(此文件為word格式，可任意修改編輯！）
2023年8月
目錄一、公司概況 3
1、中國最大的社群服務運營商 4
2、主營業務：物業管理、工程服務、增值服務 5
3、持續強化社群家庭服務o2o 平台 6
二、通過技術創新和模式創新，彩生活分享物管行業整合收益 6
1、行業現狀：中小物業生存困難，成本、**增速倒掛 6
2、行業整合成本不高，top20 有擴張機會 8
2、通過技術創新和模式創新降低成本是彩生活擴張利器 9
3、2023年彩生活有望達成10億平公尺物管目標 10
三、彩生活有望通過房、車、人實現「流量變現」 11
1、彩生活戰略終極目標是借助社群入口，建立社群生態圈 11
2、2023年彩生活增值服務在毛利中佔比208% 12
3、圍繞房、車、人的緊密生活圈服務，彩生活有望獲得競爭優勢 14
四、風險因素 15
1、勞動力成本持續上公升 15
2、物業管理公司併購成本上公升 16
3、增值業務可能受到第三方垂直平台威脅 16
五、盈利**：未來6年淨利潤復合增長率有望超過30% 16
中國最大的社群服務運營商。彩生活成立於2002 年，是目前中國最大的社群服務運營商，管理的物業面積超過2 億平公尺。主營業務包括：
物業管理、工程服務、增值服務。彩生活將「對物的管理」轉變為「對人的服務」，開發並運營了彩之雲社群服務平台，註冊使用者數超過100 萬，活躍使用者超過40 萬， e 理財、e 維修、e 租房已分別上線運營。
通過技術創新和模式創新降低成本是公司擴張利器。物管行業屬於勞動密集型產業，由於人工成本持續上公升，同時管理費受「**指導價」管制，導致成本、**增速倒掛，中小物業公司生存艱難。再加上行業集中度低（top20的市場份額44%），帶來的直接益處是行業整合成本低。
彩生活首先通過自動化（攝像頭、防跟蹤自動門）、標準化（總部或地區辦事處集中管理）、服務外包（清潔、園藝）的方式降低人力成本和運營成本，獲得行業競爭優勢，然後通過委聘和收購兼併的方式擴大市場份額，分享行業整合的盛宴。
從廣覆蓋到做密度，2020 年公司有望達成10 億平公尺物管目標。截至2023年底，彩生活已布局110 個城市，提供訂約管理和顧問服務的住宅小區1260個，管理面積205 億平方公尺。目前覆蓋廣度已達標，未來需要做深密度。
假設每年新增委聘面積05 億平公尺，併購面積08 億平公尺，則可達成目標。
未來6 年淨利潤復合增長率有望超過30%。2014 年剔除上市和購股權費用的影響，公司平均每平公尺淨利潤為132 元。未來不利因素是收購**和物業管理成本上公升。
保守假設到2020 年平均每平公尺管理物業淨利潤1 元/年。在10億平公尺的物業管理面積基礎上，公司淨利潤有望超過10 億元，對應在2023年15 億元淨利潤基礎上，未來6 年復合增長率有望超過30%。
公司有望通過房、車、人實現「流量變現」。彩生活2014 年增值服務在毛利中佔比208%。公司終極目標是以社群服務為入口，打造社群生態圈。
社群服務平台「彩之雲」目前擁有128 萬使用者，佔社群總人口的50%，其中活躍使用者50 萬。公司在門禁卡與app 結合、通過繳費、投訴、房屋租售、維修、快遞等豐富服務場景、提供社群金融方面都有很好的嘗試。我們認為，房屋租售業務中的「看房」、汽車後服務中的「洗車」和「智慧型停車」、圍繞人的 「養老」、「托兒」、「課外教育」等都屬於線下較重的結點，物管公司若與專業公司合作，有望獲得競爭優勢。
一、公司概況
1、中國最大的社群服務運營商
彩生活服務集團****（簡稱彩生活）成立於2002 年6 月18日，是一家集物業服務、樓宇智慧型、資產運營、社群服務為一體的科技型、綜合型物業服務運營集團，已經發展成為中國最大的社群服務運營商。截至2014 年12 月31 日，公司管理的物業面積超過2 億平公尺。
