商鋪銷售及返租方案
一、**制訂方式
（一）專案整體**策略
制定合理的商鋪**體系能夠有利於推動專案的成功推廣，在競爭激烈，消費者日漸理性的市場情況下，必須冷靜的進行**體系的制定。
一）、整體**制定原則
1、確定合理的利潤率
在定價過程中，確定合理利潤率，在塑造專案優良的素質的同時，為了提高專案的市場競爭力，專案必須對購買者要有吸引力(不一定是低價)。這需要很好的專案包裝，同時，為盡快吸引買家入場，在專案銷售的前期，**不一定是最高的，隨著銷售的進度的進行，**將逐漸上公升，**上公升的過程，將伴隨銷售控制的進行，合理進行**的調整。
2、貼近市場的承受力
在制定**表時，必須保持專案不同區位之間的商鋪的**均好性，在商鋪規劃時，保持地段價值和**基本吻合。
3、單位**制訂原則：
一般情況下，除了集**買之外，個人購鋪都是以個體鋪位為單位。由於房地產商品的異質性，不同的鋪位，由於位置的不同，對購房者來說，其經營也將有其不同的效果。因此，我司認為可遵循二大原則，六項參照值進行評估。
（1）、二大原則：
原則1：有效**的多少；
原則2：注目率的高低。
（2）、六項參照值：
a、以成熟商業區為參照值：比鄰成熟商業區的鋪位，要比較遠離成熟商業區的**更高；
b、以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街（含室內）的**高；
c、以主力店為參照值：四周的鋪位要比稍遠的**更高；
d、以主入口為參照值：愈臨近主入口，**更高；反之，則**較低。
e、以主幹道為參照值：臨近主幹道的商鋪要比臨近非主幹道的**更高；
f、以位於商業街的位置為參照值：商業街兩端的商鋪要比中間位置的**更高；
（3）、專案**制訂係數：
在訂價過程中，以上述各**層級為基礎，根據各鋪位的條件不同，以此類推，得出各單位的**。
二）、**策略：
定價不僅需要專業的技術知識，更需要創造性的判斷力和對消費者購買動機的深刻認識，有效的定價能在消費者接收的空間內讓發展商獲取更多的利益．
1、銷售**策略：
（1）、建議執行「低開高走」的訂價策略：
低開高走是指專案在開盤銷售時，以低於市場心理價位的**入市，隨著交鋪期的接近，銷售**逐步提高的策略。
專案在建築期間，由於銷售的商鋪還不是現鋪，投資者對購買期鋪仍存在投資顧慮，在開盤時以較低的**銷售，一方面可以吸引目標客戶成交，迅速**資金，減低發展商在建築期的資金壓力；另一方面，隨著專案不斷接近竣工期以及旺銷態勢，通過逐步調價能造成售價節節上公升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認為商鋪物有所值或物超所值，增強投資者的投資信心，形成銷售勢能。
（2）、實際**低於心理**的**公布策略:
**公布的時間，關係到銷售勢能的積蓄與釋放的時機掌握，是銷售成功的關鍵性因素之一。銷售前期的推廣，是乙個不斷提公升客戶心理**的過程，在此階段，客戶通過了解專案，結合個人的經驗，明確專案在心目中的定位，尤其是**定位的判斷。
當發展商公布**時，若實際**低於心理**時，則形成銷售的勢能，而且落差愈大，則勢能愈強，既形成了銷售旺勢。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。
因此，只有當客戶對專案形成充分地認識，心理價位不斷提高時，方可正式公布實際**。
二、付款方式
商業物業售價遠遠高於住宅物業的售價，乙個好的商鋪少則幾十萬，多則幾百萬甚至上千萬，對買家購買能力要求更高，加上金融機構對商鋪投資風險的過高估計，至目前為止，國內銀行向商業物業提供的按揭貸款額一般只可以進行5成10年的按揭，最多可申請6成10年的按揭。實際上，商業物業的按揭形式相較住宅的侷限性較大。
我司建議，五洲商業廣場付款方式主要有三種：
1、一次性付款。
客戶簽訂合同時，支付總價款的50%；
乙個月後，支付總價款的50%。
2、5成10年銀行按揭貸款。（爭取6成10年按揭）
客戶簽訂合同時，支付首期款50%；
