1 目的
指導新天地物業管理公司機電裝置的日常檢查與維修。
2 適用範圍
適用於新天地物業公司工程部對各類機電裝置以及樓宇設施檢查與維修的日常管理。
3 職責
3．1工程部經理負責檢查與監督此方案的執行。
3．2工程部維修班主管負責直接指導和執行此維修方案。
3．3工程部維修班員工負責執行此維修方案。
3．4工程部執行班員工負責執行此裝置機房的日常巡視及故障維修工作。
4 供配電裝置的日常檢查與維修
4．1 變壓器的日常檢查與維修
4．1．1 清掃變壓器外殼。
4．1．2 檢查變壓器引出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡應進行修理，並重新接好。
4．1．3 檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時，應更換接地線。
4．1．4 檢查變壓器的工作溫度，如溫度較高，及時開啟降溫風機並做好記錄。
4．1．5 每天在現場檢查變壓器的工作噪音，現場感受變壓器的工作狀況。
4．2 高壓開關櫃、低壓配電櫃的日常維修
4．2．1 全面清掃各開關櫃外部表面。
4．2．2 每天檢查各執行指示燈，必須保證其完好，指示正確，可靠。
4．2．3 現場感受各開關櫃的工作溫度。
4．2．4 每天檢查各電壓表、各電流錶的工作狀態。定期由專業技術部門校驗各電氣儀表，確保儀表指示正確。
4．3 各區域開關配電櫃的日常維修
4．3．1 每天檢查各配電櫃面板指示燈是否完好，指示正確，可靠。
4．3．2 檢查各配電櫃內部的電線接頭是否牢固，是否有鬆動，燒蝕現象。
4．3．3 保持配電櫃內部清潔。
4．4 電容櫃的日常檢查與維修
4．4．1 應每天檢查功率因素表的正確性。
4．4．2 應每天檢查電容器的外觀應沒有漏液和起鼓現象，如發生漏液、起鼓或開裂現象必須立即處理。
4．4．3 保持電容器櫃外觀的清潔。
4．4．4 應每天檢查各指示燈的完好。
4．4．5 應每天檢查電容器櫃的接地，保持接地良好。
5 冷水機組的日常檢查與維修
5．1 時刻保持冷水機組的外部清潔，保持操作屏的清潔。
5．2 保持各執行指示燈的完好。
5．3 檢查和保持各控制櫃的指示燈和各指示儀表完好。
5．4 檢查各控制櫃內部接線是否完好，有無燒蝕現象，接頭有無鬆動。
5．5 在停機時，必須保證冷凍油溫度在55度以上。
5．6 每天檢查機組的接地裝置，保持機組的執行安全。
5．7 在開機前，檢查機組的油位，保持油位在正常的位置。
5．8 檢查冷凍冷卻水幫浦的接地裝置，保持接地完好。
5．9 檢查冷凍冷卻水幫浦的運**況，檢查有無不正常的噪音和溫公升。
5．10 應根據技術要求定期對水幫浦的注油口注油，以保持水幫浦潤滑良好。
5．11 應每天檢查冷卻塔的浮球閥，發現故障及時處理。
6 通風裝置的日常檢查與維修
6．1 保持新風機和空調機的清潔。
6．2 每天檢查各新風機組的接地裝置，保持機組接地良好。
6．3 每天檢查機組的管道閥門的狀況。
6．4 每天檢查各機組的進風閥門及出風口的狀況。
6．5 每天檢查機組的控制開關的工作狀況。
6．6 每天檢查機組執行指示燈的狀況。
6．7 每天檢查機組的執行狀況，檢查有無不正常的聲響與震動。
6．8 以上各項，發現不符合正常範圍的狀況一定當天處理 。
7 水幫浦的日常檢查與維修
7．1 生活水幫浦的日常檢查與維修
7．1．1 生活水幫浦房必須保持清潔，地面不得有水漬。
