目錄第一部分、綜述 4
第二部分、各國案例 8
1、美國案例 8
2、日本案例 10
3、歐洲案例 12
4、荷蘭案例 13
5、澳大利亞案例 15
6、加拿大案例 16
7、馬來西亞案例 17
第三部分、中國情況 18
圖表目錄
圖1、美國住房按揭貸款餘額佔銀行總貸款餘額比重 10
圖2、80年代中後期銀行倒閉和救援數量大幅增加 10
圖3、美國按揭貸款收益率並不高(%) 10
圖4、美國房地產銷量情況 10
圖5、美國房地產**情況 10
圖6、日本住房按揭貸款餘額佔銀行總貸款餘額比重 12
圖7、1969-1992日本主要企業融資**佔比 12
圖8、1979-2023年日本企業公司債發**況（10億日元） 12
圖9、荷蘭住房按揭貸款餘額佔銀行總貸款餘額比重 15
圖10、荷蘭房地產**情況 15
圖11、澳大利亞住房按揭貸款餘額佔銀行總貸款餘額比重 16
圖12、澳大利亞房地產**情況 16
圖13、1971-2023年加拿大非金融機構融資**佔比，（餘額存量值，%） 17
圖14、1971-2023年加拿大直接對間接私人貸款比值 17
圖15、1971-2023年加拿大信貸餘額（十億加元） 17
圖16、加拿大按揭貸款餘額佔家庭和商業信貸餘額之和比重 17
圖17、加拿大住房**指數 17
圖18、馬來西亞住房按揭貸款餘額佔銀行總貸款餘額比重 18
圖19、馬來西亞房地產**情況 18
圖20、我國按揭貸款餘額佔銀行總貸款餘額比重不斷上公升 19
圖21、我國企業債券大規模發行 19
圖22、各個國家當前時間點按揭貸款餘額佔總貸款餘額比重 19
圖23、各線城市一季度末按揭貸款利率水平（融360資料） 20
表1、日本主要企業融資構成（均值，%） 12
表2、日本企業公司債發行量（10億日元） 12
表3、日本企業在國內市場發行的可轉債數量（10億日元） 12
表4、製造業和零售業貸款向房地產貸款轉移（分行業貸款餘額佔比變化） 12
表5、荷蘭1995-2023年不同型別按揭貸款佔總按揭貸款餘額比重（%） 14
表6、荷蘭居民家庭資產負債表（佔gdp的比重：%） 15
表7、重點公司企業債利率水平非常低 19
表8、一線城市銀行偏好變化相當於單獨降息五次以上 20
我們幾乎研究了全球所有主要經濟體，發現兩個最重要結論
1，利率市場化和金融自由化階段，商業銀行持續增加對於按揭貸款的偏好，按揭貸款佔總貸款比重持續上行
2，整體金融機構（包括不限於銀行）持續增加對於房地產需求端支援的階段，房地產基本面無視人口年齡結構、人均居住面積等其他情況，房地產基本面在大週期向上，房地產體現了其是貨幣現象的本質。我們將分兩篇深度報告詳細論述這兩個結論以及對於中國房地產大週期的完全適用。我們將在第三篇深度中論述小週期內主要就是看貨幣政策，只要貨幣政策不轉向，本輪中國房地產小週期內持續向上。
對於中國來講，給房地產需求端加槓桿的金融機構就是商業銀行，具體工具就是商業銀行的按揭貸款。而中國的商業銀行絕對是重複國外主要經濟體的商業銀行系統利率市場化和金融自由化背景下的資產配臵行為。簡而言之，中國的商業銀行必然持續增加對於按揭貸款偏好。
雖然中國商業銀行很大程度上資產配臵行為受到**的指導和管控，但我們研究發現無論是**對於商業銀行直接管控力度較小的國家如美國等，還是**對於商業銀行直接管控力度較強的日本東南亞等國，**或者商業銀行系統整體上從更高的緯度思維出發，一定都是最終選擇在利率市場化和金融自由化進行過程中或者之後大幅度增加對於按揭的偏好，持續主動給地產需求端加槓桿。
事實上，在中國，這一趨勢早已開始，中國商業銀行按揭貸款餘額佔總貸款餘額比重已經由2023年底的9%提公升為去年年底的15.1%，今年一季度末進一步提公升為15.4%。
未來仍將持續提公升，必然重複美國、日本、歐洲、澳大利亞、加拿大、馬來西亞等全球主要經濟體歷史。
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