第一部分：市場分析
一 、營銷環境分析
1、總體經濟形勢
淮南是國家大型的能源城市，全市總共六區一縣，總面積2596.4平方公里。全市人口233萬人。全市產業結構為煤炭、電力、化工、輕冶等，其中煤炭、電力已發展成為地區性支柱產業。
2023年以來，經濟快速增長，主要指標創十年來最好水平。2023年經濟總量繼續擴大。地區生產總值（gdp），一季度為52.
7億元，比上年同期增長16.3%；上半年為117.3億元，增長16.
5%，三季度為180.3億元，增長16.5%，初步預計全年地區生產總值261億元，比上年增長16.
5%；固定資產投資保持強勁增勢。預計全社會完成固定資產投資120億元，比上年增長39.3%。
其中50萬元以上專案完成投資93億元，增長44%。消費品市場持續公升溫，招商引資取得新進展。由於消費環境改善，居民收入持續增加，消費能力增強。
預計全年社會消費品零售總額81億元，比上年（經濟普查資料）增長13.5%。
2、總體消費態勢
淮南市總人口為233萬人，2023年淮南經濟總量繼續增長，城鄉居民收入繼續增加，其中淮南在崗職工人均工資居全省第二位，在崗職工人均工資增速居第二位，社會消費品零售額增速居第四位。城鎮居民人均可支配收入增速居第四位，一至三季度我市城鎮居民人均可支配收入6407元，比去年同期增長19.9%，高於全省平均水平5.
8個百分點，人均消費支出4556.7元，增長11.1%。
在崗職工工資大幅增長，前三季度全市在崗職工人均工資15975元，增長42.1%。我市城鎮居民收入顯著提高，預計、城鄉居民收入繼續提高。
2023年城鎮居民人均可支配收入可達9384元，增長10%。居民消費開始轉旺。消費水平提高，商品房、旅遊、轎車開始成為消費熱點。
同時隨著煤礦業的發展、城鎮化的程序以及新增人口、子女結婚，對商品房需求增大，加之由於居民收入的增加，受個人地產投資、居民二次置業、居民新購房觀念等因素的影響，淮南將進入新的購房高峰。
3、淮南房地產市場概況
（1） 十五期間，淮南市房地產開發累計完成投資38.78億元，城鎮竣工面積478.26萬平方公尺，2023年，淮南房地產行業繼續保持健康快速發展勢頭。
房地產開發投資快速增長。前三季度累計完成投資8.4億元，增長66.
8%；預計全年房地產開發完成投資總投資16億元，增長19.4%。根據不完全統計，淮南市房地產開發企業共53家。
在建樓盤32個，東部26個，西部6個以商鋪為主。目前，新光花園的主要競爭對手為新時代廣場、惠利花園城、上東錦城、陽光國際城、盛世名門、優山美地等。
（2）淮南未來地產發展的趨勢
⑴ 、淮南**時代的到來，許多地產開發商走規模化道路。
⑵、 新都市主義和住宅郊區化。
由於淮南經濟的快速發展，受地價與土地資源稀缺性的影響，未來淮南樓盤開發集中於高層，遍於郊區。
⑶ 、淮南房地產企業面臨洗牌
2023年淮南房地產的開發達到了乙個新的高峰，日趨白熱化，競爭加劇。在日漸激烈的市場條件下，在**的調控下，一批實力不夠的房地產商面臨出局，淮南房地產行業大規模洗牌為期不遠。
⑷ 、房地產營銷的變化
房地產整合營銷全面滲透策略開始在淮南地產界盛行。房地產營銷逐漸由產品營銷、形象營銷、概念營銷向整合營銷過渡。淮南樓盤供給的集中化必然導致同質化。
走整合營銷之路這是必然的趨勢。對新光花園來講，真正挖掘細分市場，以有效供給應對有效的層面需求。
4 、房地產政策
從2023年上半年開始，國家對房地產行業的巨集觀調控來看，房地產行業開始受到比較嚴格的控制，對規範房地產市場具有積極意義。在此，不做細緻分析。
5、營銷環境的總結和分析
機會⑴淮南市經濟發展形勢執行良好，居民消費水平提高。
⑵商品房的需求量不斷增長。
⑶淮南市山南新區的開發。
威脅⑴未來國家政策的不確定性因素。
⑵部分購房者抱觀望態度。
⑶目前，淮南房地產行業競爭日趨激烈，廣告鋪天蓋地。
優勢⑴新光集團隸屬於市房地產管理局，淮南城市綜合開發二級資質。裕安三村的成功開發與管理，為新光集團贏得了來良好的口碑。
⑵新光花園的地段優勢及周遍良好的基礎配套設施。
劣勢⑴新光花園的樓盤知名度不高，在鋪天蓋地的地產廣告中難以突圍。
⑵新光花園產品趨向同質化，廣告訴求點不夠集中，形象比較模糊。
二、新光花園swot分析
新光房地產開發有限責任公司是市房地產管理局的下屬單位，新光花園是由新光集團投資開發建設。現根據實地調查與諮詢對比對新光花園專案進行swot分析。
優勢1、公攤率僅為12%：
據調查，在淮南同行業中屬較低比率。公攤率方面就可以為購房者節省4千—2萬多元的不必要開支，使其成為銷售中最大的亮點、最大的實惠。
2、周邊環境：
①、教育配套設施：
