2023年蘇州房地產市場年度成交報告
2023年全年，蘇州共成交住宅類**46790套，較09年減少30939套，減幅為39.80%。成交總面積為5172669.
61平方公尺，較09年減少4231392.08平方公尺，減幅為45.00%；成交總金額達516.
09億元左右，較09年減少184.62億元，減幅為26.35%；全年綜合成交均價為9977.
33元/平方公尺，較09年**2526.22元/平方公尺，漲幅為33.90%。
附表：2023年蘇州房地產市場年度成交情況
2023年成交情況相比火熱的2023年，在樓市調控的影響下，成交量減少了近四成，但成交均價表現卻相當火熱，屢次調控打壓下，年度綜合成交均價依然直逼萬元，相比09年**了2526.22元/平方公尺，漲幅高達33.90%，遠遠超過09年之於08年11.
5%的自然漲幅，可見蘇州房價在2023年政策調控的影響下，並沒有做到遏制快速**的效果，卻反而呈現出詭異的越控越漲效應，高調邁入2023年。
從2023年整體走勢來看，成交波動較大。新政發布時的趕搶效應、新政實施後的觀望心理、政策淡化市場調整的回暖以及購房者的羊群心理、限購令的發布，均帶來了成交的起起伏伏，除了金閶區，各區域相比去年成交量均有較大下挫；而年度房價也在各種**成交結構的轉換下，出現一定的曲折反應，但整體均價依然呈現絕對上揚。
2023年，園區的成交依然佔據絕對主力表現，簽約套數15739套，佔到全市33.6%，區域眾多的在售專案贏得了較大市場；同時在新推專案方面，無論是中高階的和風雅緻、萬科國際廣場、九龍倉國賓一號，還是針對剛性需求的東方維羅納、首開悅瀾灣、中新汀蘭、海德公園、華園星城等年度新盤，均有相當不錯的表現，再加上區域原本熱點中海國際社群、路勁i主場、億城專案等的持續發揮，整體引領了年度成交市場。
吳中區年度成交量位居第二，簽約套數10848套，佔全市成交的23.2%，也是僅次於園區全市第二個成交過萬套的區域。不過其年度成交套均面積要遠遠超過園區，達到128平方公尺左右，位居全市之首，可見區域今年儘管不乏剛需盤的熱銷，但改善性需求的成交表現同樣強勢，年初的獨墅湖西別墅專案，年度的環太湖別墅**、吳中大道、木瀆板塊等，均有較為突出的表現，區域年度的推盤基本能帶來熱銷。
高新區位列年度單區成交第三位，儘管相比去年同樣是大幅下滑，不過高新區今年市場卻不乏亮點。從成交**來看，整體還是以中小戶型為主，其中西北部的高新科技城板塊和滸通板塊表現相當突出，高新科技城板塊僅max未來、水秀坊兩個主力在售專案，板塊在售專案的稀缺、未來的公升值潛力，使得關注度極高，無論是自住型購買還是上半年的投資性購買，均有較大推動，是區域成交的主導力量；而北部滸通板塊專案相對要充足一些，無論是老盤新港名墅、金光大道、新創理想城還是今年新推熱銷的朗地藍山郡、榮尚花苑，整體以剛需盤為主，相對於中心板塊價位優勢明顯，也是區域今年成交的有力因素。反而是今年新區中心板塊的表現有欠理想。
因而區域整體均價表現也偏向於普通公寓**的**水平。
相城區今年成交表現一般，儘管區域還是有不少熱點專案的成交發力，比如中心商貿城地段的**合景峰匯國際，成交情況延續了去年的熱力表現，達到千套以上；同時也有新樓盤融僑城、水韻花都的推出，但板塊專案經由09年**的瘋漲，目前基本面向改善型需求市場，整體區域成交力度落後於以剛性需求為主的高新區，但年度均價卻由去年與高新區基本持平，到今年高出高新區近千元，區域主力導向轉變明顯。
中心城區三大板塊成交情況相比去年有漲有落。去年表現墊底的金閶區，儘管在售專案極其有限，但今年成交量增長了兩成以上，關鍵影響來自於區域唯一的主力專案金城1958，該盤今年新增**量相比去年增加了近三萬方，而作為區域唯一的普通商品住宅專案每每推出便獲得良好的去化，是推動區域成交增長的關鍵；同時，政策房去化情況相比去年也有明顯的提公升，因而區域同比出現量公升價跌的現象。而平江區和滄浪區成交量均有較大下滑，平江區相比去年缺少普通住宅專案的銷售，僅靠政策房和少量別墅**的支撐，成交情況表現低迷。
滄浪區方面整體在售專案不如去年量大，部分去年的成交熱點如湖山新意、萬科金色家園等又基本處於尾盤狀態，而今年新推的朗詩南門綠郡、萬科長風別墅等體量較小，成交有限，市場表現相比09年明顯不夠活躍。
從蘇州樓市快速發展的2004-2023年新增供銷情況來看，04、05年屬於蘇州樓市快速發展的初期，**初步放量，去化情況略有不及。
2023年蘇州成交市場開始大幅放量，新增**趕不上去化的步伐，直至到07年前10個月度，這種狀況依然持續；07年年底，成交市場逐漸回落，特別是08年市場成交明顯滯緩，而前兩年土地的大幅**使得新增住宅表現力度並沒有多少減弱，市場一度供過於求；同年，土地市場也出現大幅回落。
2023年政策刺激經濟好轉，樓市重新回暖，整體成交熱度表現異常，新增**與成交落差較大，儘管有積壓庫存的去化，但市場還是處在供不應求的狀態；同時，土地市場**同步有所回暖。
