a《電梯維修保養年度計畫表》的制定
（a）每年的12月15日之前，由工程部經理/主管組織電梯維修人員一起研究，填寫《電梯維修保養年度計畫表》並與維修保養合同一起上報審批。
（b）制定《電梯維修保養年度計畫表》的原則是：
電梯使用的頻度；
電梯的執行狀況(故障隱患)；
合理時間(避開節假日、特殊活動日等)。
（c）《電梯維修保養年度計畫表》應包括如下內容：
維修保養專案及內容；
備品、備件計畫；
具體實施維修保養的時間；
預計費用。
2、電梯維修人員進行電梯維修保養時，應按《電梯維修保養年度計畫表》進行。
3、電梯維修保養安全操作
（a）維修保養前的安全準備工作：
在電梯基站門口處放置「檢修停用」標牌；
關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入轎廂或進入電梯井道；
有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。
（b）檢修過程中的安全注意事項：
給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯；
人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油汙，否則應打掃乾淨，以防滑倒；
人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，並應注意整個身體置於轎廂外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經許可不准開動電梯；
禁止在井道內和轎頂上吸菸；
檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，並應有監護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動執行；
使用的手燈必須採用帶護罩的、電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒；
嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩隻腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；
底坑深度超過1．5m的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑後，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開；
應盡量避免在井道內上下同時作業，必須同時作業時，下方作業人員應戴上安全帽；檢修未完，檢修人員需暫離開現場時，應做到：
一關閉所有廳門，暫時關不上的必須設定明顯標示物，進行安全圍檔，並在該廳門口懸掛「危險、切勿靠近」警告牌，並派人看守；
—切斷電梯總電源開關；
一排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。
檢修保養工作結束後應做到：
一將所有開關恢復到原來狀態，檢查工具、材料有無遺落在裝置上；
一清點工具、材料，打掃工作現場，摘除懸掛的告示牌；
一送電試執行，觀察電梯運**況，發現異常及時整改；
一通知有關人員電梯恢復正常執行。
4、電梯維修人員負責電梯的日常維修保養工作(清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查)，電梯的大中型修理由外委完成。
5、每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養時，可以一台電梯的全部保養專案一次性進行，也可以對小區內所有電梯分專案進行保養。
（a）檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲，如有則應對曳引電動機軸承加註潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。
（b）檢查曳引電動機和減速箱聯軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無鬆動現象，如有則應擰緊。
（c）檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調節螺母是否緊固無鬆動，如鬆動則應擰緊。制動器溫公升不超過60℃。
（d）門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1／3時則應更換。
（e）限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨嚴重則應更換並作必要調整；鋼絲繩應完好無油汙；限速器夾繩鉗口處應無汙或異物，發腳螺栓應緊固。
（f）檢查張緊裝置動作是否正常，否則應作機械調整；檢查限位開關是否處於正位置，如未在正常位置則應扳回。
（g）檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現象則應對各傳動處潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為2～4mm。安全鉗鉗口應清潔無油汙。
（h）清潔控制櫃內務元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲帆觸點有無打火、熔焊、積碳現象如有則應進行整修，整修達不到要求的則般換同型號規格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無鬆動、發熱現象，如有則處理並擰緊；檢查各儀表、訊號燈是否正常，如損壞則應予以更換。
（i）檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現象，如有則應更換鋼帶；檢鬱傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查叭觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。
（j）清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油汙。
（k）檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。
（l）檢查自動門傳動機構，安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝雕否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5—8mm，門刀不能碰門軲轆，門刀與門軲轆間隙為3mm，廳門不能從外面用手扒開。日各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。
（m）檢查轎廂和對重導靴油盒中油量(正常應為2／3油盒)，缺油應及時加好；齟滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應更換。
（n）檢查斷相保護、超速保護、機械聯鎖、廳門和轎門機電聯鎖油壓緩衝器復慚關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，月不符合要求的要調整或更換，對傳動部位應加潤滑油。
（o）清除對重架、對重塊、緩衝器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。
（p）檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、汙物。
（q）檢查曳引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調整。曳卅繩槽應清潔無油汙。
（r）檢查導軌連線板、壓道板螺栓是否緊固，如鬆動則應擰緊。
（s）做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。
f每年對小區內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調糊測試，此項工作於每年12月上旬以前完成。
（a）每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。
（b）檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的1／2時則應更換。
（c）清潔限速輪、張緊輪並加潤滑油。
（d）張緊輪底平面距底坑地面距離應為500-50mm，超過規定的應予以截繩。
（e）檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙(正常值2—4mm)，試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應作機械調整。
