7.1 安岳城市經濟發展規劃對酒店開發戰略影響分析
2009 年，安岳縣國民生產總值124億元，同比增長14.5%；社會消費品零售總額487162萬元，同比增長23%，人均生產總值約7850 元。
酒店發展的基本規律，需要城市經濟基礎的支援，需要城市消費人群的支援，凡是國民經濟發達的區域，人均消費力增速較強，市場化程度也相對較高，其賓館、飯店、酒店等的經濟發展狀況也相對較好。經濟發展的良好環境才能給本酒店提供了未來客源市場保證。
7.2 城市發展規劃對酒店開發戰略影響分析
未來安岳縣的城市性質可以為：四川盆地次級交通樞紐，重慶經濟輻射圈，成、渝、內、遂節點城市。作為內向型經濟發展城市，借助大交通的改善和安岳縣獨特的區位優勢，安岳工業在全縣食品、絲綢、醫藥、化工、機械、汽配、建工建材七大產業的基礎上，提出了跨越式的發展目標，規劃開發區面積30平方公里，入駐企業400戶，實現產值600億元，努力讓安岳成為丘陵地區發展工業的典範。
安岳未來在成、渝、內、遂的拉動下，對內、對外商務發展逐步提公升，本地客源及外地商務客源等均有入住品牌酒店的要求，而且隨著區域經濟的成長，本地客源的綜合消費水平也會逐漸提高。本案五星級酒店的 「商務+會議+休閒」定位符合城市總體發展規劃，假設本專案引入較高的國際化品牌酒店，對酒店的經營有一定的推進作用。
專案隸屬城南開發區，周邊區域分別有縣**新址、高階居民區、工業園區等，其建設將是城市商業商務發展的制高點。
本專案依靠城市經濟的發展和周邊區域的建設，以及城市高階消費人群的消費習慣、消費形態和消費意識的不斷轉變，相信能作為城市首選的服務備選之一，率先扛起城市級酒店商務服務的大旗，為城市潛在客源的商務、會議、宴請等接待需求提供高品質的酒店服務和高階餐飲、娛樂業為一體的一站式服務。
7.3 **要求對酒店開發戰略影響分析
本專案的建設被安岳縣領導高度關注，納入城市發展規劃重點建設專案，可見本專案將得到地方**的高度重視和大力支援，是本專案開發酒店的優勢和保障性條件之一。
**對本專案開發的要求不只是城市規劃發展重點專案和建設新的城市地標，更是安岳縣城市發展標誌和城市對外展示的名片，本專案的建設發展也是全泰公司地產開發的乙個重要專案。**對本專案酒店的開發有一些特別的硬性條件，使酒店的市場定位和專案開發戰略的制定具有一定的市場挑戰性。
7.4 業主公司目前酒店專案開發戰略分析
業主公司對酒店的發展戰略為：
本專案是業主公司的第乙個酒店投資專案，酒店主要服務於整個安岳縣發展所需的會議中心、商務休閒中心、宴會中心和城市商業配套；
業主公司對酒店的定位要求體現「安岳酒店市場的新標高、城市對外發展的名片」，以此寄託乙份不能割捨的家鄉情結；
希望酒店未來經營盈虧能夠在乙個可控的範圍內。
業主公司對酒店開發的起點較高，要求以商務、會議、旅遊、商業發展為開發重點，酒店設計以五星級的消費感受超值服務為標準，特別是商務休閒和商業發展的感受和體驗，而不是單純的五星級硬體配備。
8.1 本專案酒店定位
傳統的酒店及商務類定位模式
圖８－１
1、 本專案適宜定位：
上表傳統的六大模式中的任意乙個模式對本專案而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業主公司戰略發展目標、未來城市開發等諸多因素及綜合規劃考量，建議本專案定位必須跳出傳統模式思維，創造屬於針對本專案的開發模式：基於本專案相關各方對酒店的訴求：
達到國家五星級酒店標準；
酒店客房不少於300間，床位不低於500張，並按五星級酒店要求配備餐飲、商務、會議、公共娛樂、安全等相關服務設施；
地標性建築酒店；
城市中心酒店；
因此，我們認為本專案：
是安岳縣一座地標性酒店建築，是城市名片的卓越代表！
是資陽市、安岳縣商務、會議、休閒旅遊高階接待中心
是標準五星級商務 +會議+ 休閒酒店綜合體！
關於功能，可以概括為四大類：
客房、餐飲、（會議）、康體娛樂、；且收入比重基本相當（康體娛樂可能略小）；
關於客源市場，客房市場可以概括為：
商務客戶——50%（其中：公司40%；**50%；其他10%）
會議客戶——30%
休閒客戶——15%
旅遊家庭——5%
2、定位依據：
1) 高檔次的商務 + 會議 + 休閒酒店在安岳市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴大其市場客源相容性；
2) 本專案地理條件、交通條件、環境資源條件等從現狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發展的眼光看，隨著安岳社會經濟成長、旅遊休閒的興起，也適宜商務會議休閒酒店的組合定位；
3) 檔次和影響力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽度，成功的會議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產的增值；
4) 高品質的酒店一般接待來自不同國家、地區和本地域的高消費者，他們的綜合消費力都比較高，且酒店經營面較廣能增加客源供給；
5) 酒店接待重要會議，必然會成為新聞**關注的焦點，**在報道會議的同時也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；
6) 休閒旅遊結合會議能更好的平衡休閒商業酒店中淡旺季問題，而單純的會議型酒店或單純的休閒度假酒店都會面臨節假日的飽滿，和周一至周四冷清的經營問題；
7) 批量型的會議客源和商務散客更容易成為酒店客房的主力貢獻者。
8.2、酒店及商務形象定位