7．1．2 生活水幫浦外部表面必須保持清潔，不允許有洩漏等不良現象發生。
7．1．3 生活水幫浦外表不允許有鏽跡，水幫浦外部不允許有任何缺件現象。
7．1．4 應每天檢查水幫浦的接地裝置，如有鏽蝕應立即更換。
7．1．5 應每天檢查水幫浦的進出口壓力裝置，檢查各壓力表的指示狀態並檢查壓力表開關。
7．1．6 應每天檢查各水幫浦的工作狀態，檢查有無不正常的聲響和震動。如發現不正常現象應立即處理。
7．1．8 應每天檢查水幫浦進出口閥門的工作狀態，檢查止回閥的工作狀態，發現問題及時處理。
7．1．9 應每天檢查水幫浦的控制系統，檢查各開關的狀態，各指示燈必須完好、正確。各線接頭不得有鬆動、燒蝕現象。
7．1．10 生活水箱蓋必須加鎖，每天應檢查箱鎖完好。
7．1．11 生活水幫浦房門鎖應完好無損。
7．2 汙水幫浦日常檢查與維修
7．2．1 汙水幫浦房必須保持乾燥，整潔；牆面不允許有汙漬；各管道、閥門表面不允許有鏽跡；地面不允許有積水。
7．2．2 應每天檢查汙水幫浦的控制系統，檢查個控制開關和各指示燈，汙水幫浦控制櫃和水幫浦的接地裝置應完好無損。
7．2．3 應每天檢查汙水幫浦管道是否堵塞和各閥門、各止回閥是否完好
7．2．4 汙水間門鎖必須保持完好，汙水池口應保持加蓋。
7．3 消防水幫浦的日常檢查與維修
7．3．1 消防水幫浦房必須保持乾燥，整潔；牆面不允許有汙漬；各管道、閥門表面不允許有鏽跡；地面不允許有積水。
7．3．2 應每天檢查消防主水幫浦的控制系統，檢查各開關的狀態，各指示燈必須完好、正確。
7．3．3 應每天檢查消防增壓幫浦的控制系統，檢查各控制開關，發現接頭鬆動和燒蝕現象立即處理。各交流接觸器應保持靈敏、可靠的工作狀態。檢查各啟動控制訊號的可靠性和靈敏性。
7．3．4 應每天檢查控制系統的接地裝置和水幫浦的接地裝置。發現有鏽蝕或鬆動應立即處理。
7．3．5 應每天檢查消防幫浦房的各管道閥門保持在開啟的位置。
7．3．6 消防幫浦和各管道表面不允許有汙漬和鏽跡。
7．3．7 應每天檢查消防管道的水壓，發現水壓不穩狀況應立即檢查處理。
7．3．8 各消防管道的流向標識應清晰準確。
7．3．9 對於消防裝置的一切檢查應做好文字記錄。
8 換熱裝置的日常檢查與維修
8．1 換熱裝置的一次水側接市政管網，壓力表和溫度表指示的是市政管網的壓力和溫度，應每天檢查壓力和溫度，發現問題及時與熱力公司聯絡。
8．2 換熱器的表面應保持清潔，不允許有鏽跡，汙漬。
8．3 換熱器的各個閥門應保持完好，表面不允許有鏽跡和汙漬。
8．4 換熱器的各個壓力表和溫度表應保持完好，壓力表開關應保持完好。
8．5 換熱器的密封應完好無損，地面不允許有積水現象。
8．6 各管道的保溫層應完好無損，如有破損應立即處理。各管道的流向標識應清晰準確。
8．7 應每天檢查熱水迴圈幫浦的工作狀況，檢查水幫浦執行時有無不正常的噪音與震動。
8．8 應每天檢查補水裝置的工作狀況，檢查浮球閥的工作狀況。
8．9 應每天檢查迴圈水幫浦的控制系統，應保持控制箱內外清潔無汙物，無灰塵。
8．10 應保持控制開關靈敏可靠。檢查各指示燈應完好無損，指示準確。
8．11 各控制箱內電線接頭如有鬆動和燒蝕應立即處理。
8．12 應每天檢查各控制箱和水幫浦的接地裝置必須保持完好，如有鬆動和鏽蝕應立即進行處理。
9 電梯裝置的日常檢查與維修
9．1 必須保持電梯機房的清潔與整潔。
9．2 必須保持電梯電源櫃的內外清潔和各開關的清潔。
