2016-01-13 09:30中國房地產資訊網|分享掃瞄到手機
[摘要]2023年，全國房地產市場整體延續此前的調整回落態勢，投資增速持續下滑，新開工和土地購置意願較低，但在**一系列刺激政策的帶動下，房屋銷售形勢有所好轉，預計全年房屋銷售水平將接近2023年的最高水平。
2023年，全國房地產市場整體延續此前的調整回落態勢，投資增速持續下滑，新開工和土地購置意願較低，但在**一系列刺激政策的帶動下，房屋銷售形勢有所好轉，預計全年房屋銷售水平將接近2023年的最高水平。從區域情況來看，區域間分化現象仍然較為突出，房價出現企穩，個別城市房價漲幅較大，但更多城市房價仍然**，但跌幅有所收窄。
一、政策影響分析
2023年，從年初的兩會強調穩消費、促需求，到年底的**經濟工作會議定調穩中求進，**層面房地產寬鬆政策已基本到位，而地方也積極因地制宜進一步刺激各類需求，以促進房地產市場的平穩發展。經濟下行壓力下，貨幣政策保持穩健，央行累計5次降準、降息，同時金融市場化改革繼續推薦，將進一步疏通貨幣資金流入實體經濟的渠道，房地產業去庫存化、市場風險降低也將有助於房企獲得金融機構的更多信貸支援。。
值得一提的是，「房地產」在時隔三年後再次以較大篇幅在**經濟工作會議上出現，成為2016中國經濟工作的重點之一。**經濟工作會議提出的「擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存」抓住了解決房地產市場的牛鼻子。今年**比較罕見地連續提出去庫存的根本原因，一方面是部分三四線城市因人口淨流出，購房需求減少，另一方面，則是受高庫存的負面影響，房地產投資大幅度下滑。
從政策影響來看，隨著樓市有關寬鬆政策的陸續出台，購房者入市信心有所提公升，市場需求得到進一步釋放，市場銷售逐步好轉，特別是一線城市房屋銷售回公升勢頭明顯。與此同時，城市間的分化依然存在，部分庫存大的城市銷售形勢依然較為低迷，「去庫存」的壓力較大。目前我國房地產市場仍然面臨著「結構性過剩」，因此，在加速化解庫存的同時，需警惕一線等重點城市房價快速**的風險。
從未來政策走向來看，隨著巨集觀經濟增速放緩和經濟繼續下行的壓力加大，穩增長的政策力度將會持續提高。央行將繼續實施穩健的貨幣政策，適時調控以平衡資本流出壓力，並通過市場化手段引導中長期實際利率下行，降低房地產企業融資成本，促進房地產需求持續釋放，化解市場風險，改善金融機構的貸款意願和房地產企業的投資意願。對於房地產市場而言，**仍將從供需兩端發力，繼續放鬆管制，促進發展。
需求端將繼續放寬公積金政策，放鬆貨幣信貸及財政政策，加大對改善型需求支援力度，進一步鼓勵更多的就業群體購房；**端則緩建安置房，加大安置房貨幣化分配的力度，加快商品房向保障**轉化速度。此外，包括農村土改、稅改、戶籍制度改革在內的房地產長效機制建立健全，也是市場平穩執行的保障。
二、2023年全國房地產市場運**況
1．房地產開發投資增速繼續回落，創住房制度改革以來新低
2023年1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比增長2.0%，與2023年全年相比增速回落8.5個百分點，增速創住房制度改革以來新低。
其中，商品住宅完成投資53150億元，同比增長1.3%，增速比2023年全年回落7.9個百分點。
2．新開工面積延續負增長，降幅進一步擴大
2023年1-10月，全國商品房新開工面積為12.71億平方公尺，同比下降13.9%，這是新開工面積連續兩年保持負增長。
從新開工面積的規模上看，預計2023年新開工面積的規模將低於2023年起的任何一年水平，這也從另外乙個方面說明了房地產週期性調整的延續。新開工指標作為房地產市場的先行指標，其持續兩年的負增長也警示著未來幾年房地產市場仍然延續著調整回落的態勢。
3.房屋銷售形勢有所好轉，但持續回暖的基礎仍不牢固
2023年1-10月全國商品房累計實現銷售面積9.49億平方公尺，同比增長7.2%，與2023年全年相比上公升14.