周邊有洞二小、淮南一中、淮南二中、淮南師範學院、安徽理工大學等一系列完善的教育系統，配套設施齊全。最大的特色就是教育的殿堂遍布周圍，學習氛圍和教育氛圍濃厚，位處淮南頂尖教育圈**，對孩子未來的成長和家庭教育有著長遠的影響。
②、 生活及商業、交通配套設施：
新光花園周邊的配套設施完善。如市體育文化中心、蘇果超市，交通便利，新光花園集聚在眾多成熟社群的中心，物業裝置及商業裝置配套全面，教育、醫療、餐飲、娛樂等一應俱全，讓消費者享受自身寧靜樂園的同時又方便了其他需要。新落成的淮南市體育館成為眾多休閒運動的首選。
3、新光房產的品牌優勢：
新光房地產開發有限責任公司是市房地產管理局的下屬單位，城市綜合開發二級資質。裕安三村的成功開發為其贏得了良好的口碑，自身的穩定性使其信譽度在行業內享有盛名，房子的質量同時也得到了保障。
劣勢1、地理位置較模糊，
新光花園位於裕安三村和新體育場之間，前後左右均是成熟社群，由於新光花園位置處於眾多小區中心，道路沿線無明顯指示標誌，消費者不易尋找。
2、前期廣告宣傳效果不明顯：
面對其他房地產鋪天蓋地的廣告，新光花園的廣告策略不夠系統，品牌形象模糊，知名度低，消費者不能通過有效的資訊渠道了解到新光花園。
3、新光花園產品：
戶型偏大，**偏高，樓盤趨向同質化。可能為新光花園的樓盤銷售帶來一定的困難。
4、優勢不便利用：
新光花園在公攤率上有很大的優勢，但由於政策原因不能很好地宣傳。致使最大的優勢在與競爭對手的競爭過程中不能很好地利用。
機遇1、淮南礦業集團近年發展迅猛，職工收入水平增多，有意向在東部市中心地區安居置業。
2、淮南近些年經濟發展勢頭良好。城市居民收入增加。 加上淮南舊城改造力度的加大和山南新區的開發，房屋需求量大大增加。
3、山南新區的開發使得陳洞路成為連線新舊城區的咽喉要道，從而帶動周邊地區的發展，新光花園公升值空間巨大，極大吸引了淮南市民對新光花園樓盤的投資。
4、2023年省運動會即將在淮南新體育館召開。屆時對於周邊地產的熱炒風潮一定會有所增加，進一步刺激和拉動新光花園周邊環境和經濟的發展。
5、隨著城市文化廣場和新體育館的落成，越來越多的投資商和市民都將焦點聚集在本案所在地。區域的規模效應，能為新光花園樓盤的銷售起到一定的推動作用。
風險1、未來國家房地產政策的不確定性，可能會對新光花園的樓盤銷售帶來一定的影響。
2、部分居民存在「買跌不買漲」的購房心理，在目前房價偏高的條件下，抱觀望態度。
3、淮南市房地產開發商眾多，行業競爭激烈。同時該區域分布著四五家樓盤，區域競爭日趨白熱化。
三、目標消費者分析
1、目標消費者特徵描述：
⑴ 年齡描述：主要集中在28—35歲，45—55歲兩個階段，即青年與壯年。
⑵ 重點區域描述：① 東部拆遷戶或對現有居住條件不滿者
② 西部及潘集地區，收入水平較高，希望在市中心居住
⑶ 購買動機描述：
① 用於居住
② 用於投資
⑷ 文化描述：接受過中等或中等以上教育者居多。
⑸ 心理描述：收入水平穩定，生活壓力較大。
2、影響目標消費者購買決策的因素：
1 ** ② 地段 ③ 品質 ④廣告因素 ⑤口碑 ⑥信譽
3、目標消費者接觸**習慣：
1 教育影響與工作習慣的決定，報刊廣告可對部分人群進行理性訴求。
2 高收入群眾與追求時尚的青年，接觸液晶屏機率較高。
3 戶外廣告、網路、電視、手機簡訊覆蓋率較廣，造成一定社會影響。
4、目標消費者購房心理需求：
1 28--31歲青年追求時尚，趕時髦，對房屋品質要求較高，大空間，交通便利，對周邊配套設施較為重視。
2 31--45歲中青年為孩子考慮。對教育環境、生活質量要求較高。
3 45—55歲中老年受時代文化與自身影響，對環境與健康要求較高。
5、目標消費者分析的總結
目標消費者主要集中在28歲—35歲，40歲—55歲兩個主力購買年齡段。這兩個年齡段大多都有穩定的工作和收入，受過中等以上教育，有一定的文化水平。對生活品質有較高的要求，對教育環境比較重視。
**接觸習慣有一定的規律性。
所以，我們在廣告策略和**策略方面要根據他們的審美偏好、**接觸時機有針對性地訴求。
四、競爭對手分析
1、 總體概述
近年，隨著淮南市經濟發展和人民消費水平的提高，淮南市人均消費指數、銀行儲蓄額的不斷增加，淮南房地產行業發展迅猛。特別04—06年各投資商、開發商擁進淮南，致使淮南房地產行業出現了裂變式的發展，淮南房地產行業不得不面臨新一輪的洗牌。
如今淮南市場上共有樓盤53個，在建樓盤共32個。在建樓盤中，東部有26個，西部有6個（以商鋪為主）。精視傳媒根據在建樓盤的區域、樓盤型別，樓盤**、開盤和交付日期等多方面因素，摘選出新光花園五大競爭對手（新時代廣場、上東錦城、陽光國際城、盛世名門，惠利花園）對其進行一一分析。
2、 主要競爭對手基本概況
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