辦理銀行按揭手續，由銀行提供50%的按揭款，最長還款年限為10年。
3、超輕鬆按揭
客戶簽訂合同時，支付首期10-20%，既可辦理銀行按揭手續（需要銀行支援），由銀行提供50%的按揭款，最長還款年限為10年。其餘首期無需支付（客戶給發展商一定年限的使用權）。
付款方式一覽表：
三、各類返租優惠措施
一）帶租約發售
內容與積極意義：
發展商與有意向經營商鋪的客戶進行洽談，簽訂合作意向協定。當有其他買家購買到本商鋪時，發展商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家，進行租賃本商鋪的細節洽談，保證商鋪的投資回報，讓買家購買到商鋪時就可擁有了穩定租約（回報）。
二）5年返租回報
具體內容：
買家購買本專案商鋪單位後，無須自己經營，將物業回租發展商統一經營，每年從發展商這裡獲得投資總額8-10% 的穩定回報， 5年後，發展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時買家將擁有乙個成熟的鋪位，可自用也可出租。
積極作用：
有利於拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售週期，減少投資風險。商鋪由發展商統一管理，安排經營，有助於做旺商鋪，返租期滿投資者收回乙個成熟的旺鋪。
發展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實施每年分付8-10%的計畫，連續五年。購買商鋪的買家每年可享受8-10%的返租回報，五年的總回報為40-50%，但只能是每年在發展商統一規定的時間內支取，而不是一次性由發展商支付。（有別於超輕鬆按揭）
1、在不同的部分區域實行返租
返租的鋪位，以專案的
二、三樓為宜，一樓一般不實行返租，地下一層由於面積小和總價較低，必要性也不大。
在客戶採用不同的返租年限和租金支付方式的時候，可使用不同的返租率。
2、返租的方式
返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付。
一次性返還存在兩種可能：
（1）、在商鋪的總價中一次性扣除返還金額。
（2）、在首期中一次性扣除返還金額。（吸引力最大）
分期支付：
每年定期支付，一般為季度或者半年。
根據五洲商業廣場的情況，我司認為3－5年返租比較合適。
返租所損失的款項將根據專案的定價和招商情況在售價中給予補償。
三）十年保收計畫
具體內容：
即客戶在購買本專案10年時間內，發展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為乙個結算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價中一次性扣除）。
積極意義：
本計畫主旨在於對那些仍在持幣觀望，或是對本專案仍然存有極大顧慮的投資客製造無形的心理價位刺激，同時也是為了彰顯專案的品質及發展商的信心。
四）購鋪易，低首付
允許首期採用分期支付的方式，比如只是支付20％，30％由發展商提供2-3年無息分期付款優惠，優惠期可延至商鋪開業經營後。購買帶租約的商鋪，收租後才付款，投資獲利更有保障。
五）創業板商鋪
創業板商鋪可以降低投資門檻，增強獲利能力。創業板商鋪是選擇多種15－30平公尺，總價在30萬元左右即可擁有五洲商業廣場的商鋪，是中小型投資者的創業首選，發展商可提供更多金融支援。
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業主商鋪返租的培訓
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銷售返租方案 方案一 買房客戶一次性返還三年返租金5萬元。分析 三年5萬元租金，實際每年租金是1.67萬元，每天的租金約為0.48元 國際 現租金為0.8元 天 那我們的年回報率為3.7 優點 1 一次返還三年租金，以後沒有牽扯 2 一次性返還後減少房租總價，少繳稅 缺點 1 一次性返還太多的錢 2...