房產評估四種方法

市場比較法。在評估房地產**的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產**作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。

合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購房者常常多看幾處住宅，然後"貨比三家"，在**相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇**最便宜的，從中挑選出自己最中意的乙個。這就是市場比較法所依據的替代原理。

市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用範圍寬，簡單明瞭，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用範圍。採用市場比較法有三個必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產交易資料。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。

有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易資料，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每乙個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標準。

第二，使用市場比較法隱含著這樣乙個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。

如果市場不穩定，房價暴漲**，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。

首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第乙個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。

當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上公升，房價自然也隨著上公升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞**的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。

這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易例項或者不能交易，也往往採用成本估價法。

對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明瞭，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很複雜，也主要是這個原因。

假設開發法。房地產商在決定是否開發乙個專案之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個專案。

否則，房地產商是無論如何也不會接手這個專案的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發專案的可行性分析。

在開發商準備投資某個專案之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：

地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個專案，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個專案有利可圖。

如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標準。有的房地產企業對外聲稱他們在某個專案中，特別是在經濟適用房專案中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。

在房地產商對乙個開發專案感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。

除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘餘估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。儘管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本型別。