【**關鍵詞】物業服務計費依據物業服務質量
【**摘要】物業服務收費問題，已影響到物業管理行業的健康發展，其
根源包括體制上的缺陷、一些外在因素的影響。解決這一問題的關鍵就是要改
革物業服務收費依據、收費方式，制定質量考核體系，從源頭上進行糾偏和規範。
物業服務收費一直是困擾物業管理行業發展的難題，大多數物業管理爭議
和糾紛都直接或間接與其相關。它本來是一種簡單的商品交易行為．為什麼會
引發如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3個方面：(1)**對物業服務收費在政策設計上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，從而引發種種爭議；(2)缺乏精確、高效的物業服務質量考核體系，導致費用與服務水平相適應的收費原則難以貫徹；(3)在物業管理實踐中，新事物、新情況層出不窮，不斷地創造出一些法律及政策上的空白，使現行的法律及政策規定無以應對。顯然，第
一、二個原因屬於體制上的缺陷，第三個則屬於外在因素的影響。透過紛繁復
雜的問題表象，認識其本質，從源頭上進行糾偏、規範，是解決物業服務收費
問題的關鍵。
一、物業服務收費的計費依據需要修改
《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》對物業服務收費的原則、
要求等進行了指導性的規定，但是把具體的管理許可權下放給了省、自治區和直
轄市****與房地產主管部門．各地根據當地實際情況也出台了一些物業服
務收費的管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費依據較為一致，一
般都是根據業主產權證書上登記的建築面積(包括公攤面積和套內建築面積)來
確定。這種收費依據的可操作性毋庸置疑，因為每個業主的建築面積固定．只
要收費標準不變，每個業主應交納的物業服務費就固定不變。但是，這一收費
依據也有明顯弊端，即公平合理性考慮不夠。因為這種計費依據只考慮了物的
因素，未考慮到人的因素，而真正享受物業服務的是人，並不是物，雖然物業
面積和使用人數存在一定的正相關關係，但絕非嚴格意義上的一一對應，而且
人口因素是動態變化的，當前收費依據無法體現這一特點。以住宅物業為例，
在乙個物業管理區域中，同樣面積的房子，有些業主是單身階層，有些是兩口
之家，也有些是三世同堂，另外，還有一些房子是閒置未用。可見，面積相同
的房子使用者人數的差異可能非常大。但對物業服務企業來說，它一視同仁地
提供給每個物業使用者無差異的公共服務．如公共區域的綠化、清潔衛生、消
防安全、秩序維護以及共用裝置設施的維修養護等等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數多，那麼享受的公共服務總量也將隨之增加。但是根據現
在的物業服務收費計費依據，其物業服務費卻沒有任何增加。顯然，這種「認
房不認人」、「以房定費」的做法有失公允。建議物業服務費計費依據可以建
築面積為基準，綜合考慮人口因素進行調整．房屋空置不用可作為計費的起點，然後根據實際使用人數進行調整，房子使用人數發生了變化，物業服務費用也
隨之變動。這是一種靈活、動態的計費方式，當然，它的可操作性和效率不如
現行計費方式，因為物業使用人數在不斷發生變化．這就需要經常性地進行統
計核實，無疑將大大增加物業服務企業的工作量，而且準確統計在技術上也存
在一定難度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。對於物業服務費這個涉及千家
萬戶切身利益的問題來說，公平合理性似乎比效率更為重要。如何提高這種計
費方式的可操作性和效率，有待進一步思考和**。
二、物業服務費用應按專案細化明確
根據《物業服務收費管理辦法》，現行的物業服務收費採取兩種方式，即
包乾制和酬金制：包乾制收取的物業服務費中包括物業服務成本、法定稅費和
企業利潤三部分；酬金制收取的物業服務費中包括物業服務支出和企業酬金兩
部分。在這些費用組成中，構成最複雜且爭議也最多的就是物業服務成本(支出)，它主要包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用；物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用：物業管理區域清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用；物業服務企業的固定資產折舊及辦公費用
