深圳熊谷物業管理****
（b版）
編制：檔案編寫小組
審核批准
2023年月日發布2023年月日實施
1.0 目的：
規範電梯維修保養工作，確保電梯各項效能完好。
2.0 適用範圍：
適用於物業管理公司轄區內的電梯維修、保養。
3.0 職責：
3.1 工程管理部經理負責審核《電梯維修保養年度計畫》並檢查維修保養工作的實施情況。
3.2 工程管理部電梯主管負責組織制定《電梯維修保養年度計畫》並具體組織、實施、監督維修保養工作。
3.3 電梯值班員負責監督電梯的日常維修、保養工作。
3.4 物業管理部負責向有關使用者通知電梯維修、保養停用情況。
4.0 程式要點：
4.1 《電梯維修保養年度計畫》的制定；
4.1.1 每年由電梯主管組織制定《電梯維修保養年度計畫》,並上報公司審批。
4.1.2 制定《電梯維修保養年度計畫》的原則是：
a) 電梯使用的頻率、乘客**量、時間段。
b) 電梯執行的狀況，客戶的要求。
c) 合理的保養時間安排。
4.1.3 《電梯維修保養年度計畫》應包括的內容:
a) 維修保養專案及內容。
b) 備品、備件計畫。
c) 具體實施維修保養的時間。
d) 預計費用。
4.2 電梯值班員在監督電梯維修保養時應按《電梯維修保養年度計畫》進行。
4.3 電梯日常維修保養操作：
4.3.1 維修保養前的安全操作
a) 在要維修保養的電梯基站門口處放置警示安全圍欄。防止在保養電梯時無關人員進入電梯轎廂或進入井道。
b) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂的檢修開關，關好廳門。
4.3.2 檢修過程的安全注意事項：
a) 給轉動部位加油、清潔或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須關閉電梯電源；
b) 人在轎頂工作時站立的位置應確保人員安全、腳下不得有油汙，否則應清理乾淨，以防滑倒。
c) 人在轎頂上準備開動電梯檢查電梯各部件工作情況時，應注意身體置於轎廂的位置，防止被它物碰傷。
d) 需要電梯轎廂檢修人員開電梯時要交待和配合好，未經轎頂人員的同意電梯轎箱內的電梯檢修人員不得開動電梯；轎頂檢修人員所發出的命令轎箱內檢修人員要重複確認方可開動電梯。
e) 禁止在電梯井道與轎頂上吸菸。
f) 檢修電器時應盡可能避免帶電作業。必須帶電作業情況下操作時，應設有監護人防止觸電。
g) 應避免在井道上下同時作業，必須同時作業時下方的作業人員應戴上安全帽。
h) 檢修末完成，檢修人員要暫時離開現場應做到：
1 關閉所有廳門。暫時關不上的必須設定明顯的標誌，圍上安全圍欄，並派人看守。
2 切斷總電源開關。
3 排除熱源等。
i) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身及嚴禁維修人員兩腳分別站在轎廂頂與廳門地坎之間進行長時間檢修操作。
j) 檢修保養結束後應做到：
1 將所有開關電源恢復到原來狀態，檢查工具、材料有無遺落在裝置上。
2 清點工具、材料，打掃工作現場，摘除懸掛的告示。
3 送電試執行觀察電梯運**況，如發現異常情況及時整改。
4 通知有關人員電梯恢復正常執行。
4.4 電梯值班員負責監督電梯維修、保養公司的日常維修、保養工作。
4.5 電梯保養公司每月對每台電梯各部份進行二次例行保養工作，檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查、調整。）其分專案如下：
4.5.1 曳引機保養:
a) 清理曳引機、引輪等機器表面上的灰塵及油汙，繩槽內的積聚的油汙。
b) 檢查齒輪箱油量及油質，檢查齒輪箱各部分的夾口有無滲油現象。
c) 檢查齒輪箱排油孔的油塞螺絲有無滲油現象。
d) 檢查曳引機、減速箱有無異響，溫公升是否過高及軸承執行時有無異響。
e) 檢查機座的避振膠有無龜裂、變形固定螺絲是否鬆動。
f) 以上情況如有出現不正常現象應及時維修、更換。
4.5.2 檢查繩槽損壞情況，如有出現影響電梯正常執行的應及時車修或更換。
4.5.3 檢查制動裝置：
a) 檢查制動螺栓塞、制動鼓表面應光滑、無生鏽。
b) 檢查聯軸器連線件有無鬆動現象。
c) 清理制動桿及槓桿表面的灰塵與油汙。
d) 檢查制動臂與制動臂軸動作是否靈活，並加油潤滑。
e) 檢查制動靴制動鼓表面接觸不少於80%。
f) 檢查制動靴襯有無龜裂。
4.5.4 檢查限速裝置：
a) 清理限速器各部位表面灰塵、油汙。
b) 檢查限速器的機械部件是否暢順，如不暢順，應調整、更換。
c) 檢查保險繩與限速器的夾繩靴有無磨擦，如有應調整。
d) 清理電氣開關表面的灰塵，接線端子螺絲旋緊，檢查接點有無損蝕。
4.5.5 清理控制櫃內各元件的灰塵，旋緊螺絲，檢查接觸器、斷電器動作情況，訊號指示燈是否正常。如有不正常的現象應維修、更換。
4.5.6 檢查各樓層感應板與突出的部位尺寸，若位置發生變化應給予調整。清理各感應器、板上的灰塵，檢查停層樓面裝置箱內外部接線螺絲鬆緊。
4.5.7 清理門頭、門路軌、吊門輪、門板、門電機、門閘鎖等部位的塵灰。調整轎廂門、門扣鎖、廳門、電氣裝置。檢查光電、安全觸板等安全裝置。
4.5.8 轎廂門關閉後，門扇之間與門栓、門楣、 地坎之間的間隙不超過9mm，如有凹處測量由凹底算起。
4.5.9 層門關好時，門扇之間或門扇與門柱、門楣、地坎之間的縫隙應不超過6mm，如有凹處測量由凹底算起。
4.5.10 在水平滑門的開啟方向，以150n的人力（不用工具）施加在乙個縫隙最大的作用點上，其縫隙可以超過6mm，但不得超過30mm。
4.5.11 檢查轎廂和對重導靴油盒油量是否足夠（正常為油盒2/3）,缺油時及時加油；檢查滾輪導靴膠皮有無裂開、膨脹，如有應更換。
4.5.12 清理對重架、對重塊、緩衝器、底坑的雜物，清潔接油盒。
4.5.13 每年對減速箱更換一次新的齒輪油。
4.5.14 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各螺栓，調整緊固補償鏈。執行時應無撞擊聲。
4.5.15 檢查電機絕緣電阻應在0.5兆歐姆以上，電氣裝置的金屬外殼對地應在4歐姆以下，如達不到要求應進行處理。
4.6 電梯停用管理：
電梯因維修保養等原因需要停用時（計畫保養表之外的），應由電梯保養公司書面提出請求，經工程管理部經理批准後通知物業管理部。由物業管理部提前通知有關客戶。
5.0 記錄：
5.1 《深圳市電梯執行、維修保養工程及檢測工作記錄》
5.2 《電梯保養報告書》
5.3 《手扶梯保養報告書》
6.0 相關/支援檔案
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