標準五星級酒店定位，在當前安岳縣酒店發展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務城市，從景觀上就是一道城市風景線，五星級酒店可以為整體開發專案和商業配套公寓住宅增加一定的「形象價值」，是和整體開發專案不可分割的，從而提公升整體專案的市場推廣和銷售能力。
擬建酒店爭取引入一家具有品牌影響力的酒店管理公司進行管理，品牌的形象符合投資商企業形象要求，也能提公升**提公升安岳縣的投資環境和城市形象。
配套商業建議定位為精品休閒商業，以休閒娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業。針對城市發展和當地消費習慣的改變，創造全新的高檔休閒活動場所，引入放鬆的參與性專案和高階消費商業形式，打造城市高階「精品休閒商業」綜合休閒主題形象。
8.3、標準五星客房體量定位
標準五星定位模式：根據相關訴求，建議客房定位300 間客房左右，結合1 間**套房、行政套房30 間，完全滿足區域內「中小型會議」 +「商務散客」客源的住宿接待功能，不過經營的初期幾年可能會出現「吃不飽」的情況；
300 間客房體量的商務酒店有一定的整體開發風險，如果能適度縮小規模會更具有可行性；
300 間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依賴一些較低收益的客源市場（如：旅遊業團體市場），進而影響專案酒店的平均房價；
對於希望引進管理公司管理而言，如果客房數量不足200 間套，則通常難以實現高效運營，同時，絕大多數酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數最少不得少於200 間套，換言之，管理公司對於中等規模酒店才會考慮接管。
商務休閒酒店
六大經營模式
9.1 客房服務功能定位策劃
1、客房面積定位：
客房產品是消費者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務休閒認識方面，客房最重要的特徵是空間大，床品質量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室。為進一步增強產品競爭力，達到品牌管理公司的客房標準，使客房空間更為寬敞，更為舒適。
2、客房房型定位：
根據對一些長期在外商旅的消費客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務會議為本專案的主要客源群體，因此，建議本專案的雙人房型的比例佔到65%以上，套房是五星級必不可缺的產品，評五星需要套房比例不少於10%，因此套房數量控制在總套數10%左右，建造時在開間和格局上可以取巧。
3、景觀房：
盡可能多設定景觀房，提高整體客房的品質。景觀房的觀景陽台考慮設定水壓浴缸，供客人一邊放鬆、一邊觀景。
建議客房戶型配比
表９－１
圖９－１
9.2 餐飲服務功能定位策劃
餐飲分為四部分：
1) 會議餐：考慮餐飲客源多為會議客源，對團餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為500 平公尺可以滿足200-300 人的會議用餐。
2) 高檔商務餐：兼顧少量高階客源消費講究秘密性，設定少量包房，此類包房全部利用層包房設施，不再追加額外投資，大小包房應不少於20 間。
3) 宴會餐：考慮到宴會宴請客源，區域型消費宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運營。
4) 休閒餐：休閒餐將與酒店進行功能分割槽，在休閒商業區設立休閒餐飲區，根據專案休閒商業經營面積及狀況，休閒餐飲區域可設定在酒店配套商業區頂層，並設定相應私密性較高的大眾包間，包間數量不超過10 間。
餐飲的功能應包括如下幾部分：
中餐廳 1 間
風味餐廳（中式或中西混搭）1 間
西餐廳 1 間
酒吧 1 間
大堂吧 1 處
表９－２
西餐廳的餐位數主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定50%的入住率，平均入住人數為1.3，那麼在翻颱率達到1.5 的情況下需要150 個左右的餐位。
為滿足**和業主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備20 個包廂（240 個餐位）以及面向散各的含300 個座席的大廳。
圖９－２
9.3 康體服務功能定位策劃
康體娛樂服務功能規劃設施包括:游泳池、健身房、spa 洗浴、量販式ktv、遊戲機、桌球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美髮等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提公升酒店商業附加值，這些都是投資少，見效快，在酒店平星過程當中獲取分數比重較高的專案，與與 spa 和保健按摩區、足療房、按摩房、乾蒸、濕蒸等形成資源共享。以上設定既要照顧休閒旅遊客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。
重點是游泳池與spa 洗浴的結合，即要凸顯特色，又要同時避免游泳池不賺錢的弊端。
五星級酒店STP分析
麗江福國大飯店stp分析 五星級 一 酒店介紹 麗江福國大飯店是按五星級酒店標準結合納西居民和藏秘文化為主題的特色酒店。酒店藏有數以萬計的傳統民俗舊器，珍品歷史文物。總占地三十餘畝 近20000平公尺 酒店位於麗江古城南門入口處，步行15分鐘可到達古城四方街。距離麗江機場40分鐘車程，距離麗江著名景...
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