆遷，方案已經落實，全部簽訂拆遷合同，分期支付拆遷款，合計6000萬，拆遷完成預計8月初三
2、拆遷完畢，開始進行地質勘探，設計，同時完成土地招拍掛預計9月底完成。
3、工程隊伍進場施工預計10月份
4、售樓部啟動預計在6月份。
第四部分：
目前根據專案需要：
1、開發商尋求投資合作夥伴資金入股聯合開發或其他合作均可，
2、尋求建築工程總包商（要求必須為一級資質）。
有意者請聯絡蔡生：186********
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