等等。可見，物業服務成本(支出)是物業服務企業為全體業主提供公共服務的
成本支出。是物業服務費的主體構成部分。在我國目前的物業管理實踐中，大
部分地方對物業服務成本(支出)的各個專案沒有逐一進行明確定價，而是採取
類似商品套裝的方式只提供乙個物業服務費的總價。這種計費方式有著明顯的
弊端。統計資料顯示，我國目前拒繳和拖欠物業服務費的情況比較普遍，其中一
個主要原因就是部分業主認為物業服務企業提供的服務質量不高或者有瑕疵。
其實，通過調查發現，很多業主並不是對物業服務企業的服務工作全盤否定，
而只是對其中的某幾項服務不滿，如小區綠化不好、清潔衛生工作不到位、共
用設施裝置維護保養不及時、公共秩序混亂等等，但是，由於具體服務專案沒
有明確的收費標準，這就導致一些業主採取了類似「株連」的做法，因為對眾
多服務當中的某幾項服務不滿意就拒繳和拖欠全部的物業服務費。顯然，這種
做法雖然不妥，但也屬無奈之舉。鑑於上述原因，建議盡量細化明確物業服務
費用，即確定每乙個服務及支出專案的費用。這樣，在出現由於個別專案服務
質量有瑕疵而引發收費糾紛時．就可以根據該項服務的具體收費標準和實施情
況酌情減免。這種做法一方面體現了公平合理、按質論價的原則，另一方面也
可以有效提高物業服務費的繳納率。
三、應盡快建立精確高效的物業服務質量考核體系
「費用與服務水平相適應」是物業服務收費的重要原則，這與一般商品
「按質論價」的定價原則一致。但物業服務產品本質上是一種行為，具有無形
性的特徵，其質量的考核存在著技術上的難度。目前我國還沒有建立統一的物
業服務質量考核體系，大部分地區也都沒有建立地方性的物業服務質量考核體系，這就使業主與物業服務方在服務質量上經常存在分歧，甚至業主之問對物
業服務質量也評判不一，從而引發收費糾紛。建議盡快建立全國性的物業服務
質量考核指導辦法，各地在其指導下，根據當地的實際情況，進行落實細化，
設計科學合理的質量考核指標體系．使其切實可行，精確高效，真正發揮標尺
的作用。可以說，物業服務質量考核體系一旦建立．很多物業服務收費糾紛將
迎刃而解。
四、單獨購買車位或車庫的產權人應視情況確定是否繳納物業服務費
《物權法》第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車
庫應當首先滿足業主的需要，再由當事人通過**、附贈或者出租等方式約定。這一法條意味著建設單位在滿足業主需要的基礎上，可以單獨將車位、車庫(不屬於公攤面積)的所有權讓渡給業主之外的消費者。根據當前的普遍做法，物業服務企業對這些外賣的車位、車庫消費者一般僅收取車輛管理費，用於車庫車
位的維修養護、停車管理人員的報酬和物業服務企業利潤。顯然．這部分車輛
管理費僅是為獲取車輛管理服務所支付的費用。現在問題是，對這些外賣車位
和車庫的消費者，能否在收取了車輛管理費外，再收取適當的物業服務費用呢?
就本質來說，這些單獨購買車位、車庫的消費者也是物業的產權人，是名
副其實的業主，只不過他所持有的物業形式和其他業主不同而已。這部分特殊
的業主，是否需要繳納適當的物業服務費。關鍵看他們是否享受到了物業服務。筆者認為應該根據具體情況區別對待。如果車位、車庫產權人在通往車位、車
庫的過程中．要穿越物業管理區域，那麼他們自然要享受一系列的物業公共服務，比如清潔衛生、綠化、道路交通、公共秩序等等；如果車位、車庫產權人
可以直達車位、車庫而無須穿越物業管理區域，那麼他們就未享受到車輛管理
服務之外的物業服務。
對於第一種情況。也許有人會反駁：這些外賣的車位、車庫和必須通過的
物業管理區域是一種相鄰關係．全體業主理應提供通行的便利。這種說法也有
一定道理。但也應該注意到，這些外賣車位、車庫的使用壽命高達數十年，單
就車輛對物業管理區域道路的毀損來說，這些產權人就沒有理由不承擔必需的
道路養護費用。如果更較真的話，這些車輛占用了物業管理區域有限的道路資源．增加了安全隱患，而且汙染了環境。對於這些負的外部效應。為什麼不應
該付出一定代價呢?
因此，按照「誰受益、誰付費」的原則，對這部分需要穿越物業管理區域
的外賣車位、車庫的產權人．收取一定的物業服務費是合理的，尤其是物業服
務收費採取酬金制方式的，當然，具體標準可與其他業主區別對待。對於第二
種情況，由於車位、車庫的產權人只享受到了車輛管理服務．所以只需繳納車
輛管理費。而無須再繳納任何性質的物業服務費。
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