（f）清潔機械選層器，對各轉動部位加潤滑油，損壞的元器件應予以更換。
（g）清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調整好門機速度。
（h）調整廳轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證5—8mm。
（i）緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調整緊固補償鏈，執行時應無撞擊聲。
（j）加緩衝器油，作緩衝器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。
（k）對終端限位開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳門地坎以遠50—70mm。
（l）對終端極限開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠150～200mm。
（m）檢查動力部分絕緣電阻應在0．5mω以上，其餘電氣線路應在0．25mω以上，如果達不到要求則應進行乾燥處理。
（n）檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常，如果不行則應更換。
6、每次電梯維修保養時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應由工程部裝置主管填寫《申請延時維修保養表》，工程部經理，經專案部經理批准後方可延時。
7、對於計畫中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計畫中，對於突發性的裝置設施故障，先經工程部經理/主管口頭批准後，按《電梯故障維修標準作業規程》進行緊急維修。
8、電梯維修人員應將上述維修保養工作清晰、完整、規範地記錄在《電梯維修保養記錄表》內，並於每次維修保養後的3天之內整理成冊後交工程部存檔，儲存期為長期。
9、電梯停用管理
電梯因維修保養等原因需要停梯時，應由工程部主管填寫《停用申請表》，經工程部批准報專案部和通知客服部，由客服部提前24小時通知甲方。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用後12小時內向有關使用者作出解釋。
7、電梯故障維修標準作業規程
程式要點
a電梯發生故障後，電梯維修人員應快速到達現場(維修人員10分鐘內)進行搶修。
b先檢視故障現象、分析發生故障原因、分析故障的位置。
c根據不同的故障，進行相應的處理。
d一般常見機械故障及處理措施
（a）機房：
電機軸承故障：電機運轉時發出異常響聲，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發卡、磨損過大，則須更換軸承；
選層器故障：一般有以下幾種：
——滑鏈：應調整鏈條長度，調整帶動輪位置；
——選層器三角觸頭不動：多為汙塵太多所致，應用除汙劑清除汙染。此劑除汙快、去汙強，而且還有滑潤作用；
——上、下滑杆不靈活：主要是導向軸承鏽死、或導軌沒有潤滑、主導軸生鏽、有潤滑油所致。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導軸鏽汙、加潤滑油；
制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現象。應調整制動閘瓦，更換閘瓦，除去制動輪上的油汙；
限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清洗雜物、更換軸承。
（b）井道與轎廂：
l轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油。
l廳門故障同上；
l開門刀故障：執行時有碰聲、或突然停車。應調整開門刀位置(開門刀與刷地坎間
l導軌故障：執行不平穩、發抖、震動等現象。應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平介面；
l導靴故障：執行不平穩、有磨鐵聲、振動等現象，導靴片磨損嚴重、導靴座位置不對等，應更換導靴，調整導靴座位置；
l安全鉗故障：執行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯動機構，加油潤滑，保證各活動部位靈活。
（c）底坑：
補償鏈故障：執行時有碰鏈聲，由於補償鏈增長或縮短等原因所致。應調整補償鏈長度；
安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：執行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承；
緩衝器故障：緩衝器生鏽，不活動，液壓油量不足。應除去鐵鏽，補充液壓油。
e電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法
（a）機房：
保險絲故障：
——緩衝器、底坑急停、斷繩開關短路。應排去底坑積水，排除短路點、換上相同保險絲、廳門轎門安全迴路；
—一井道有水，迴路有短路點。應斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈迴路；
——廳外指示有水或有線破裂斷路。應排乾水，排除短路點，更換保險絲，控制迴路；
——控制線圈被燒，控制項內部斷路，應更換控制線圈和控制項，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。
接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由於接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或外掛程式有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。
（b）開道與轎箱：
l上、下限位及極限開關故障：此故障出現電梯不能走車，一般是由於開關接觸不好或斷路等原因所致。應清潔接觸點或更換、排除斷點等；
l轎門、廳門聯鎖開關故障：此故障出現電梯只關門不走車，一般是由於聯鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致。應清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等；
l安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現電梯不走車，一般是由於開關接觸不良或損壞等原因所致。應清潔接觸點，更換開關。
（c）底坑：
l緩衝器開關、底坑急停開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由於接觸不良，緩衝器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩衝器開關損壞所致。應清潔接觸點，緩衝器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關；
l張緊輪斷繩開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由於開關接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關損壞等原因所致。應清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。
f電梯故障排除後，電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期儲存。
電梯日常維修保養標準作業規程
一 目的 規範電梯維修保養工作，確保電梯各專案效能完好。二 適用範圍 適用於物業管理處轄區內的電梯維修保養。三 職責 1 物業經理負責審核 電梯維修保養年度計畫 並檢查維修保養工作的實施情況。2 機電維修部主管負責組織制定 電梯維修保養年度計畫 並具體組織 實施 監督維修保養工作。3 電梯管理員負責...
014電梯日常維修保養標準作業規程
深圳熊谷物業管理 b版 編制 檔案編寫小組 審核批准 2005年月日發布2005年月日實施 1.0 目的 規範電梯維修保養工作，確保電梯各項效能完好。2.0 適用範圍 適用於物業管理公司轄區內的電梯維修 保養。3.0 職責 3.1 工程管理部經理負責審核 電梯維修保養年度計畫 並檢查維修保養工作的實...
電梯維修保養標準
本標準為本企業維修人員在實施維修保養工作中，必須遵照執行的企業標準，企業對各維修站 點的檢查亦應按此執行。具體內容如下 一 隨時了解電梯運 況，停梯維修保養時必須掛警示牌。二 優先處理緊急情況。三 對機房 井道 轎頂 底坑和廳門 轎門 轎壁 召喚指層面板，要定期清理，保持清潔衛生。四 對轎廂照明 應...