2023年，政策環境改變，房價**透支嚴重，以及前期需求的過度釋放，成交情況逐漸有所波動，相比09年下滑較大；而新增**方面，與09年相比差別不大，因而市場相比09年的供不應求，整體表現略有好轉，勉強達到新增供銷的相對平衡。
從年度各區域新增供銷情況來看，整體新增**量與年度去化量差別不大，全市年度新增上市勉強維持市場成交，這也是導致在調控的大環境影響下，蘇城新推專案往往還是能帶來熱銷，畢竟在**不是很豐富的情況下，購房群體只能選擇市面的新推專案，從而使得去化與**表現出相對的平衡。
相城區是年度唯一新增供銷比低於1.0的區域，新增**的不足一定程度上影響了區域成交的發揮，也保持了區域成交**的走勢高調；而且從年底各區域庫存情況參考來看，相城區庫存表現也遠不如園區、吳中區和高新區，但區域近年土地儲備市場充足，有望帶來明年**的增強。
其他幾大區域方面，儘管年度新增供銷比略大於1.0的水平，但從年底庫存情況來看，整體以大戶型**庫存為主，中小戶型存量有限，可見年度有效**的**並不是很充足，針對自住型購房人群來說，**量依然有待增強。
從2023年新增供銷比來看，年度整體新增**量大於去化幅度，與09年新增**與去化的強大落差相比，隨著樓市環境的不同，市場供銷情況也有明顯的變動。不過，從各月度新增供銷情況來看，今年的大多數月份還是處在新增**不足的情況下，可見房價的一路**，使得購房者對後市持**的心理較多，再加上通脹效應，部分月度成交情況還是保持了相當的熱度，從而使得新增**情況也並不是很充足。
2023年前四個月，新增供銷比均小於1.0，年初的1、2月由於春節長假的影響，一向就是樓市的淡季，無論是新增還是**情況，均不是很突出；3、4月份，節後成交逐漸恢復，特別是4月份，調控新政的重磅出擊，使得搶在調控實施前的簽約量暴增，儘管**量也大幅提公升，但依然趕不上成交的急劇集中。
5、6月份，市場在重磅調控的初步影響下，觀望情緒浮現，新增**情況明顯減弱，成交情況更是陷入低谷，新增供銷比公升至1.0以上；商品住宅的成交滯銷下，政策房的**情況有較大增長，7月份新增量大幅提公升，其中政策房佔據不小比例；同時，部分剛需盤的試探性推盤熱銷，對開發商的推盤信心有所增強，導致7月底新增上市量的急劇上揚；8、9月份樓市再度公升溫，特別是9月份，慣常旺季的影響作用，再加上前期部分專案推盤的走好，以及二次調控前瘋狂簽約表現繼4月份後再度重演，成交情況再度走高，新增**同步提公升。
10月份開始，蘇州版「限購令」傳言紛紛，儘管新增**不如9月份的瘋狂，但推盤情況有增無減，二次及以上置業人群購房情緒明顯提公升，使得10月份成交量再度保持強勢發揮，成交均價也創造了歷史新高，新增**量表現不足。
年底的最後兩個月，隨著限購令的出台，蘇州樓市成交情況有所回落，但整體還是保持了平穩的發揮，與新增**情況基本持平。
從成交同比來看，除了2023年3月份，年度市場整體成交情況與去年表現差異較大，樓市大環境的改變對成交影響明顯，成交套數同比去年下滑了近40%左右；不過均價基本還是延續了去年的表現，一路上揚，也遠遠超過去年的發揮，整核漲幅達到33.90%。
從月度成交表現來看，1、2月份均為樓市的淡季，正常成交表現有限；不過09年春節期間由於**啟動的新春優惠購房的補貼支援作用，使得月度的發揮遠遠超過2023年的表現。
3、4月份成交情況逐步回公升，延續了09年的火熱，2023年的表現毫不遜色；但4月份之後，樓市調控新政的影響，2023年的成交開始了直線下滑，而去年同期各大購房節及相關購房優惠補貼作用正全面啟動，樓市成交一片火熱景象，同比之下，落差較大。
2023年下半年8、9月份開始，隨著調控執行的淡化，部分新推專案的調價引導，成交情況逐步回公升；同比去年差異有所減小；但年底限購令的影響，投資投機性購房逐漸減少，與去年同期年底之前搶搭優惠尾班車的效應相比，成交差異重新拉大。
從**同比來看，2023年的均價整體遠高於2023年的表現，基於09年下半年一路上揚的房價走勢，2023年開始後依然節節攀公升；4月份之後，儘管有調控的影響導致成交下滑，但前期的熱銷使得開發企業資金執行良好，**整體呈現依然相當堅挺；8、9月份之後樓市推盤的重新熱銷，房價**勢頭轉土重來，漲勢遠遠快於去年同期；年底的最後兩月，儘管自住型購房的主導，成交結構的改變使得均價有所下滑，但普通住宅的**表現相比去年已經不可同日而語，月度均價表現自然還是在去年之上。
整體來看，2023年樓市同比去年，呈現出量跌價公升的局勢。政策環境的改變，庫存和新增**的變動，使得去年非理性的成交量表現逐漸恢復正常，但成交**延續甚至超越了去年的**勢頭，在**—調控—政策淡化—**—調控的反覆迴圈下，成交**反而呈現出越調越漲的態勢，年度漲幅高達百分之三十以上。
（注：**於蘇州第一房產網）
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