售後返租作為商業營銷策略的乙個重要組成部分，其本質上是利用金融工具解決產品銷售的問題。根據交易目的的不同，商業地產的售後返租模式包括融資性售後返租和經營性售後返租兩種型別。結合專案的實際情況，我方應採取經營性售後返租模式。
一、從開發商的工作角度，簡單分析經營性售後返租的三種操作方式：
綜上分析，我們認為第3種方式更加適合我方專案。
二、再就經營性售後返租的一些重要事項簡單分析：
綜上，我方認為第2種方式更加適合我方專案。
三、售後返租年限：
建議返租期為三年。
四、返租各方相互銜接模式：
1、開發商與業主簽訂《商品房買賣合同》；
2、開發商與商業管理公司簽訂《委託管理合同》或開發商自行成立物業管理公司；
3、業主與商業管理公司簽訂《委託經營合同》
4、籌備成立業主委員會，開發商、商業管理公司、業主代表共同擬定《業主委員會管理公約》
五、快速將商場做旺及規避返租期滿後小業主收回經營權帶來波動的保障措施：
1、 無自營。
業主買鋪後必須與商業管理公司簽訂《委託經營合同》，如有意在商場內經營，需在商業管理公司工作框架下履行租鋪手續及流程，利於開業初期貫徹各項管理制度，縮短養成期時段。
2、 先定位，先規劃。
由商業管理公司進行業態布局及動線規劃，保證管理水平，使專案以統一的社會形象面對消費者。
3、 短租期。
商場與租戶簽訂租期控制在1—2年之內，確保商業管理公司能夠及時對經營局面進行把控及調整。
4、 純租金。
商業管理公司費用收取為固定租金模式，不實行扣點聯營，租金收取最短週期為半年，最合適週期為一年。
5、 多活動。
定期的節日活動與不定期的特色活動相結合，針對租戶自行定價、浮動較大的特點，商業管理公司不限於組織商戶進行打折優惠活動，更要利用多樣互動性強的活動吸引人氣。
6、 成立業主委員會。
需制定業主委員會管理公約，明確業主委員會的權利與義務，由業主委員會負責所有業主與商業管理公司的溝通工作，既便於業主統一意見，也便於商業管理公司縮小溝通面域，同時也使開發商可以在返租期滿後全身而退。在返租期滿之前，由業主委員會來統籌安排商場的未來租賃權及經營權事宜，並制定切實可行的收入分配機制，全面、公平地保障所有業主的收益。具體運作可通過業主投資額的大小，確定所有業主的分配權利，再選舉會長、執行會長、會員等。
業主委員會可通過自行運作或委託專業商業管理公司代管、代租等形式以實現商場的統一經營，實現返租期滿後的各方平穩過渡。
7、 返租期滿前，公布租賃指導價。
由商業管理公司根據實際情況，在返租期滿前公布租賃指導價，既避免部分業主對商鋪期望值過高，哄抬租賃**，造成空鋪，也可以避免部分租戶聯合壓價，影響業主合理收益。
8、 商業管理公司充分發揮橋梁作用。
在前兩個經營年度完成後，即著手業主收鋪準備。與業主準確溝通商場經營現狀，使業主心理預期處於理性。同時，加強細節管理，安撫租戶恐慌情緒，做好橋梁作用，實現平穩過渡，對於個別業主與租戶無法達成共識的情況，首先幫助租戶尋找新的承租店鋪，其次幫助業主尋找合適的租戶，使產生突發、負面情況的概率降到最低，用近一年的時間準備，最終實現平穩過渡。
六、成熟案例：
1、 廈門世貿**
廈門世貿**是典型的「售後返租」模式的成功案例。
它是廈門市第一家集購物、休閒、娛樂、餐飲等各項功能為一體的購物中心，一期專案除主力大店外，全部分割銷售，實行售後返租，因體量較大、養成期長，實行整體返租期為五年，通過商業管理團隊的有效操作，實現了年均租金漲幅為5%，返租回報率最高可達11%。自2023年3月正式開業到2023年初返租合同結束，世貿商廈在經營上取得了巨大成功，在2023年的福建百貨業績排行中以15億年銷售額名列前茅。
2、 南京商貿廣場
南京商貿廣場是典型的「業主委員會」模式的成功案例。
南京商茂廣場曾是南京最高的建築，地下4層，地上56層，地面以上總高218公尺，位於全國聞名的三大商業區之一的南京新街口**商務區核心地段，2023年，商貿裙樓在南京第乙個嘗試產權式商鋪**模式， 2023年9月28日，整體租賃經營合同終止，經營權交由業主自主經營，業主們聯合成立「業主委員會」，2023年4月28日，召開全體業主大會，通過整體租賃的相關決議，與蘇寧電器簽訂了租賃意向書，2023年，蘇寧正式入駐商貿廣場，租賃面積17603.77平公尺，租賃期限為六年，2023年，蘇寧對該店進行公升級，打造第五代「3c+***」，蘇寧的租金自經營第2年（2008）起，實現了每3年在上一年的基礎上遞增5%，業主的年投資回報率在2023年達到了11.4%。
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案例實操售後返租回報率計算方法與公式
核心提示 本文以好百年家居為例，從經濟條件 計算過程 計算方法與公式3大方面解析售後返租回報率制定過程，極具實操性。一 案例 家居主力商家 好百年 好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業。好百年各分店主要經營中高檔家居商品並為家居商品 商提供商品展示 分銷 物流配送及資訊服務。從2002起，...
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