九星二期銷售策劃方案

福州合縱連恆房產******

2023年10月15日

一、銷售策劃總體思路

總體思路：二期即將推出的

三、四兩層總體體量太大，加上與一期13000平方公尺的銷售時間間隔較短且樓層較高，因此銷售難度加大。為此應該出台有徵對性銷售方案，對投資客戶加以引導。若

三、四兩層同時銷售，則在銷售方案應重點考慮四層的銷售問題，

經過初步的市場調研及對一期商鋪銷售的分析，提出以下方案供考慮：。

1、產品細分：我司建議對投資產品及投資客群進行細分，徵對不同的客戶提出不出賣點的投資產品。

2、傾向四層：鑑於商業樓宇存在樓層越高銷售抗性越大的問題，因此在四層的銷售方案應更具吸引力。

二、三層銷售策劃方案（策劃要點）

● 五年託管保租方案，前三年8%，第四年10%，第五年10%。（前五年共44%）

● 五年後可選擇繼續託管五年，開發商承諾5年後託管收益不低於10%，具體租金回報率由經營管理公司按當時租金**確定（具體可以10%，11%，12%甚至更高）

● 五年後客戶可以在符合商場整體經營管理的範圍內自已經營、自己出租或**。

● 五年後開發商同等**條件下有優先購回和優先租賃的權利。

● 客戶簽約時一次性即返前三年的租金共計24%，以降低首付門檻。（客戶也可選擇按年返還租金方式）

● 客戶也可以選擇十年託管方案，具體方案與原來一樣。

● 擔保公司做租金收益擔保，擔保費用客戶與開發商共同承擔。

此方案的優點：在於首付門檻低，受眾廣泛，經過一期商鋪的銷售驗證能為大多數客戶所接受，方案改進後提出的5年託管方案，託管時間較原方案靈活，可以爭取一部分原先因包租時間長而退出購買的客戶，且為5年後收益留下良好預期，5年後客戶有可能獲得更高收益。

此方案的缺點：在於客戶要承擔前三年的貸款本息。（但可以通過讓客戶選擇按年返還租金方式解決）

三、四層銷售策劃方案（策劃要點）

第一種方案：保守方案，仍按一期銷售原方案執行，但建議待三層銷售基本完成後再開始銷售，此方案開發商壓力較小，但銷售時間會加長。

第二種方案：

● 十年託管保租方案，前三年8%，4-7年10%，8-10年12%回報方案

● 即返頭一年租金，另開發商再贈送12個月到20個月不等的銀行貸款本息。（根據客戶購鋪的時間早晚，客戶越早購買，贈送的貸款本息越多，以促進客戶盡早購買）

方案優點在於：客戶只要付完首付，就可輕鬆擁有商鋪，另外開發商還贈送從購買之日起至頭一年的銀行貸款本息，第二年起客戶就有穩定的租金收入，租金足以支付銀行按揭貸款還有贏余。

方案缺點在於：

1、貸款只能做50%，且只返一年租金，首付款比返三年租金方案要高出6000元，但考慮到四層**較低，所以首付仍可以控制在2萬左右。

2、開發商風險加大，體現在三個方面：

（1）原先是三年租金即返，但前三年有租金收益權，現在即返一年則少了二年租金收益權。

（2）贈送部分得不到任何補償，法律風險大。

（3）因為贈送所以勢必調高單價，造成單位返還租金增加（多增加4元/m2），後期商場經營壓力增大。

第三種方案：

開發商承諾十年後商鋪若無公升值空間則客戶可以選擇由開發商原價購回（只徵對購買四層客戶，同時對其它客戶也是一種信心保證，也表現了開發商對整體專案運作的強大信心，同時由於是四層總價款也低，即使存在回購問題，要承擔風險也小，但卻能促進其它樓層及專案的整體銷售）

以上四層三套方案中我們建議採第三種方案進行銷售。這樣四層較之三層多了層回購保障且因為最差樓層可以保障回購無疑將大大增加客戶對整體專案的購買信心。

四、說明：1、兩種方案都要求銷售人員說服客戶將實收**做為最後合同簽訂**，以降低稅負。

2、如銀行關係可以協調且開發商不急於房款的話，建議可以考慮先貸後返的方式以降以首付門檻。

五、附件：兩種銷售方案的**測算。