8個百分點；實現銷售額64790億元，同比增長14.9%，銷售形勢回公升的勢頭較為明顯。但是必須看到，2023年的房屋銷售形勢的好轉是在**多重利好政策的刺激下才取得的，其持續性值得關注。
標桿房企房屋銷售好於行業平均水平。從標桿房地產企業銷售額來看，2023年1-11月，31家上市房企實現房屋銷售面積13595萬平方公尺，同比增長14.2%，實現銷售額15302億元，增長15.
0%，銷售面積增速明顯好於行業平均水平。從標桿企業房屋平均銷售**來看，漲幅低於全國平均漲幅，前10個月標桿房企平均房價與上年同期相比僅**0.7%。
4. 房地產開發資金**增速小幅回公升
隨著房地產市場銷售形勢的好轉和信貸政策的放鬆，2023年房地產開發企業資金**增速出現小幅上公升。2023年1-10月，全國房地產開發企業資金**為101566億元，同比增長1.3%，增速比2023年全年回公升1.
4個百分點。分渠道看，其他資金**增長最快，利用外資下滑明顯。
房地產貸款餘額增速穩步上公升。截止2015 年三季度末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為20.24 萬億元，同比增長20.
9%，增速比上季度末高1.5個百分點。房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的22.
0%，比上季度末高0.2個百分點。其中，個人住房貸款餘額為12.
4 萬億元，同比增長21.6%，增速比上季度末高3.4個百分點；住房開發貸款餘額為3.
8萬億元，同比增長21.0%，增速比上季度末低0.9個百分點；地產開發貸款餘額為1.
6萬億元，同比增長28.2%，增速比上季度末低4.6個百分點。
2023年前三季度，新增房地產貸款2.8萬億元，同比多增7016億元。房地產貸款新增額佔各項貸款新增額的28.
4%，比2023年同期低0.3個百分點。
5. 土地購置面積大幅度下滑，土地購置**漲幅回落
2023年1-10月，全國房地產企業土地購置面積為17847萬平方公尺，大幅下降33.8%，降幅與2023年全年相比加大19.8個百分點。
前10個月，土地成交價款為5794億元，同比下降25.2%，與2023年全年相比回落26.2個百分點。
從房地產企業土地平均購置**來看，2023年前10個月房企土地購置**為3246元/平方公尺，同比**13%，漲幅較上年全年回落4.5個百分點。
從房地產企業待開發土地面積看，2023年1-10月全國待開發土地面積為3.52億平方公尺，同比下降9.6%，待開發土地面積連續兩年保持小幅下降。
6．房價同比**的城市個數平穩增加，加權平均指數出現**
與2023年房價同比**城市個數快速回落不同，2023年，房價同比**的城市個數先降，再保持緩慢上公升，由年初的**1個降為0，再緩慢增長到10月份的16個。從加權平均數來看，自9月份起房價同比出現**。
從房價同比指數的整體走勢情況來看，呈現出觸底回公升的態勢。2023年10月，70個大中城市商品住宅**同比指數的加權平均值為102，比2023年12月上公升6.6個百分點。
下圖是近期70個大中城市商品住宅**同比**情況的走勢圖，從圖中可以明顯看出，2023年全年，房價指數整體呈現出低位執行的態勢，2023年起，房價指數迅速上公升，至年底達到最高點，2023年房價則出現持續回落，2023年3月達到最低點，隨後迅速回公升。
從具體城市分布來看，**城市主要分布在一些經濟發展前景較好的大城市。同比指數出現**的城市中只有金華1個為非重點城市，其餘均為一二線重點城市，尤其是北上廣深4個一線城市房價漲幅領漲全國，具體看，深圳同比**40.5%，上海12.