2014 年6 月30 日公司在香港聯交所主機板掛牌上市，股份代號：1778，成為國內社群服務運營第一股。公司控股股東是花樣年控股集團，管理的物業僅有3%來自花樣年集團興建的物業，97%都來自於花樣年集團之外。
2、主營業務：物業管理、工程服務、增值服務
物業管理服務，主要包括：（1）為住宅社群提供的保安、清潔、園藝、維修及保養等服務；（2）為物業發展商提供的預售服務，包括預售示範單位的清潔、保安及保養。
工程服務，主要包括：（1）裝置安裝服務；（2）維修及保養服務；及（3）透過公司的裝置租賃計畫提供的自動化及其他裝置公升級服務。
社群租賃、銷售及其他服務。主要包括：（1）公共空間租賃協助；（2）購物協助；及（3）住宅零售單位租賃及銷售協助。
3、持續強化社群家庭服務o2o 平台
彩生活將「對物的管理」轉變為「對人的服務」，開發並運營了彩之雲社群服務平台。
彩之雲社群服務平台以物業管理服務為基礎，圍繞小區基本服務和配套生活服務，為業主和住戶打造乙個一站式的本地生活服務平台。目前彩之雲註冊使用者數超過100 萬，活躍使用者超過40 萬，e 理財、e 維修、e 租房已分別上線運營。
二、通過技術創新和模式創新，彩生活分享物管行業整合收益
1、行業現狀：中小物業生存困難，成本、**增速倒掛
人工成本持續上公升，未來成本壓力加劇。傳統物業管理屬於勞動密集型產業，成本中人工費用佔到60-70%。截至2012 年底，全國物業管理從業人員數量約為6123 萬人，較2023年經濟普查公布的25012 萬人增長了約145%。
受制於年輕勞動力供給減少，預計人工成本每年平均增幅10%以上。根據世界銀行2012 年**資料，中國未來5 年20-29 歲人口年均減少1130 萬，50 歲以上人口年均增加1670 萬。
管理費受制**指導價，**上調餘地很小。根據《物業服務定價成本監審辦法（試行）》（發改**（2007）2285 號），物業管理服務的定價成本乃根據經人民**主管**行政部門評估後的物業管理服務平均成本而釐定。同時，上調物業費很容易導致業主的集體反對，直接結果是繳費率下降。
2013 年行業物業費收繳率僅為60-70%之間，top100 業務公司的收繳率也只能做到954%。
2、行業整合成本不高，top20 有擴張機會
傳統物業管理無規模經濟效益，市場集中度極為分散。行業進入門檻較低，截至2023年全國物業企業約為71 萬家，較2008 年58 萬家增長了約23%。2013 年top1、top20、top100、top200 物業企業管理的物業面積分別為06 億平公尺、64 億平公尺、151 億平公尺、196 億平公尺，市場份額分別為04%、44%、104%、136%。
受制於高昂的人力成本，規模經濟性較差是集中度分散的主要原因。
隨著多元業務佔比提公升，規模經濟效果逐步顯現。2013 年，top20 物業企業其他業務收入佔比已提公升到307%，遠高於top21-200 企業的16-17%的水平。top20 企業對應的人均經營收入、利潤率分別為91 萬元/人、58%，顯著高於top21-200 企業。
2、通過技術創新和模式創新降低成本是彩生活擴張利器
自動化和服務外包是降低成本主要原因。憑藉自動化裝置，公司總部或地區辦事處集中管理標準化服務。例如，公司安裝防跟隨自動門，以大幅減少對保安人員的配置。
部分物業管理服務（包括清潔及園藝）外包給專門附屬公司或有能力服務多個住宅社群的合資格第三方承包商。人力成本較同行減少50%以上。2013 年，彩生活管理的每百萬平方公尺合約管理建築面積的平均員工人數為121 名，僅為top100 同業公司的482%。
