核心提示：本文以好百年家居為例，從經濟條件、計算過程、計算方法與公式3大方面解析售後返租回報率制定過程，極具實操性。
一、案例：家居主力商家—好百年
好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業。好百年各分店主要經營中高檔家居商品並為家居商品**商提供商品展示、分銷、物流配送及資訊服務。
從2002起，好百年開始逐步向全國市場擴張，其在上海的店鋪目前主要是東方店（營業面積3萬平方公尺）。2023年後，其擴張的觸角主要在北京、上海、廣州等中心城市，其單店面積一般都超過4萬平方公尺。
未來10年，好百年計畫要在全國主要大中城總計開設100家以上分店，而上海作為其主要擴張目標城市，對於我們來說，可以說是就在身邊的機會。
好百年的租用方式
好百年的擴張，一般是選定乙個合適的商業專案（商業地產招商（專題閱讀）），開發商採取帶租約銷售的方式。先進行商鋪銷售，再將商場整體出租給好百年，由其負責招商以及日後的經營、物業管理等工作。發展商則按照每年8%的回報率向業主返還一定金額。
二、制定經濟分析條件
為了便於計算和具有代表性，先設定幾個條件：
（1）租期時間為8、10年計。
（2）選定二層作為面積來計算（兩層面積為7000㎡計）
（3）假設商場兩層全部公開發售，並且達到100%的銷售率。
三、租金回報率計算
1、計算方法
根據制定假設條件的原則及兩個假設條件，不論給好百年的租金以及售價如何，一定要保證發展商的純收益，由此得出以下的公式：
實際銷售總金額-回報客戶的金額+好百年租金-不可預見費=純銷售額
其中：實際銷售總金額：是商場在實現100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用。
回報客戶的金額：是發展商每年按照8%的出租回報率在租期內付出的總金額；
好百年租金：是租期內發展商從好百年得到的總收益；
不可預見費：是在租期內發生的目前不能預見的部分支出；
純銷售額是在發展商自行銷售，不考慮任何合作模式，並實現100%銷售的情況下獲得的收益。
假設商場在正常經營狀態下的市場推論**已知。假設為：
計算資料說明：
按照好百年租期為8年、10年分別計算相應的租金及銷售均價；
不可預見費按照8年2.5%、10年3%計算。
前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。
2、計算過程與公式
按8年租期算：
將已知資料帶入到公式中，得到：
銷售均價×10000－銷售均價×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋ /[1－（1＋12%）]－銷售均價×10000×2.5%＝22500×10000
得出銷售均價與月租金的關係方程式：銷售均價＝53731－361×月租金
按照月租金從50元/㎡到100元/㎡的**，帶入到公式中，則得到相應的銷售均價，既當該好百年的租金達到某個**時，要實現相應的銷售整體均價，才能保證發展商能夠得到純銷售額。（二層均價按照2：1的比例計算。
）計算結果為：
說明：**中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為8年總共所需的金額
由以上遞增方式得出：每年租金表（元/㎡）
計算方法同上，則計算結果為：
說明：**中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為10年總共所需的金額；
當租金達到80元/㎡，商場整體銷售均價在18000元/㎡時，發展商需貼補的金額最少，如果均價超過這個**，則需貼補的金額也要相應增加；
當租金達到90元/㎡，商場整體銷售均價在18000元/㎡時，發展商的租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，發展商就不需貼補，租金已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈餘。
由以上遞增方式得出：每年租金表（元/㎡）
結論：從兩個計算結果比較看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及發展商需貼補的金額，當租期為10年，租金達到80元/㎡時，銷售**比較接近市場水平。
分析說明：
租期越長，發展商要返還給客戶的金額越多，即發展商要貼補的錢要增加，這樣必定要提高商場的銷售**來填補，無疑，這樣做對銷售的壓力將非常大；
好百年的租金水平低，則發展商要返還給客戶的金額增加，也會提高商場的銷售**，增大銷售壓力。
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