7%，廣州8.1%，北京7.1%。
在部分城市房價**的同時，超過七成城市房價同比仍保持**，其中湛江、丹東、錦州、岳陽、襄陽等城市跌幅較大，超過5%。
從房價環比指數的整體走勢情況來看，6月份房環環比指數達到最大值，隨後緩慢回落，但仍保持**態勢。10月份，70個大中城市商品住宅**環比指數的加權平均值為100.4，比9月份回落0.
2個百分點。從10月份70個大中城市的最小值、第1四分位數、第3四分位數來看，較9月份也全部出現回落，表明市場的整體回公升動力在減弱。下圖是近幾年70個大中城市商品住宅**環比**情況的走勢圖，從圖中可以明顯看出，2023年房價環比**的城市個數在快速增加，但10月份出現明顯反轉。
從具體城市來看，10月份商品住宅**環比**的城市有27個，其中漲幅較大的有上海、南京、廈門、深圳、北京、廣州、杭州、鄭州、南寧等，漲幅超過0.5%。與此同時，還有33個城市房價環比保持**，其中跌幅較大的城市有岳陽、襄陽、呼和浩特、大連、北海等，跌幅超過0.
5%。7．不同城市間分化趨勢不斷增強，一線城市整體形勢較好
從重點城市的執行資料來看，2023年前10個月，40個重點城市房地產開發投資完成43001億元，同比增長4.2%，增速比全國高2.2個百分點，實現商品房銷售面積3.
73億平方公尺，增長9.2%。增幅較全國高2.
0個百分點，重點城市房地產投資和銷售形勢好於非重點城市。
從具體城市的情況來看，重點城市內部間的分化趨勢也在增強。從投資來看，40個重點城市中有17個城市出現**，其中瀋陽、大連、北海、長沙、無錫、哈爾濱等6個城市跌幅超過10%，其中有3個城市屬於東北地區。其餘23個城市仍保持增長，其中海口、太原、南京、深圳、三亞、南寧等城市投資增長較快，增速超過20%。
從房屋銷售面積來看，有12個城市出現下降，其餘28個城市保持增長。從房屋銷售面積保持增長的城市來看，深圳銷售增長最快，增長66.8%，其次是長沙、杭州、蘭州、濟南、寧波等城市，漲幅均超過30%。
從房屋銷售出現**的城市來看，石家莊、瀋陽、廈門、銀川等等城市下滑較為顯著，降幅超過20%。
2023年中國房地產行業市場展望分析報告
簡要目錄 一 行業處於長週期的調整期，去庫存壓力大 4 二 人口結構的變化對行業的影響 5 三 迷霧中的曙光 6 四 結論與建議 9 五 重點公司簡況 10 行業處於長週期的調整期，去庫存壓力大。投資下滑。房屋新開工面積同比降幅在緩慢縮小中，但預計負增長狀態仍將持續 本年購置土地面積和土地成交價款連...
2023年中國房地產行業分析報告
精品行業分析報告 目錄第一節房價雖然很高，但仍迅速 第二節投資性需求是關鍵，調控政策對其影響大 一 成也銷售，敗也銷售 二 投資性需求收縮，過剩，房市便會調整 第三節小週期不斷迴圈，迴圈無以為繼大週期開始向下 一 房地產市場也存在週期 二 我國房地產的怪圈迴圈 第四節土地瘋狂，房價未來 空間知多少 ...
中國房地產市場2019總結2023年展望
2013 12 27 06 48中國指數研究院 分享掃瞄到手機 摘要 中國房地產市場2013總結 2014年展望 中國房地產市場2013總結2014年展望 一 2013年中國房地產市場形勢總結 1.政策環境 著力深化改革 調控以穩為主，不同城市政策分化 2013年，巨集觀穩 微觀活 成為房地產政策的...