截至2014 年，公司合約管理建築面積的員工平均人數為每百萬平方公尺103 名。彩生活的人員主要集中在物業管理人員，而服務人員如清潔人員及維修人員都是採用外包的形式。
成本下降是公司擴張利器，同時確保公司盈利能力。根據中國指數研究院、彩生活招股說明書資料估算，預計行業每平公尺物業費均價為20 元/月，而彩生活僅為15 元/月，比同行平均低25%。成本的下降不但讓利業主，同時公司盈利能力仍得到有效保證。
3、2023年彩生活有望達成10億平公尺物管目標
從廣度覆蓋到做深密度。公司未來5 年的目標是：進入100 個城市經濟發達城市；每個城市平均管理1000 萬平公尺物業面積。
截至2014 年底，公司已布局110 個城市，提供訂約管理和提供顧問服務的住宅小區數目1260 個，總建築面積約為205 億平方公尺。
新委聘和兼併收購並舉，預計物業面積復合增長率308%。截至2012 年底，全行業管理各類房屋面積1453 億平公尺，考慮在建物業（2013 年底住宅在建物業為486 億平公尺），預計2020 年全國物業管理面積超過200 億平公尺。彩生活實現10 億平公尺目標對應市場份額為5%左右，對應未來6 年需要新達成的目標面積是8 億平公尺，隱含年復合增長率為308%。
公司將採取新委聘和兼併收購小物業管理公司兩種方式達成。 新委聘方式可以確保40%新增目標達成。假設其中40%即32 億平公尺通過新委聘達成，對應每年平均新委聘面積為05 億平公尺。
2013 年新委聘面積為047 億平公尺，2014 年新委聘面積達089 億平公尺。公司現有的業務基礎和競爭優勢完全可以確保新委聘任務達成。2023年起，公司決定和在全國排名50 名上下的開發商合作，開發商賣房子，彩生活賣服務。
併購方式確保60%新增目標達成，而且不需要股權融資。假設其中60%即48 億平公尺通過收購物業管理公司達成。目前市場上收購**約為2-4 元/平公尺，按3 元/平公尺均價計算，則公司總共需要144 億的現金支出。
截至2014 年底，公司賬上現金達82 億元，可以滿足未來3 年的併購支出。公司目前尚無銀行貸款，預計未來通過債務融資、利潤滾存等方式基本可以滿足進一步的併購需求。
三、彩生活有望通過房、車、人實現「流量變現」
1、彩生活戰略終極目標是借助社群入口，建立社群生態圈
彩生活戰略實施分成四個步驟：
步驟1：通過新委聘和兼併收購，實現傳統物業管理面積增加。 步驟2：通過社群公升級改造，實現成本下降、效率提公升，向「新型物管」轉型。
2023年物業管理行業分析報告
此文件為word格式，可任意修改編輯！2016年4月 目錄一 公司概況 3 1 中國最大的社群服務運營商 4 2 主營業務 物業管理 工程服務 增值服務 5 3 持續強化社群家庭服務o2o 平台 6 二 通過技術創新和模式創新，彩生活分享物管行業整合收益 6 1 行業現狀 中小物業生存困難，成本 增...
2023年物業管理行業分析報告
2015年3月 目錄一 公司概況 4 1 中國最大的社群服務運營商 4 2 主營業務 物業管理 工程服務 增值服務 53 持續強化社群家庭服務o2o 平台 6二 通過技術創新和模式創新，彩生活分享物管行業整合收益 61 行業現狀 中小物業生存困難，成本 增速倒掛 62 行業整合成本不高，top20 ...
2023年物業管理行業分析報告
2015年10月 目錄一 行業簡介 4 二 行業發展程序與現狀 5 1 發展程序 5 2 行業現狀 6 三 行業未來發展趨勢 10 1 物業管理物件由以住宅為主向各類城市綜合體擴大 102 物業服務由四項基本服務朝縱向 橫向擴充套件 113 物業管理在城市管理的地位日益重要 124 物業管理行業正在...