9．3 應每天檢查電梯控制櫃中各開關的完好和各指示燈的完好。
9．4 應每天檢查電梯電源櫃和控制櫃接地裝置的完好，如有鬆動應立即進行處理。
9．5 電梯的外呼按鈕是客戶使用電梯的必用裝置，必須每天檢查所有的樓層外呼按鈕，執行指示燈等，不得有任何破損現象。
9．6 電梯轎廂內的選層按鈕、執行指示燈、轎廂照明必須保持完好。
9．7 必須每天檢查電梯轎門的安全觸板，保證安全觸板安全可靠。
9．8 必須每天檢查電梯軌道的潤滑情況，保持電梯潤滑良好，執行平穩。
9．9 必須每天檢查和保證報警裝置和對講**的完好。
9．10 必須每天檢查電梯的平層情況，以保證客戶的乘梯安全。
9．11 必須每天檢查報閘裝置、限速器等安全裝置，保證電梯的執行安全。
10 弱電裝置的日常檢查與維修
10．1 樓宇自控的日常檢查與維修
10．1．1 樓宇自控裝置的日常檢查由值班人員進行，值班人員必須每天檢查裝置主機的各項功能是否正常，電腦電源的介面是否良好。
10．1．2 必須每天檢查主機與各部分的接線介面是否良好，檢查操作鍵盤是否工作靈敏、工作可靠。
10．1．3 必須每天檢查電腦軟體的各項功能是否可靠，如發現樓宇自控系統的故障應及時維修。
10．2 閉路監視系統日常檢查與維修
10．2．1 必須每天檢查系統的操作機構，檢查系統的監控螢幕，應保持完好。
10．2．2 每天檢查各監控攝像頭及監控雲台的靈敏度和清晰度，並檢查各錄影裝置的靈敏度和影象的清晰度。
10．2．3 必須每天檢查裝置的電源部分及電源線介面必須良好，各訊號介面必須接觸良好。
10．2．4 定期擦拭監控攝像頭罩的灰塵，保持監控影象的清晰度。
10．2．5 必須每天檢查監控系統的避雷裝置，保證避雷裝置良好可靠。
10．3 有線電視系統的日常檢查與維修
10．3．1 必須每天檢查有線電視前端的電源，保證電源的供電可靠。
10．3．2 必須每天檢查前端放大器的工作訊號指示燈，保證放大器處於正常的工作狀態。
10．3．3 每天檢查各線路放大器的工作訊號指示燈或工作電源，保證各線路放大器的工作正常。
10．3．4 必須每天用監視器檢查各頻道電視節目的清晰度。
10．3．5 定期檢查分支分配系統的狀況，保持分支分配箱內外的清潔。
11 避雷與接地裝置的日常檢查與維修
11．1 可每季度檢查一次屋頂壁避雷裝置，檢查避雷針、避雷帶、避雷線以及避雷引下線是否有鏽蝕現象，否則刷銀粉漆防鏽。如果鏽蝕程度嚴重，鏽蝕達30％，必須更換該避雷裝置。
11．2 可用小錘輕敲各避雷針、避雷帶的焊接點，檢查各焊接點是否有鬆動和脫焊現象，發現問題應立即進行處理。
11．3 必須每天檢查各裝置機房的接地母排，檢查各焊接點和各接地引下線的連線螺母，如有鬆動或脫焊現象應立即進行處理。
12 公共設施的日常檢查與維修
12．1 照明燈具的日常檢查與維修
12．1．1 每天檢查公共區域的照明燈具，保證各部分照明燈具的完好。
12．1．2 每天晚上檢查各區域室外照明和泛光照明燈具以及雨棚燈具的情況，發現問題及時維修，保證大廈的整體形象。
12．1．3 在暴風雨過後應立即檢查室外照明燈具，泛光照明燈具以及廣告照明燈具的安裝情況，發現鬆動等不安全因素應立即進行處理。
12．1．4 應每天檢查公共區域照明配電箱的工作狀況及各開關的狀況，檢查配電箱零線的接線情況，發現鬆動立即處理。
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