【摘要】目前，房地產開發企業經營業務核算存在虛增無形資產和開發成本；人為調節經營收入和經營成本；漏繳規費；套取銀行信用，違規貸款；偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題，提出審計建議。
房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設週期長、開發經營業務複雜的特點，與之相應的會計核算涉及面廣，核算環節多，核算物件繁雜，客觀上為房地產開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產開發企業存在的不同問題，建議採用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產和開發成本
2023年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產開發企業大多利用政策空間，以「危房改造」或「開發經濟適用房」的名義取得土地，並先按實際支付的價款記入「無形資產-土地使用權」，然後設法改變土地用途，聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理，虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時，將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本，而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的「成本與可變現淨值孰低」原則，虛增了開發成本。
對於房地產開發企業高估土地使用權的問題，建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比，對高於市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對於轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題，企業會計制度未明確規定，筆者認為應按歷史成本計價的原則，在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時，先將評估增值部分衝轉，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷後的餘額記入開發產品的成本。
二、人為調節經營收入
（一）將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續後即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為藉口將預收售房款長期掛賬，不確認收入。
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